Immobilie kaufen in der Schweiz: Ihr Weg zum Eigenheim in sieben Schritten
Ein Immobilienkauf ist für viele eine der grössten Entscheidungen ihres Lebens. Diese Seite führt Sie von der Frage der Finanzierung bis zum Einzug in Ihr Eigenheim. Jeder Schritt zeigt Ihnen, welche Entscheidung Sie treffen müssen, was schiefgehen kann und auf welche Zahlen Sie achten müssen.
Wo stehen Sie gerade?
Wählen Sie den Einstieg, der zu Ihrer Situation passt.
Schritt 1: Lohnt es sich für Sie ein Eigenheim zu kaufen?
Bevor Sie Inserate anschauen, klären Sie zwei Fragen. Können Sie sich ein Eigenheim leisten? Und ist Kaufen für Sie günstiger als Mieten? Für den Kauf brauchen Sie mindestens 20 Prozent Eigenmittel. Dazu kommen laufende Kosten von drei bis fünf Prozent des Immobilienwerts pro Jahr. Darin enthalten sind Zins, Amortisation, Unterhalt, Nebenkosten, Versicherungen und Steuern. Danach wissen Sie, ob sich der Kauf für Sie lohnt.
Sehen Sie in zwei Minuten, ob Sie genug finanzielle Mittel zur Verfügung haben.
Geben Sie Kaufpreis, Eigenmittel und Bruttoeinkommen ein. Sie erhalten die maximale Belehnung, den Hypothekarbetrag und ob die Tragbarkeit erfüllt ist.
Schritt 2: Finanzierung
Drei Grössen bestimmen, wie viel Immobilie Sie sich leisten können. Die Hypothek deckt in der Regel höchstens 80 Prozent des Immobilienwerts. Mindestens zehn Prozent zahlen Sie aus eigenem Geld, das nicht aus der Pensionskasse stammt. Und die Kosten dürfen bei kalkulatorischen fünf Prozent Zins höchstens einen Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen. Am Ende kennen Sie Ihren maximalen Kaufpreis.
Welcher Anbieter bietet den besten Hypothekarzins?
Vergleichen Sie die Zinsen von über 30 Anbietern. Wenn Sie es genauer möchten: Die Erstberatung beim Comparis-Hypothekenservice ist kostenlos.
Schritt 3: Suche
Bei der Suche entscheiden Sie zuerst über den Wohnort. Er bestimmt die Kaufnebenkosten und die laufenden Steuern. Auch die Liegenschaftssteuer hängt vom Kanton ab: Sieben Kantone erheben keine. Ebenso wichtig ist der Immobilientyp. Er bestimmt, was Sie prüfen müssen und welche Folgekosten anfallen. Der Markt ist schnell: Eigentumswohnungen waren 2025 im Schnitt 84 Tage inseriert, in den Ballungszentren rund 60.
Richten Sie ein Suchabo bei Comparis ein:
Legen Sie bei Comparis Immobilien ein Suchabo an und erhalten Sie eine Benachrichtigung wenn neue Objekte erscheinen.
Schritt 4: Immobilie prüfen und Preis einschätzen
Sie haben eine Immobilie gefunden, die Ihnen gefällt? Prüfen Sie die Immobilie gründlich, bevor Sie ein Angebot machen. Eine Checkliste hilft Ihnen dabei. Verlangen Sie den Grundbuchauszug. Er zeigt Dienstbarkeiten und Grundlasten. Lassen Sie die Bausubstanz von einer Fachperson prüfen und fragen Sie auch nach dem GEAK, dem Gebäudeenergieausweis der Kantone.
Gehen Sie nicht ohne Liste zur Besichtigung.
Laden Sie die Prüf-Checkliste für Ihre Wohnung oder Ihr Haus herunter und haken Sie vor Ort ab, was zählt. Vergleichen Sie zudem den verlangten Preis mit den Preisen in der Nachbarschaft.
