Hypobarometer 2025: Wie entwickelt sich der Hypothekenmarkt?
Der Hypothekenbarometer von Comparis beleuchtet die Hypotheken-Trends. Die Analyse fürs 4. Quartal 2024 zeigt: Vor allem Saron-Hypotheken sind deutlich günstiger geworden.
09.01.2025
iStock / piovesempre
1. Wie haben sich die Hypotheken-Richtzinsen verändert?
Die Zinsen für Festhypotheken sind seit Juni 2024 im Sinkflug. Besonders Saron-Hypotheken sind seit der Leitzinssenkung auf 0,5 Prozent nochmals deutlich gesunken.
Der Richtzins für 10-jährige Festhypotheken sank im 4. Quartal von 1,81 auf 1,63 Prozent (Stand 31. Dezember 2024) – mit einer Zinsspanne von ca. 1,1 bis 1,7 Prozent. Zum Vergleich: Im September 2024 kosteten sie noch 1,5 bis 2,0 Prozent.
Der Richtzins für 5-jährige Festhypotheken sank seit Ende September 2024 von 1,68 auf 1,44 Prozent (Stand 31. Dezember 2024). Der durchschnittliche Zinsrahmen beträgt rund 1,0 bis 1,5 Prozent.
Zu Jahresbeginn lagen die Richtsätze für 10-jährige und 5-jährige Festhypotheken noch bei 2,26 Prozent respektive 2,13 Prozent.
Saron-Hypotheken haben sich nach den 4 Leitzinssenkungen 2024 um rund 1,25 Prozentpunkte vergünstigt. Erstrangige Saron-Hypotheken kosten aktuell im Durchschnitt um die 1,1 bis 1,6 Prozent.
4 von 5 Hypothekarnehmenden entschieden sich für langlaufende Festhypotheken. Neben hoher Planungssicherheit dürften attraktive Konditionen zu diesem Entscheid beigetragen haben.
2. Aktuelle Hypothekarzinsen in der Schweiz
Die Hypothekarzinsen unterscheiden sich je nach Modell, Laufzeit, Anbieter, Kanton, Belehnung und Tragbarkeit stark.
Comparis hat die durchschnittlichen Unterschiede zwischen dem Richtsatz und dem Top-Zinssatz des Comparis-Hypothekenpartners HypoPlus verglichen. Dabei zeigt sich ein beachtliches Sparpotenzial.
Sparpotenzial beim Abschluss einer Hypothek
Die Zinsen der tatsächlich ausgehandelten Abschlüsse liegen oft unter den Richtsätzen.
Beispiel: Der von HypoPlus vermittelte beste Zins für eine 10-jährige Festhypothek betrug Ende Dezember 2024 1,15 Prozent – bei einem Richtsatz von 1,63 Prozent.
Täglich aktualisierte Hypothekarzinsen finden Sie im Zinsüberblick von Comparis.
| Laufzeit der Festhypothek | Richtsatz (Stichtag 31.12.2024) | Top-Zinssatz von HypoPlus (Stichtag 31.12.2024) | Potenzielle Ersparnis bei einer Hypothek von 750’000 Franken |
|---|---|---|---|
| 3 Jahre | 1,26 Prozent | 0,83 Prozent | 9’675 Franken |
| 5 Jahre | 1,44 Prozent | 0,94 Prozent | 18’750 Franken |
| 10 Jahre | 1,63 Prozent | 1,15 Prozent | 36’000 Franken |
| 15 Jahre | 1,81 Prozent | 1,35 Prozent | 51’750 Franken |
Quelle: Comparis, HypoPlus
Bei den von Comparis berechneten Richtsätzen handelt es sich um veröffentlichte, aber noch verhandelbare Durchschnittszinsen von rund 30 Hypothekarinstituten. Sie werden täglich aktualisiert und im Zinsüberblick publiziert.
3. Sinkender Leitzins, sinkende Hypothekarzinsen
Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat den Leitzins im Dezember 2024 zum vierten Mal in Folge gesenkt – von 1 Prozent auf 0,5 Prozent.
Durch die Markterwartungen auf fallende Leitzinsen und die tatsächlich erfolgten Entscheide sind die Hypothekarzinsen im 4. Quartal für alle Hypothekarmodelle gesunken.
