Saron- oder Festhypothek? Alles Wichtige auf einen Blick
Diverse Banken bieten Saron-Hypotheken an. Comparis erklärt die wesentlichen Unterschiede zur Festhypothek und zeigt auf, wann Sie welches Hypothekarmodell wählen sollten.
15.10.2026
iStock / ridvan_celik
Das Wichtigste in Kürze
Bei einer Saron-Hypothek passt die Bank den Zins alle drei Monate an den Geldmarkt an. Bei einer Festhypothek bleibt er über die ganze Laufzeit gleich.
Die Saron-Hypothek ist aktuell günstiger: Sie kostet rund 0,8 bis 1,2 Prozent, eine 5-jährige Festhypothek 1,90 Prozent (Stand 30. September 2026).
Die Festhypothek bietet Planungssicherheit. Sie lohnt sich, wenn die Zinsen während der Laufzeit deutlich steigen oder wenn Sie höhere Zinskosten nicht tragen könnten.
Sie können beide Modelle in Tranchen kombinieren und so Kosten und Risiko verteilen.
1. Was ist der Unterschied zwischen einer Saron- und einer Festhypothek?
Laufzeit: Die Saron-Hypothek ist eine Geldmarkthypothek. Sie verfügt über keine feste Laufzeit. Festhypotheken laufen meist zwei bis zehn Jahre. Einzelne Anbieter bieten auch 15 oder 20 Jahre an.
Planungs- und Budgetsicherheit: Der Zinssatz einer Saron-Hypothek wird üblicherweise vierteljährlich angepasst. Bei Festhypotheken gilt der vertraglich vereinbarte Zinssatz für die gesamte Laufzeit. Die Planungs- und Budgetsicherheit bei einer Festhypothek ist somit grösser.
Vorfälligkeitsentschädigung: Die Vorfälligkeitsentschädigung wird fällig, wenn Hypothekarnehmende den Hypothekarvertrag vor Laufzeitende auflösen. Sie ist bei Saron-Hypotheken in der Regel kleiner als bei Festhypotheken. Ausgewählte Anbieter von Saron-Hypotheken akzeptieren die vorzeitige Vertragsauflösung bis zu einem gewissen Umfang ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Deshalb gilt: Augen auf bei der Wahl des Finanzierungspartners.
Bindung an den Kreditgeber: In der Regel sind Saron-Hypotheken, ähnlich wie Festhypotheken, an Rahmenverträge geknüpft. Diese laufen meist ein bis fünf Jahre. Als Kreditnehmer oder Kreditnehmerin können Sie innerhalb der Rahmenvertragsdauer die Saron-Hypothek in eine Festhypothek umwandeln, wenn Sie zum Beispiel steigende Zinsen fürchten. Sie müssen aber beim gleichen Anbieter bleiben. Ein Anbieterwechsel ist meist nur unter Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich.
Vor- und Nachteile von Saron- und Festhypothek im Überblick
Hier finden Sie eine Zusammenfassung der wichtigsten Vorteile und Nachteile von Saron- und Festhypothek:
| Vorteile | Nachteile | |
|---|---|---|
| Saron-Hypothek |
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| Festhypothek |
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2. Saron- oder Festhypothek: Was ist günstiger?
Ob eine Saron- oder eine Festhypothek für Sie die günstigere Lösung ist, hängt von der Zinsentwicklung ab.
Derzeit ist die Saron-Hypothek günstiger. Sie kostet im Durchschnitt rund 0,8 bis 1,2 Prozent. Für eine 3-jährige Festhypothek liegt der Richtzins bei 1,75 Prozent, für eine 5-jährige bei 1,90 Prozent und für eine 10-jährige bei 2,07 Prozent. Das zeigt das Comparis-Hypobarometer mit Stand 30. September 2026.
Saron- oder Festhypothek: Die Zinskosten im Vergleich
Ein Beispiel mit einer Hypothek von 800'000 Franken und den Zinsen vom September 2026:
| Modell | Zins | Zinskosten pro Jahr | Zinskosten in 5 Jahren |
|---|---|---|---|
| Saron-Hypothek | 1,0 Prozent | CHF 8'000 | CHF 40'000 |
| Festhypothek 5 Jahre | 1,90 Prozent | CHF 15'200 | CHF 76'000 |
Mit der Festhypothek zahlen Sie im Beispiel 7'200 Franken mehr pro Jahr. Dafür wissen Sie fünf Jahre lang genau, was die Hypothek kostet. Das Beispiel geht davon aus, dass der Zins der Saron-Hypothek gleichbleibt. Die Zinsen im Beispiel sind Richtzinsen aus dem Comparis-Hypobarometer.
Informieren Sie sich daher regelmässig über Zinsprognosen und vergleichen Sie die aktuellen Hypothekarsätze.
