Hypobarometer 2026: Wie entwickelt sich der Hypothekarmarkt?
Der Hypothekenbarometer von Comparis beleuchtet die aktuellen Entwicklungen am Hypothekenmarkt. Die Analyse für das dritte Quartal 2026 zeigt: Festhypotheken werden teurer, obwohl die SNB ihren Leitzins bei 0 Prozent belässt.
13.10.2026
iStock / Sanga Park
1. Wie haben sich die Hypotheken-Richtzinsen verändert?
Die Zinsen für Festhypotheken in der Schweiz sind im dritten Quartal 2026 deutlich gestiegen – trotz unverändertem Leitzins der Schweizerischen Nationalbank (SNB).
Der Richtzins für 3-jährige Festhypotheken stieg gegenüber Ende Juni um 0,43 Prozentpunkte auf 1,75 Prozent (Stand 30. September 2026).
Der Richtzins für 5-jährige Festhypotheken stieg um 0,38 Prozentpunkte auf 1,90 Prozent (Stand 30. September 2026). Aktuell werden 5-jährige Festhypotheken für 1,5 bis 2,0 Prozent angeboten.
Der Richtzins für 10-jährige Festhypotheken liegt bei 2,07 Prozent (Stand 30. September 2026). Das ist erstmals in diesem Jahr wieder über 2 Prozent. Die aktuellen Handelsspannen betragen 1,6 bis 2,3 Prozent.
Saron-Hypotheken bleiben weiterhin günstiger als Festhypotheken. Erstrangige Saron-Hypotheken kosten aktuell im Durchschnitt um die 0,8 bis 1,2 Prozent.
Die Handelsspannen für Festhypotheken liegen damit deutlich höher als zu Jahresbeginn.
Das höhere Zinsniveau im Ausland wirkt zunehmend auch auf den Schweizer Kapitalmarkt. Deshalb werden Festhypotheken teurer, obwohl die SNB ihren Leitzins bei 0 Prozent belässt. Die Richtsätze für 10-jährige Festhypotheken notieren mit über 2 Prozent so hoch wie seit März 2025 nicht mehr.
2. Zinsen im Ausland treiben die Kapitalmarktzinsen nach oben
Im Vergleich zum Vorquartal sind die Zinsen für Festhypotheken deutlich gestiegen. Haupttreiber dieser Entwicklung sind jedoch nicht die Geldpolitik der SNB, sondern die Bewegungen an den Kapitalmärkten.
Die Kapitalmarktzinsen, an denen sich die Konditionen für Festhypotheken orientieren, sind im dritten Quartal deutlich angestiegen. Der Grund ist das höhere Zinsniveau im Ausland.
Die Rendite zehnjähriger Bundesobligationen hat sich fast verdoppelt: von 0,31 Prozent Ende Juni auf 0,59 Prozent Ende September.
Auch die Swap-Sätze sind deutlich gestiegen. Vereinfacht gesagt zeigen sie, zu welchen Konditionen sich Banken gegen Zinsänderungen absichern. Die Banken schlagen ihre Marge auf den Swap-Satz auf. Steigt er, werden Festhypotheken teurer.
3-jährige Swaps: von 0,15 auf 0,54 Prozent (mehr als verdreifacht)
5-jährige Swaps: von 0,26 auf 0,65 Prozent
10-jährige Swaps: von 0,53 auf 0,83 Prozent
3. Konjunktur zieht an, EZB und Fed erhöhen die Zinsen
Die Aussichten für die Schweizer Wirtschaft haben sich in den letzten Monaten deutlich aufgehellt.
Wachstumsprognose: Das Staatssekretariat für Wirtschaft (Seco) rechnet für 2026 neu mit 1,7 Prozent Wachstum statt 0,9 Prozent (sportbereinigt). Die SNB erwartet 1,5 bis 2 Prozent.
Inflation: Die Teuerung stieg im August von 0,4 auf 0,8 Prozent. Sie liegt damit weiterhin im Bereich der Preisstabilität.
Leitzins: Die SNB beliess ihren Leitzins im September bei 0 Prozent.
Kurzfristig dürfte für die SNB angesichts der weiter tiefen Inflation noch wenig Handlungsdruck für Zinserhöhungen bestehen. Der stärkere Konjunkturausblick, der schwächere Franken und höhere Energiepreise haben die Wahrscheinlichkeit einer geldpolitischen Straffung allerdings erhöht.
Im Ausland erhöhen die Notenbanken die Zinsen. In der Eurozone stieg die Inflation im August auf 3,2 Prozent. Die Europäische Zentralbank (EZB) erhöhte den Einlagenzins im September deshalb um 0,25 Prozentpunkte auf 2,5 Prozent.
In den USA wächst die Wirtschaft weiter kräftig, die Inflation lag im August bei 3,4 Prozent. Die US-Notenbank (Fed) erhöhte den Leitzins im September erstmals seit 2023 um 0,25 Prozentpunkte. Er liegt nun bei 3,75 bis 4 Prozent. Die Rendite 10-jähriger US-Staatsanleihen stieg über 5 Prozent.