SNB mit Zinssenkungen vor der EZB und der Fed
Die SNB liegt mit ihrem Zinssenkungszyklus deutlich vor der Europäischen Zentralbank (EZB) und der US-Notenbank (Fed), die beide ihre Leitzinsen um 0,25 Prozentpunkte auf 3 Prozent respektive 4,25 bis 4,50 Prozent reduzierten.
Die Zinspolitik hängt massgeblich von der Entwicklung der Inflation ab. Während die Inflation in der Schweiz schon seit Monaten deutlich unter 1 Prozent liegt, ist sie in der Eurozone und in den USA zuletzt wieder leicht angestiegen – und liegt oberhalb der angestrebten 2 Prozent.
Festhypotheken mit mittlerer Laufzeit immer noch günstiger als Saron-Hypotheken
Durch die vierte Zinssenkung in Folge haben sich Saron-Hypotheken um rund 1,25 Prozentpunkte vergünstigt. Damit sind sie zwar etwas teurer als Festhypotheken mit mittlerer Laufzeit, jedoch leicht günstiger als Festhypotheken mit 10-jähriger Laufzeit.
Dirk Renkert erklärt:
Mit dem Zinsschritt um 0,5 Prozentpunkte haben sich Saron-Hypotheken markant vergünstigt. Zwar sind schon vorher auch die Richtzinsen für Festhypotheken gesunken, aber nicht ganz so stark. Dennoch notieren Festhypotheken auf einem sehr attraktiven Stand. Wer Planungssicherheit zu attraktiven Konditionen sucht, ist mit Festhypotheken gut bedient. Wer das Zinsänderungsrisiko tragen kann und an weiter fallende Zinsen glaubt, für den sind Saron-Hypotheken vermutlich eher geeignet
4. Welches Hypothekarmodell ist am beliebtesten?
Bei den Abschlüssen des Comparis-Hypothekenpartners HypoPlus zeigt sich eine ungebrochene Präferenz hin zu Festhypotheken mit langen Laufzeiten.
Der Anteil langfristiger Festhypotheken (10 Jahre und länger) stieg im vierten Quartal von rund 70 auf etwa 77 Prozent. Im 1. und 2. Quartal lag dieser Wert noch deutlich tiefer.
Hypotheken mit mittleren Laufzeiten (4 bis 6 Jahre) verloren an Beliebtheit und sanken auf rund 11 Prozent. Im 2. Quartal lag deren Anteil noch bei etwa 30 Prozent.
Hypotheken mit kurzen Laufzeiten (bis zu 3 Jahre, inklusive Saron-Hypotheken) erreichten wie auch im Vorquartal etwa 7 Prozent der Abschlüsse. Rund 4 Prozent entfielen dabei auf Saron-Hypotheken.
Tragbarkeit: Die Einkommenssituation bei der Pensionierung geht häufig vergessen. Ist das Einkommen geringer als vor der Pensionierung, ist die Tragbarkeit der Hypothek gefährdet. Das gilt auch bei einer Frühpensionierung. Tipp: Prüfen Sie, ob eine Teilamortisation möglich ist.
Erneuerung einer auslaufenden Festhypothek: Beachten Sie unbedingt die vertraglichen Kündigungsfristen. Beginnen Sie die Planung frühzeitig und stellen Sie ein Dossier für die Kreditgebenden zusammen. Die Vorlaufzeit beträgt etwa zwei bis drei Monate.
Gut zu wissen: Mit einer Aufteilung in zwei oder mehr Tranchen können Sie die Flexibilität von Festhypotheken erhöhen. Sie müssen nicht das gesamte Hypothekendarlehen erneuern, sondern nur die fällig werdende Tranche. Aber: Die Aufteilung in Tranchen kann die Verhandlungsposition schwächen und den Anbieterwechsel erschweren.
5. Datengrundlage
HypoPlus, der Hypothekenpartner von Comparis, stellt die Zinssätze des Comparis-Hypothekenbarometers zur Verfügung. Diese basieren auf den Richtsätzen von rund 30 Kreditinstituten. Die Daten werden täglich aktualisiert und im Zinsüberblick angezeigt.
Das nächste Hypothekenbarometer erscheint im April 2025.
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 05.10.2013
