Hypobarometer: Wie entwickelt sich der Hypothekarmarkt?
Der Hypothekenbarometer von Comparis beleuchtet die aktuellen Entwicklungen am Hypothekenmarkt. Die Analyse für das 4. Quartal 2025 zeigt: Hypotheken werden wieder teurer.
13.01.2026
iStock / SvetlanaSF
1. Wie haben sich die Hypotheken-Richtzinsen verändert?
Obwohl die Schweizerische Nationalbank (SNB) im Dezember den Leitzins bei 0 Prozent belässt, sind Hypotheken in der Schweiz im vierten Quartal wieder etwas teurer geworden.
Der Richtzins für 10-jährige Festhypotheken stieg seit Ende September um 0,23 Prozentpunkte auf 1,91 Prozent (Stand 31. Dezember 2025). Die aktuellen Handelsspannen betragen 1,5 bis 1,9 Prozent.
Der Richtzins für 5-jährige Festhypotheken liegt aktuell bei 1,61 Prozent (Stand 31. Dezember 2025). Zum Vergleich: Ende September betrug der Richtsatz 1,39 Prozent. Aktuell werden 5-jährige Festhypotheken für 1,2 bis 1,6 Prozent angeboten.
Saron-Hypotheken bleiben weiterhin günstiger als Festhypotheken. Erstrangige Saron-Hypotheken kosten aktuell im Durchschnitt um die 0,8 bis 1,2 Prozent.
2. Was sind die Gründe für den Anstieg der Hypothekarzinsen?
Die Zinsen für Festhypotheken sind im Vergleich zum September wieder gestiegen. Das sind die Gründe:
Höhere Kapitalmarktzinsen
Die Konditionen für Festhypotheken orientieren sich an den Kapitalmarktzinsen. Diese sind im vierten Quartal wieder gestiegen. Die Rendite für 10-jährige Bundesobligationen lag Ende Dezember bei 0,33 Prozent. Das sind 0,13 Prozentpunkte mehr als Ende September mit 0,2 Prozent.
Refinanzierungskosten der Banken
Auch die Refinanzierungskosten der Banken, sogenannte Swaps, sind gestiegen. Refinanzierungskosten bezeichnen die Zins- und Nebenkosten, die eine Bank zahlen muss, wenn sie sich Geld beschafft. Dieses Geld nutzt die Bank, um es als Kredite (z. B. in Form einer Hypothek) an Kundinnen und Kunden weiterzugeben. Diese Kosten sind deshalb eine zentrale Grundlage für die Kalkulation der Hypothekarzinsen: Der Kunde muss mindestens diese Kosten plus eine Marge der Bank bezahlen.
Der jüngste Anstieg der Hypothekarzinsen wird durch höhere Kapitalmarktzinsen und eine Margenausweitung der Banken verursacht. Auch wenn die Banken ihre Margen nicht publizieren, ist die Erhöhung der Margen bei Saron-Hypotheken am deutlichsten zu beobachten, da deren Höhe seit Einführung der Nullzinsen durch die SNB ausschliesslich von der Marge bestimmt wird.
3. Aktuelle Hypothekarzinsen in der Schweiz
Die Hypothekarzinsen unterscheiden sich stark je nach
Modell
Laufzeit
Anbieter
Kanton
Comparis hat die durchschnittlichen Unterschiede zwischen dem Richtsatz und dem Top-Zinssatz des Comparis-Hypothekenpartners HypoPlus verglichen. Dabei zeigt sich ein beachtliches Sparpotenzial.
Sparpotenzial beim Abschluss einer Hypothek
Die Zinsen der tatsächlich ausgehandelten Abschlüsse liegen oft unter den Richtsätzen.
Beispiel: Der von HypoPlus vermittelte beste Zins für eine 10-jährige Festhypothek betrug Ende Dezember 2025 1,48 Prozent – bei einem Richtsatz von 1,91 Prozent. Für die gesamte Laufzeit bedeutet das eine Ersparnis von 32’250 Franken bei einer Hypothek von 750’000 Franken.