3. Warum ist eine Festhypothek teurer?
In der Regel gilt: Je länger die Laufzeit, desto höher der Zins. Mit dem Aufschlag bezahlen Sie dafür, dass Ihr Zins länger fix bleibt. Aktuell kostet eine 10-jährige Festhypothek rund 0,3 Prozentpunkte mehr als eine 3-jährige.
Der Zins der Saron-Hypothek folgt dem Leitzins der Schweizerischen Nationalbank. Diesen hat die SNB im September 2026 bei 0 Prozent belassen. Die Zinsen für Festhypotheken richten sich dagegen nach den langfristigen Zinsen am Kapitalmarkt. Im dritten Quartal 2026 sind sie um rund 0,4 Prozentpunkte gestiegen, obwohl der Leitzins gleich blieb.
Die Preispolitik der Hypothekar-Anbieter wirkt sich ebenfalls auf die Zinskurven aus. Die Zinsen von zehnjährigen Festhypotheken zum Beispiel sinken relativ zu anderen Laufzeiten stärker, wenn die Anbieter vermehrt zehnjährige Festhypotheken verkaufen wollen.
4. Für wen eignet sich welche Hypothek?
Entscheidend ist, wie viel Zinsrisiko Sie tragen möchten. Könnten Sie höhere Zinsen nicht mehr bezahlen, ist die Festhypothek die sicherere Wahl. Können Sie auch deutlich höhere Zinsen einige Jahre lang tragen, kommt eine Saron-Hypothek in Frage.
| Passt zu Ihnen, wenn … | Saron-Hypothek | Festhypothek |
|---|---|---|
| Budget | Sie eine finanzielle Reserve für höhere Zinsen haben | ein Zinsanstieg Ihr Budget sprengen würde |
| Planung | Sie die Hypothek bald zurückzahlen oder das Eigenheim verkaufen möchten | Sie das Eigenheim lange behalten und fest planen möchten |
| Zinserwartung | Sie mit gleichbleibenden oder sinkenden Zinsen rechnen | Sie mit steigenden Zinsen rechnen |
5. Saron- und Festhypothek kombinieren
Sie müssen sich nicht für ein Modell entscheiden. Viele Banken teilen die Hypothek in mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Modellen und Laufzeiten auf. So verteilen Sie das Zinsrisiko.
Ein Beispiel: Sie haben eine Hypothek von 750'000 Franken. In drei Jahren erwarten Sie 250'000 Franken, mit denen Sie die Hypothek teilweise amortisieren möchten. Dann können Sie diese 250'000 Franken mit einer separaten 3-jährigen Fest- oder Saron-Hypothek abdecken. Die restlichen 500'000 Franken können Sie beispielsweise in einer zehnjährigen Festhypothek fixieren.
Beachten Sie: Laufen die Tranchen zu verschiedenen Zeiten aus, sind Sie an die gleiche Bank gebunden. Ein Wechsel ist dann nur mit einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich.
6. Häufige Fragen zu Saron- und Festhypothek
Eine Festhypothek lohnt sich, wenn Sie Planungssicherheit brauchen oder höhere Zinsen nicht tragen könnten. Sie kostet derzeit aber mehr: Eine 5-jährige Festhypothek liegt rund 0,7 bis 1,1 Prozentpunkte über einer Saron-Hypothek (Stand 30. September 2026). Diesen Aufschlag holen Sie nur herein, wenn die Zinsen während der Laufzeit deutlich steigen.
Der Zins der Saron-Hypothek steigt erst, wenn die Schweizerische Nationalbank den Leitzins erhöht. Im September 2026 hat sie ihn bei 0 Prozent belassen. Ihre Prognose bis 2028 geht davon aus, dass er bei 0 Prozent bleibt. Eine Garantie ist das nicht. Wie Fachleute die Entwicklung einschätzen, lesen Sie in der Hypothekarzins-Prognose.
Ja, Sie können eine Saron-Hypothek direkt oder indirekt amortisieren. Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie in die Säule 3a ein und lösen die Hypothek später damit ab. Ob Sie ausserordentliche Rückzahlungen jederzeit oder nur auf das Ende einer Zinsperiode leisten können, regelt Ihr Vertrag.
Ja, während des Rahmenvertrags können Sie meist in eine Festhypothek beim gleichen Anbieter wechseln. Den Anbieter wechseln Sie in dieser Zeit meist nur gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Mit einer Festhypothek fixieren Sie den Zins für die ganze Laufzeit. Läuft Ihre Hypothek erst in einigen Monaten aus, sichern Sie den heutigen Zins mit einer Forward-Hypothek. Dafür verlangt die Bank einen Zuschlag, der mit der Vorlaufzeit steigt. Teilweise absichern können Sie sich, wenn Sie Saron- und Festhypothek in Tranchen kombinieren.
Immobilienkauf: alle Schritte im Überblick
Dieser Ratgeber gehört zu Schritt fünf «Finanzierung sichern, bieten und Vertrag abschliessen». In der Übersicht zeigt Comparis alle Schritte von der Frage, ob sich ein Kauf lohnt, bis zum Einzug.
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Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 12.11.2020
