Prognose für Hypothekarzinsen bis Ende 2025
Nach der Leitzinssenkung im Frühling wurden Saron-Hypotheken günstiger. Die Richtzinsen für Festhypotheken haben sich dagegen kaum verändert. Setzt sich der Trend in der zweiten Hälfte von 2025 fort? Comparis gibt eine Prognose.
12.06.2025
iStock / Daniel Werder
1. Hypothekarzins-Prognose: Welche Hypothekarzinsen sind bis Ende 2025 zu erwarten?
Seit Jahresbeginn sind die Richtzinsen für zehnjährige Festhypotheken lediglich um 0,03 Prozentpunkte gestiegen – von 1,63 Prozent auf 1,66 Prozent.
Die Refinanzierungskosten der Banken haben sich in dieser Zeit nur leicht verändert: Der 10-Jahres-Swap-Satz liegt mit 0,46 Prozentpunkten nahezu auf dem gleichen Stand wie zu Jahresbeginn (0,45 Prozentpunkte). Die Rendite für 10-jährige Bundesobligationen stieg um 0,03 Prozentpunkte auf 0,30 Prozent (Stand: 10. Juni 2025).
Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat den im Frühling 2024 begonnenen Zinssenkungszyklus weitergeführt und den Leitzins auf 0,25 Prozent gesenkt. Das hat Saron-Hypotheken vergünstigt. Gleichzeitig haben sich die Richtzinsen für zehnjährige Festhypotheken seit Jahresanfang kaum verändert. Comparis-Finanzexperte Dirk Renkert erklärt:
Die Schwankungen bei den Konditionen für Festhypotheken waren in den letzten Monaten aufgrund globaler Unsicherheiten beträchtlich. Seit dem starken Anstieg im März sind die Richtzinsen jedoch wieder gefallen. Dennoch könnten sich die Richtzinsen für mittel- und langlaufende Festhypotheken bis Jahresende wieder verteuern.
Richtzinsen für Festhypotheken könnten wieder steigen
Die Zinssätze für Festhypotheken haben in den letzten Monaten stark geschwankt. Im März sind die Richtzinsen für 10-jährige Festhypotheken auf über 2 Prozent gestiegen. Danach sind sie aufgrund von Rezessionsbefürchtungen wieder deutlich gefallen.
Gemäss Comparis-Analyse dürften in den aktuellen Richtzinsen bereits Erwartungen an zukünftige Zinssenkungen der SNB eingepreist sein. Damit könnte der Tiefpunkt der Zinssätze für Festhypotheken erreicht sein.
Das aktuelle Zinsniveau
Derzeit liegt der zehnjährige Richtzins bei 1,66 Prozent. Allerdings unterscheiden sich die Angebote der verschiedenen Hypothekaranbieter stark: Der von HypoPlus, dem Hypothekenpartner von Comparis, vermittelte Top-Zinssatz beträgt aktuell 1,24 Prozent (Stand: 10. Juni 2025).
2. Negativzins-Entscheid durch die SNB unwahrscheinlich
Die SNB entscheidet nächste Woche über mögliche weitere Zinsschritte. Laut Comparis-Immobilien & -Finanzexperte Dirk Renkert ist es eher unwahrscheinlich, dass die SNB im Juni Negativzinsen einführt. Wahrscheinlicher sei es, dass die SNB den Leitzins zunächst auf 0 Prozent senkt und weitere Schritte zu einem späteren Zeitpunkt prüft.
Eine Rückkehr zu den Negativzinsen hätte auch gesellschaftspolitische Folgen, da andere Interessengruppen – etwa Schweizer Pensionskassen – stark betroffen wären. In der Vergangenheit wurden die Negativzinsen häufig an sie weitergegeben.
3. Was können Personen mit einer Hypothek tun?
Comparis rät Personen mit einer Hypothek zu folgendem Verhalten:
Marktschwächen nutzen
Beobachten Sie den Hypothekarmarkt und nutzen Sie die Marktschwankungen für den richtigen Zeitpunkt Ihres Hypothekarabschlusses. Eine Übersicht über den Markt können Sie sich im Zinsüberblick verschaffen. Ausserdem hilft der vierteljährlich erscheinende Hypotheken-Barometer von Comparis bei der Orientierung.
Die angemessene Risikostrategie festlegen
Könnten Sie höhere Zinsen nicht mehr bedienen, sollten Sie sich für Festhypotheken entscheiden. Könnten Sie vorübergehend auch deutlich höhere Zinsen finanzieren, eventuell mehrere Jahre lang? Dann können Sie die Zinsrisiken einer Saron-Hypothek auf sich nehmen.
Nicht das erstbeste Zinsangebot akzeptieren
Akzeptieren Sie keinesfalls den erstbesten von der Hausbank offerierten Zinssatz. Zwischen den Zinsen, die die Hypothekarinstitute ins Schaufenster stellen (Richtzinsen), und den bestverhandelten Zinsen klafft meist eine grosse Lücke.
Das folgende Beispiel zeigt das Sparpotenzial anhand eines aktuellen Angebots von HypoPlus, dem Hypothekenpartner von Comparis, verglichen mit dem durchschnittlichen Schaufensterzins:
| Richtzins (10 Jahre) per 10. Juni 2025 | 1,66 % |
|---|---|
| Durch HypoPlus bestverhandelter Zinssatz per 10. Juni 2025 | 1,24 % |
| Hypothek | CHF 750’000 |
| Zinsdifferenz pro Jahr | 0,42 % |
| Ersparnis pro Jahr | CHF 3’150 |
| Ersparnis für die gesamte Laufzeit | CHF 31’500 |
4. Steigende Finanzierungskosten durch «Basel lll»
Banken sind seit dem 1. Januar 2025 im Rahmen des Reformpakets «Basel lll» dazu verpflichtet, neue Regeln bei der Kreditvergabe einzuhalten. Das Ziel besteht darin, die Finanzmarktstabilität einzuhalten. Zentral müssen sie dabei diese Punkte beachten:
Banken müssen für jede Hypothek mehr Eigenkapital hinterlegen und bei der Bonitätsprüfung strikter vorgehen.
Das Eigenkapital soll noch stärker an das Risiko des jeweiligen Hypothekendarlehens angepasst werden.
Die strengeren Vorgaben führen tendenziell zu höheren Finanzierungskosten für die Banken. Diese geben sie an die Hypothekarnehmenden weiter. Dadurch dürften Festhypotheken laut Comparis-Immobilien & -Finanzexperte Dirk Renkert eher wieder steigen.
5. Worauf beruht die Hypothekarzins-Prognose von Comparis?
Die Angaben zu den Richtzinsen basieren auf den Richtsätzen von rund 30 Kreditinstituten. Sie werden täglich aktualisiert und im Zinsüberblick publiziert.
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 16.12.2021
