Hypobarometer 2025: Wie entwickelt sich der Hypothekarmarkt?
Der Hypothekenbarometer von Comparis beleuchtet die Hypotheken-Trends. Die Analyse fürs 1. Quartal zeigt: Saron-Hypotheken sind nun deutlich günstiger als Festhypotheken.
10.04.2025
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1. Wie haben sich die Hypotheken-Richtzinsen verändert?
Die Zinsen für Festhypotheken sind im ersten Quartal deutlich gestiegen. Seit den vier Leitzinssenkungen im Vorjahr und der letzten Zinssenkung im März auf 0,25 Prozent sind Saron-Hypotheken dagegen deutlich günstiger geworden.
Der Richtzins für 10-jährige Festhypotheken stieg im ersten Quartal deutlich von 1,63 auf 1,92 Prozent (Stand 31. März 2025). Die aktuellen Handelsspannen betragen 1,5 bis 2,1 Prozent. Zum Vergleich: Im Dezember 2024 kosteten sie noch 1,1 bis 1,7 Prozent.
Der Richtzins für 5-jährige Festhypotheken stieg seit Ende Dezember 2024 von 1,44 auf 1,63 Prozent (Stand 31. März 2025). Der durchschnittliche Zinsrahmen beträgt rund 1,2 bis 1,7 Prozent.
Saron-Hypotheken haben sich nach den vier Leitzinssenkungen im vorigen Jahr und der letzten Zinssenkung im März 2025 um rund 1,50 Prozentpunkte weiter vergünstigt. Erstrangige Saron-Hypotheken kosten aktuell im Durchschnitt um die 0,7 bis 1,2 Prozent.
2. Aktuelle Hypothekarzinsen in der Schweiz
Die Hypothekarzinsen unterscheiden sich je nach Modell, Laufzeit, Anbieter, Kanton, Belehnung und Tragbarkeit stark.
Comparis hat die durchschnittlichen Unterschiede zwischen dem Richtsatz und dem Top-Zinssatz des Comparis-Hypothekenpartners HypoPlus verglichen. Dabei zeigt sich ein beachtliches Sparpotenzial.
Sparpotenzial beim Abschluss einer Hypothek
Die Zinsen der tatsächlich ausgehandelten Abschlüsse liegen oft unter den Richtsätzen.
Beispiel: Der von HypoPlus vermittelte beste Zins für eine 10-jährige Festhypothek betrug Ende März 2025 1,52 Prozent – bei einem Richtsatz von 1,92 Prozent.
Täglich aktualisierte Hypothekarzinsen finden Sie im Zinsüberblick von Comparis.
| Laufzeit der Festhypothek | Richtsatz (Stichtag 31.03.2025) | Top-Zinssatz von HypoPlus (Stichtag 31.03.2025) | Potenzielle Ersparnis bei einer Hypothek von 750’000 Franken |
|---|---|---|---|
| 3 Jahre | 1,46 Prozent | 1,06 Prozent | 9’000 Franken |
| 5 Jahre | 1,63 Prozent | 1,24 Prozent | 14’625 Franken |
| 10 Jahre | 1,92 Prozent | 1,52 Prozent | 30’000 Franken |
| 15 Jahre | 2,08 Prozent | 1,69 Prozent | 43’875 Franken |
Quelle: Comparis, HypoPlus
Bei den von Comparis berechneten Richtsätzen handelt es sich um veröffentlichte, aber noch verhandelbare Durchschnittszinsen von rund 30 Hypothekarinstituten. Sie werden täglich aktualisiert und im Zinsüberblick publiziert.
3. Hypothekarmarkt unter Einfluss globaler Unsicherheit
Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat den Leitzins im März 2025 erwartungsgemäss von 0,5 Prozent auf 0,25 Prozent halbiert.
Umgekehrt führten anhaltende Spannungen hinsichtlich der geplanten Zoll- und Sicherheitspolitik der US-Regierung zu einer hohen Unsicherheit in Bezug auf ein erneutes Aufflammen der Inflation. Folglich stiegen die Kapitalmarktzinsen in den ersten drei Monaten des Jahres deutlich an.