Schritt 5: Finanzierung sichern, bieten und Vertrag abschliessen
Jetzt geht es um die Hypothek und den Kaufvertrag. Zuerst wählen Sie das Modell. Eine Festhypothek hat über die ganze Laufzeit denselben Zins. Bei einer Saron-Hypothek ändert sich der Zins vierteljährlich. Vergleichen Sie mehrere Offerten, denn der Zinssatz wird meist erst beim Abschluss festgelegt. Verhandeln lohnt sich.
Vergleichen Sie Offerten.
Der Comparis-Hypothekenservice holt für Sie Offerten von über 30 Anbietern ein. Die Erstberatung ist kostenlos.
Schritt 6: Beurkundung, Eigentumsübergang und Übergabe
Der Kaufvertrag muss öffentlich beurkundet werden. Eigentümerin oder Eigentümer werden Sie aber erst mit dem Eintrag im Grundbuch. Mit der Grundbuchanmeldung wird die Handänderungssteuer fällig. In der Regel bezahlt sie die Käuferschaft. Sieben Kantone verlangen nur eine Gebühr statt der Steuer, darunter Zürich, Zug und Aargau. Denken Sie parallel an die Versicherungen: Die bestehenden Verträge gehen automatisch auf Sie über, ablehnen können Sie sie innert 30 Tagen.
Umzug, Reinigung und andere Arbeiten vor dem Einzug.
Fordern Sie über den Comparis-Umzugsservice bis zu fünf Offerten an. Malerarbeiten und Bodenbeläge lassen sich vor dem Einzug deutlich einfacher und günstiger ausführen als danach.
Schritt 7: Wohnen im Eigenheim
Als Eigentümerin oder Eigentümer haben Sie zwei wiederkehrende Termine. Der erste ist die Steuererklärung. Kosten für den werterhaltenden Unterhalt ziehen Sie ab. Sie wählen zwischen den effektiven Kosten und einer Pauschale. Die Pauschale beträgt 10 Prozent des Eigenmietwerts bei Liegenschaften bis zehn Jahre und 20 Prozent bei älteren. Mit dem Eigenmietwert fällt dieser Abzug ab 2029 weg. Wertvermehrende Investitionen zählen erst beim Verkauf. Der zweite Termin ist das Ende Ihrer Festhypothek. Kümmern Sie sich rund ein Jahr vorher darum. Die Kündigungsfrist beträgt meist drei bis sechs Monate.
Hypothek verlängern
Läuft Ihre Hypothek aus, vergleichen Sie die Angebote frühzeitig. Bis rund 12 Monate vor Ablauf verlangen viele Institute keinen Zuschlag. Für Malerarbeiten finden Sie über Comparis einen passenden Betrieb.
Ausnahmefälle beim Immobilienkauf
In diesen Fällen ist der Kauf einer Immobilie etwas anders.
Eigentumsform, Finanzierungsanteile und was bei einer Trennung gilt: Eigenheim im Konkubinat kaufen.
Strengere Belehnung, keine Vorsorgemittel und höhere Zinsen: Ferienwohnung und Ferienhaus finanzieren.
Ob Sie kaufen dürfen, hängt von Ihrer Staatsangehörigkeit, Ihrer Aufenthaltsbewilligung und der Art der Immobilie ab: Immobilie kaufen als Ausländer.
Beim Neubau läuft die Finanzierung über einen Baukredit, der erst nach Fertigstellung in eine Hypothek umgewandelt wird. Zu den Kosten und Varianten: Fertighäuser.
Wer eine Liegenschaft erbt, entscheidet zuerst über Übernahme oder Verkauf: Immobilie geerbt. Sind mehrere Personen erbberechtigt, gilt Einstimmigkeit: Erbengemeinschaft und Liegenschaften.
Übernahme durch eine Partei, Verkauf oder gemeinsames Halten: Eigenheim bei Scheidung.
Für vermietete Objekte gelten andere Belehnungs- und Tragbarkeitsregeln: Renditeobjekt finanzieren.
