Hauskauf im Konkubinat: Worauf müssen Sie achten?
Unverheiratete Personen haben beim Hauskauf 3 Eigentumsformen zur Wahl: Alleineigentum, Miteigentum und Gesamteigentum. Comparis erklärt die drei Modelle und zeigt, wie Sie sich gegen die Folgen von Trennung und Tod absichern.
22.04.2022
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1. Welche Finanzierungsmöglichkeiten haben Unverheiratete beim Immobilienkauf?
Unverheiratete haben beim Immobilienkauf drei verschiedene Eigentumsformen zur Auswahl: Alleineigentum, Miteigentum und Gesamteigentum. Es lohnt sich für unverheiratete Paare, sämtliche Vereinbarungen in einem Konkubinatsvertrag schriftlich festzuhalten. So können sie sich bei Trennung oder Tod absichern.
2. Alleineigentum für klare Verhältnisse im Konkubinat
Erwirbt nur einer der beiden Konkubinatspartner die Liegenschaft, sind die Verhältnisse klar. Nur der Käufer oder die Käuferin wird im Grundbuch eingetragen. Er oder sie trägt die volle finanzielle und rechtliche Verantwortung für die Immobilie.
Kostenbeteiligung regeln mit Mietvertrag
Der nicht beteiligte Partner kann über einen Mietvertrag für eine Beteiligung an die Wohnkosten beigezogen werden. Ein solcher Mietvertrag gibt dem Partner Mietrechte. Das heisst: Die Kostenbeteiligung ist klar geregelt. Und bei Trennung vom oder Tod des Eigentümers der Immobilie müssen die Kündigungsfristen eingehalten werden.
Wer ohne Ehe oder eingetragene Partnerschaft als Paar zusammenlebt, ist im Konkubinat. Konkubinatspartner werden vom Staat als Einzelpersonen behandelt. Dadurch zahlen sie zum Beispiel weniger Steuern und erhalten eine höhere AHV-Rente.
Gleichzeitig haben Paare im Konkubinat weniger Rechte als Verheiratete oder eingetragene Partner. So müssen Sie selber tätig werden, um sich beispielsweise gegenseitig im Todesfall abzusichern.
Augen auf beim gesetzlichen Erbrecht
Der Käufer kann seinen Partner zu Lebzeiten in einem Testament oder Erbvertrag begünstigen. So kann er ihm oder ihr ermöglichen, auch nach seinem Tod in der Immobilie wohnen zu bleiben. Hinterlässt der verstorbene Partner aber weitere Erben, sind womöglich Pflichtteile auszubezahlen.
Das Konkubinatspaar sollte darum abklären, woher die finanziellen Mittel für die Auszahlung der Erben stammen sollen. In den meisten Kantonen verringern zudem hohe Erbschaftssteuersätze das Erbe: Der vergünstigte Steuersatz gilt in der Regel nur für Personen der engen Familie und nicht für Konkubinatspaare.
3. Miteigentum beim Hauskauf von Unverheirateten mit unterschiedlichem Eigenkapital
Oft kommt das Alleineigentum aus finanziellen Gründen nicht infrage. Beteiligen sich beide Partner mit einem unterschiedlichen Eigenkapital an der Immobilie, empfiehlt sich ein Miteigentum. Das Wohneigentum gehört dann beiden Partnern im anteilsmässigen Umfang des investierten Kapitals.
Beide Partner werden beim Eintrag im Grundbuch getrennt aufgeführt und können frei über ihren Anteil an der Immobilie verfügen. Wer seinen Anteil verkaufen möchte, muss dem Miteigentümer von Gesetzes wegen ein Vorkaufsrecht einräumen. Die Schuldzinsen ziehen beide Partner ebenfalls anteilig vom eigenen Einkommen ab.
Auch für Unterhalt und Investitionen gilt die Quote
Das Miteigentum erfordert allerdings Disziplin: Bei Investitionen und Liegenschaftsunterhalt müssen sie sich ebenfalls an ihre Quote halten. Beide Partner haften zudem trotz unterschiedlich hoher Beteiligung solidarisch für die Hypothek.
Gesetzliches Vorkaufsrecht im Todesfall oder bei Trennung
Bei einer Trennung oder wenn der Partner stirbt, bleibt das Beteiligungsverhältnis bestehen. Der Miteigentümer hat dabei ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Es lohnt sich trotzdem, das Vorgehen bei Trennung oder Tod vorgängig in einem Konkubinatsvertrag oder Erbvertrag zu regeln.
4. Gesamteigentum bei gleicher Beteiligung
Beim Gesamteigentum gehört die Liegenschaft inklusive Wertzuwachs beiden Partnern zu gleichen Teilen. Das gilt unabhängig von der effektiven finanziellen Beteiligung. Beide Partner werden als gleichberechtigte Partner im Grundbuch eingetragen und nur beide gemeinsam können über einen Verkauf des Wohneigentums entscheiden.
Bei einer Trennung bekommt jeder 50 Prozent der Immobilie. Allerdings fallen für den Partner, der weniger an die Immobilie gezahlt hat, Schenkungssteuern an. Beim Tod eines Partners erhalten die Erben seine Hälfte. Das allfällige finanzielle Ungleichgewicht und drohenden Streit können die beiden Partner mit einem Gesellschafts- oder Darlehensvertrag ausgleichen. Diesen müssen Sie allerdings rechtzeitig zu Lebzeiten aufsetzen.
Paare zahlen häufig hälftig
Viele Paare zahlen beim Gesamteigentum die Immobilie je zur Hälfte. Hier empfiehlt sich eine Absicherung der Konkubinatspartner durch jeweils eine Todesfallrisikoversicherung. Das gilt vor allem bei Kinderwunsch oder Kindern im Haus.
So bleibt das Wohneigentum auch im Todesfall eines Partners durch die andere Partei finanzierbar. Denn der Erbanteil der Kinder wird bis zu deren 18. Lebensjahr durch die Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde Kesb fremdverwaltet.
5. Ein Konkubinatsvertrag schafft klare Verhältnisse
Anders als Verheiratete müssen unverheiratete Paare selbst die Eigentumsverhältnisse im Fall einer Trennung oder des Todes eines Partners regeln. Möchten Sie unverheiratet ein Haus kaufen? Dann sollten Sie rechtzeitig selbst die finanziellen Folgen in diesen Fällen regeln.
Dazu haben Sie verschiedene Mittel zur Verfügung. Sie können sich gegenseitig im Testament begünstigen oder einen Erbvertrag abschliessen. Dabei gelten aber immer die gesetzlichen Pflichtteile allfälliger Erben. Mit einem Erbverzichtsvertrag können die Erben auf ihren Pflichtteil verzichten. Auch für die Vorsorge im Konkubinat gelten spezielle Regeln.
Konkubinatsvertrag für Wohneigentum
In einem Konkubinatsvertrag können Sie sämtliche Vereinbarungen zusammenfassen. Die Beglaubigung des Konkubinatsvertrags durch einen Notar ist freiwillig. Sie erleichtert im Streitfall die Frage nach der Echtheit der Unterschriften. Gerade bei komplizierteren Verhältnissen – also zum Beispiel beim Hauskauf als Unverheiratete – lohnt es sich, für den Konkubinatsvertrag Expertenhilfe beizuziehen.
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 12.07.2014