Saron-Hypotheken deutlich günstiger als Festhypotheken
Die grosse Unsicherheit über die Auswirkungen der künftigen Zoll- und Sicherheitspolitik hat zu einem Anstieg der Kapitalmarktzinsen und der Refinanzierungskosten der Banken geführt. Das hat zur Folge, dass sich die Richtzinsen für Festhypotheken deutlich verteuern.
Saron-Hypotheken sind nach den vier Leitzinssenkungen im vergangenen Jahr und der letzten Zinssenkung im März nochmals um rund 1,50 Prozentpunkte günstiger geworden. Damit sind sie nun deutlich günstiger als Festhypotheken.
Dirk Renkert erklärt:
Saron-Hypotheken haben sich mit der Zinssenkung im März weiter vergünstigt. Umgekehrt haben sich seit Anfang Jahr die Konditionen für die Festhypotheken durch die neuen Unsicherheiten in diesem Jahr markant erhöht. Mit diesen beiden gegenläufigen Effekten sind nun Saron-Hypotheken wieder deutlich günstiger als Festhypotheken. Die meisten waren von der Geschwindigkeit und Höhe überrascht.
4. Welches Hypothekarmodell ist am beliebtesten?
Bei den Abschlüssen des Comparis-Hypothekenpartners HypoPlus zeigt sich eine Trendwende: Langlaufende Hypotheken verlieren an Beliebtheit.
Der Anteil langfristiger Festhypotheken (10 Jahre und länger) sank im ersten Quartal von 80 auf rund 50 Prozent.
Hypotheken mit mittleren Laufzeiten (4 bis 7 Jahre) waren in diesem Quartal wieder stärker gefragt: der Anteil stieg auf rund 25 Prozent. Zum Vergleich: Im vorherigen Quartal lag der Anteil gerade einmal bei 11 Prozent.
Auch Hypotheken mit kurzen Laufzeiten (bis zu 3 Jahre, inklusive Saron-Hypotheken) gewinnen an Beliebtheit. Während der Anteil im vorherigen Quartal noch 7 Prozent betrug, waren es nun 20 Prozent. Rund 12 Prozent entfielen dabei auf Saron-Hypotheken.
Viele Hypothekarnehmende bevorzugen nun kurz- bis mittelfristige Laufzeiten und hoffen, dass die Marktzinsen bald wieder fallen.
Tragbarkeit: Die Einkommenssituation bei der Pensionierung geht häufig vergessen. Ist das Einkommen geringer als vor der Pensionierung, ist die Tragbarkeit der Hypothek gefährdet. Das gilt auch bei einer Frühpensionierung. Tipp: Prüfen Sie, ob eine Teilamortisation möglich ist.
Erneuerung einer auslaufenden Festhypothek: Beachten Sie unbedingt die vertraglichen Kündigungsfristen. Beginnen Sie die Planung frühzeitig und stellen Sie ein Dossier für die Kreditgebenden zusammen. Die Vorlaufzeit beträgt etwa zwei bis drei Monate.
Gut zu wissen: Mit einer Aufteilung in zwei oder mehr Tranchen können Sie die Flexibilität von Festhypotheken erhöhen. Sie müssen nicht das gesamte Hypothekendarlehen erneuern, sondern nur die fällig werdende Tranche. Aber: Die Aufteilung in Tranchen kann die Verhandlungsposition schwächen und den Anbieterwechsel erschweren.
5. Datengrundlage
HypoPlus, der Hypothekenpartner von Comparis, stellt die Zinssätze des Comparis-Hypothekenbarometers zur Verfügung. Diese basieren auf den Richtsätzen von rund 30 Kreditinstituten. Die Daten werden täglich aktualisiert und im Zinsüberblick angezeigt.
Das nächste Hypothekenbarometer erscheint im Juli 2025.
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 05.10.2013