4. Aktuelle Hypothekarzinsen in der Schweiz
Die Hypothekarzinsen unterscheiden sich stark je nach
Modell
Laufzeit
Anbieter
Kanton
Comparis hat die durchschnittlichen Unterschiede zwischen dem Richtsatz und dem Top-Zinssatz des Comparis-Hypothekenservice verglichen. Dabei zeigt sich ein beachtliches Sparpotenzial.
Sparpotenzial beim Abschluss einer Hypothek
Die Zinsen der tatsächlich ausgehandelten Abschlüsse liegen oft unter den Richtsätzen.
Beispiel: Der vom Comparis-Hypothekenservice vermittelte beste Zins für eine 10-jährige Festhypothek betrug Ende September 2026 1,60 Prozent – bei einem Richtsatz von 2,07 Prozent. Für die gesamte Laufzeit bedeutet das eine Ersparnis von 35’250 Franken bei einer Hypothek von 750’000 Franken.
Täglich aktualisierte Hypothekarzinsen finden Sie im Zinsüberblick von Comparis.
Ermittlung Ihres Sparpotenzials
Schon kleine Unterschiede im Zinssatz können sich über die gesamte Laufzeit hinweg stark auf die Gesamtkosten auswirken. Geben Sie Ihre gewünschte Hypothekarsumme ein, um Ihr mögliches Sparpotenzial zu berechnen.
Bei den von Comparis berechneten Richtsätzen handelt es sich um veröffentlichte, aber noch verhandelbare Durchschnittszinsen von über 30 Hypothekarinstituten. Sie werden täglich aktualisiert und im Zinsüberblick publiziert.
5. Welches Hypothekarmodell ist am beliebtesten?
Langlaufende Festhypotheken bleiben am beliebtesten: Laufzeiten ab 10 Jahren machen rund 43 Prozent der Abschlüsse über den Comparis-Hypothekenservice aus. Gleichzeitig legten die kürzesten Laufzeiten zu.
Der Anteil von Hypotheken mit Laufzeiten bis zu 3 Jahren (einschliesslich Saron-Hypotheken) stieg von rund 23 auf 26 Prozent.
Der Anteil der Saron-Hypotheken erhöhte sich von rund 19 auf 21 Prozent.
Der Anteil von Festhypotheken mit mittleren Laufzeiten (4 bis 7 Jahre) sank von rund 23 Prozent auf rund 21 Prozent aller Abschlüsse.
Auch bei 8- und 9-jährigen Laufzeiten sank der Anteil, von rund 12 auf 10 Prozent.
Der Anteil langfristiger Festhypotheken (10 Jahre und länger) stieg von rund 42 auf 43 Prozent.
Das aktuelle Zinsumfeld zeigt sich besonders bei den kurz- und langfristigen Laufzeiten: Während ein Teil der Hypothekennehmenden verstärkt auf kostengünstige Saron-Hypotheken setzt, bevorzugen andere die höhere Planungssicherheit langlaufender Festhypotheken.
Tragbarkeit: Die Einkommenssituation bei der Pensionierung geht häufig vergessen. Ist das Einkommen geringer als vor der Pensionierung, ist die Tragbarkeit der Hypothek gefährdet. Das gilt auch bei einer Frühpensionierung. Tipp: Prüfen Sie, ob eine Teilamortisation möglich ist.
Erneuerung einer auslaufenden Festhypothek: Beachten Sie unbedingt die vertraglichen Kündigungsfristen. Sie betragen bis zu sechs Monate. Beginnen Sie die Planung frühzeitig und stellen Sie ein Dossier für die Kreditgebenden zusammen. Die Vorlaufzeit beträgt etwa zwei bis drei Monate.
Passendes Modell wählen: Der tiefste Zins sollte nicht allein entscheiden. Wer steigende Zinsen kaum verkraftet, ist mit einer Festhypothek besser bedient. Finanziell flexiblere Haushalte können auch eine Saron-Hypothek wählen.
Nicht das erstbeste Angebot nehmen: Der Zinssatz der Hausbank ist verhandelbar. Zwischen Richtsatz und bestverhandeltem Zins liegt meist eine grosse Lücke.
Gut zu wissen: Mit einer Aufteilung in zwei oder mehr Tranchen können Sie die Flexibilität von Festhypotheken erhöhen. Sie müssen nicht das gesamte Hypothekendarlehen erneuern, sondern nur die fällig werdende Tranche. Aber: Die Aufteilung in Tranchen kann die Verhandlungsposition schwächen und den Anbieterwechsel erschweren.
6. Datengrundlage
Der Comparis-Hypothekenservice stellt die Zinssätze des Comparis-Hypothekenbarometers zur Verfügung. Diese basieren auf den Richtsätzen von über 30 Hypothekarinstituten. Die Daten werden täglich aktualisiert und im Zinsüberblick angezeigt.
Das nächste Hypothekenbarometer erscheint im Januar 2027.
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Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 05.10.2013