Täglich aktualisierte Hypothekarzinsen finden Sie im Zinsüberblick von Comparis.
| Laufzeit der Festhypothek | Richtsatz (Stichtag 31.12.2025) | Top-Zinssatz von HypoPlus (Stichtag 31.12.2025) | Potenzielle Ersparnis bei einer Hypothek von 750’000 Franken |
|---|---|---|---|
| 3 Jahre | 1,35 Prozent | 0,98 Prozent | 8’325 Franken |
| 5 Jahre | 1,61 Prozent | 1,15 Prozent | 17’250 Franken |
| 10 Jahre | 1,91 Prozent | 1,48 Prozent | 32’250 Franken |
| 15 Jahre | 2,12 Prozent | 1,68 Prozent | 49’500 Franken |
Quelle: Comparis, HypoPlus
Bei den von Comparis berechneten Richtsätzen handelt es sich um veröffentlichte, aber nicht verhandelbare Durchschnittszinsen von über 30 Hypothekarinstituten. Sie werden täglich aktualisiert und im Zinsüberblick publiziert.
4. Welches Hypothekarmodell ist am beliebtesten?
Bei den Abschlüssen des Comparis-Hypothekenpartners HypoPlus gab es im letzten Quartal eine leichte Verschiebung bei der Wahl der Laufzeit.
Der Anteil langfristiger Festhypotheken (10 Jahre und länger) bleibt mit gut 40 Prozent am höchsten. Spannend: 10-jährige Festhypotheken werden zunehmend durch etwas günstigere 8- oder 9-jährige Festhypotheken ersetzt.
Hypotheken mit mittleren Laufzeiten (4 bis 7 Jahre) machten in diesem Quartal rund 28 Prozent aller Abschlüsse aus – Im letzten Quartal waren diese mit rund 33 Prozent noch beliebter.
Der Anteil an Saron-Hypotheken liegt mit rund 8 Prozent aller Abschlüsse leicht höher als im Vorquartal.
Auch wenn der Anteil langlaufender Festhypotheken immer noch am grössten ist, hat er sich gegenüber vor einem Jahr markant reduziert. Damals lag der Anteil mit fast 80 Prozent doppelt so hoch. Nachdem sich die Hypothekarzinsen von durchschnittlich 2,5 Prozent auf 1,5 Prozent deutlich ermässigten, bevorzugten viele Hypothekarnehmende hohe Planungssicherheit. Mit den Leitzinssenkungen der SNB hat sich die Situation geändert, und die Kosten stehen bei den Abschlüssen wieder stärker im Fokus.
Tragbarkeit: Die Einkommenssituation bei der Pensionierung geht häufig vergessen. Ist das Einkommen geringer als vor der Pensionierung, ist die Tragbarkeit der Hypothek gefährdet. Das gilt auch bei einer Frühpensionierung. Tipp: Prüfen Sie, ob eine Teilamortisation möglich ist.
Erneuerung einer auslaufenden Festhypothek: Beachten Sie unbedingt die vertraglichen Kündigungsfristen. Beginnen Sie die Planung frühzeitig und stellen Sie ein Dossier für die Kreditgebenden zusammen. Die Vorlaufzeit beträgt etwa zwei bis drei Monate.
Gut zu wissen: Mit einer Aufteilung in zwei oder mehr Tranchen können Sie die Flexibilität von Festhypotheken erhöhen. Sie müssen nicht das gesamte Hypothekendarlehen erneuern, sondern nur die fällig werdende Tranche. Aber: Die Aufteilung in Tranchen kann die Verhandlungsposition schwächen und den Anbieterwechsel erschweren.
5. Datengrundlage
HypoPlus, der Hypothekenpartner von Comparis, stellt die Zinssätze des Comparis-Hypothekenbarometers zur Verfügung. Diese basieren auf den Richtsätzen von über 30 Hypothekarinstituten. Die Daten werden täglich aktualisiert und im Zinsüberblick angezeigt.
Das nächste Hypothekenbarometer erscheint im April 2026.
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 05.10.2013