Günstiger Einstieg mit erhöhtem Risiko, weil Sie das Objekt kaum prüfen können: Günstige Immobilie an der Zwangsversteigerung.
Eigenheim Verkaufen oder nur auf der Suche nach einer Mietwohnung?
Häufige Fragen zum Immobilienkauf
Marktüblich sind mindestens 20 Prozent des Verkaufspreises. Davon müssen mindestens 10 Prozent des Verkaufspreises aus Mitteln stammen, die nicht aus dem Guthaben der 2. Säule kommen, also zum Beispiel aus Ersparnissen, Säule-3a-Guthaben, Erbvorbezug oder Schenkung. Liegt der Kaufpreis über der Schätzung der Bank, ist die Differenz zusätzlich vollständig aus solchen Mitteln zu finanzieren.
Die Bank rechnet mit einem kalkulatorischen Zinssatz von marktüblich 4,5 bis 5 Prozent, mit Nebenkosten und Unterhalt von rund einem Prozent des Immobilienwerts pro Jahr und mit der Amortisation. Die Summe soll rund ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Diese Zinssätze sind Branchenpraxis und nicht gesetzlich vorgeschrieben, sie können deshalb von Bank zu Bank leicht abweichen.
Das hängt stark vom Kanton ab. Zu den Erwerbsnebenkosten zählen Handänderungssteuer, Notariatskosten, Grundbuchgebühren und die Errichtung des Schuldbriefs. Bei einer Liegenschaft von 1,15 Millionen Franken sind es im Kanton Bern rund 20'700 Franken und im Kanton Zürich rund 2'875 Franken. Prüfen Sie die Kosten immer für den entsprechenden Kanton.
Der Teil der Belehnung oberhalb von zwei Dritteln des Belehnungswerts, also die zweite Hypothek, ist innert höchstens 15 Jahren linear zu amortisieren. Der Teil bis zu zwei Dritteln muss nicht amortisiert werden. Viele Banken verlangen zusätzlich die vollständige Amortisation der zweiten Hypothek bis zur Pensionierung, das ist aber Kreditpolitik der einzelnen Bank.
In der Regel nicht. Eine Reservationsvereinbarung, die Sie zum Kauf verpflichtet, ist ein Vorvertrag. Sie muss öffentlich beurkundet werden. Fehlt die Beurkundung, ist sie nicht gültig, und Sie können die Zahlung zurückfordern. Die Verkäuferschaft darf aber belegbare Aufwände abziehen, etwa die Notariatskosten für den Vertragsentwurf. Haben Sie den Vorvertrag beurkunden lassen, ist ein Rücktritt dagegen meist nicht möglich oder teuer. Überweisen Sie eine Reservationszahlung immer auf ein Sperrkonto. Mehr dazu im Artikel zum Reservationsvertrag.
Mit der Eintragung im Grundbuch, nicht mit der Beurkundung des Kaufvertrags. Zwischen beidem liegen die Grundbuchanmeldung und die Kaufpreiszahlung. Wann Nutzen und Gefahr übergehen, also ab wann Sie das Risiko tragen, wird im Kaufvertrag geregelt und in der Praxis meist mit dem Besitzesantritt zusammengelegt.
Ab dem 1. Januar 2029 entfällt der Eigenmietwert für selbstgenutztes Wohneigentum, gleichzeitig entfallen der Unterhaltsabzug und für Selbstnutzende weitgehend der Schuldzinsabzug. Neu gibt es einen befristeten Abzug für Ersterwerbende. Bis und mit Steuerperiode 2028 gilt das heutige System.
Verlangen Sie das Reglement, die Nutzungs- und Verwaltungsordnung, den Begründungsakt mit den Wertquoten, die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre, die Jahresrechnungen, den Stand des Erneuerungsfonds und eine Bestätigung der Verwaltung über offene Beiträge. Die Gemeinschaft kann für Beitragsaustände der letzten drei Jahre ein Pfandrecht am Anteil eintragen lassen und das trifft auch die neue Eigentümerschaft.