Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Auflösung Ihrer Hypothek
Es gibt viele Gründe, die Hypothek vorzeitig zu kündigen. Dann verlangt die Bank aber meist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Comparis erklärt, was eine Vorfälligkeitsentschädigung ist, wie sie sich berechnet und wann sie entfällt.
21.10.2025
iStock / AlexRaths
1. Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung bei der Hypothek?
Bei einer vorzeitigen Kündigung der Festhypothek oder Saron-Hypothek verlangen Hypothekarinstitute eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung.
Der Grund dafür: Das Hypothekarinstitut legt die zurückbezahlte Hypothekarsumme während der Restlaufzeit am Kapitalmarkt an. Erwirtschaftet sie dabei einen geringeren Gewinn als durch den Zins der Hypothek, macht es Verlust. Diesen Verlust verrechnet das Hypothekarinstitut als Vorfälligkeitsentschädigung an die Kundschaft weiter.
2. Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung bei einer Hypothek?
Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt von der Restlaufzeit und den Zinssätzen ab. Zusätzlich können Bearbeitungsgebühren anfallen.
Als Ausgangspunkt nimmt das Hypothekarinstitut in der Regel den Zins, den es für die Restlaufzeit der Hypothek erhalten hätte. Davon zieht es den Betrag ab, den es durch das Anlegen der Hypothekarsumme im Kapitalmarkt erzielen konnte. Die Berechnungsweise variiert aber je nach Anbieter stark.
Die genauen Bedingungen zur Vorfälligkeitsentschädigung sind in den AGB des Rahmenvertrags festgehalten. Lesen Sie auch das Kleingedruckte. Die meisten Banken verrechnen Zinsverluste, zahlen aber allfällige Zinsgewinne nicht an Sie zurück.
Beispiel Berechnung Vorfälligkeitsentschädigung:
Die Tabelle veranschaulicht ein fiktives Rechenbeispiel für eine 15-jährige Festhypothek, die nach fünf Jahren vorzeitig aufgelöst wird. Die ursprünglich aufgenommene Hypothek belief sich auf 750’000 Franken.
| Hypothekarsumme | CHF 750’000 |
|---|---|
| Zinssatz der Hypothek | 1,5 % |
| Zinssatz der Wiederanlage am Kapitalmarkt | 1,0 % |
| Differenz pro Jahr | 0,5 % |
| Vorfälligkeitsentschädigung pro Jahr | CHF 3’750 |
| Vorfälligkeitsentschädigung total | CHF 37’500 |
Vorfälligkeitsentschädigung berechnen: Kann ich das selber machen?
Die voraussichtlich anfallende Vorfälligkeitsentschädigung selbst zu berechnen, ist schwierig. Der Grund dafür: Hypothekarinstitute kommunizieren den Zinssatz für die Wiederanlage der Hypothekarsumme in der Regel nicht.
Nehmen Sie Kontakt mit Ihrem Kreditgeber auf. Lassen Sie die anfallenden Kosten berechnen. So sind Sie auf der sicheren Seite.
3. Wann verzichtet eine Bank auf eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie kann die Vorfälligkeitsentschädigung entfallen. Und zwar in folgenden Fällen:
Hypothek auf das neue Objekt übertragen: Kaufen Sie sich ein neues Haus, können Sie die bestehende Hypothek in der Regel darauf übertragen. Besitzen Sie eine weitere Immobilie? Dann lässt sich die Hypothek alternativ auf diese transferieren.
Hypothek auf die neue Eigentümerschaft übertragen: Die Käuferschaft ist unter Umständen an der Übernahme Ihrer Hypothek interessiert. Kaum ein Käufer wird aber für die übernommene Hypothek einen höheren Zins zahlen als für eine neue Hypothek. Dann lohnt sich das Ausgleichen der Zinsdifferenz, damit der Käufer Ihre Hypothek übernimmt. Auch eine Senkung des Verkaufspreises kann sich lohnen.
Wichtig: Bei beiden Optionen ist zwingend die Zustimmung des Kreditgebers notwendig. Zudem erfolgt in der Regel eine erneute Kredit- und Bonitätsprüfung.
4. Hypothek vorzeitig auflösen: Wann lohnt es sich?
Möchten Sie eine Hypothek mit einem tieferen Zinssatz aufnehmen und die alte Hypothek früher ablösen als vertraglich vereinbart? Dann sollten Sie genau rechnen. Die Zinseinsparungen müssen höher sein als die Vorfälligkeitsentschädigung.
Gut zu wissen
Bleiben Sie beim gleichen Hypothekarinstitut? Dieses hat ein Interesse daran, Ihnen entgegenzukommen. Machen Sie deutlich, dass es um eine Ablösung der Hypothek geht.
Das Verhandeln mit verschiedenen Finanzinstituten ist sehr aufwändig. Wer den Aufwand scheut oder sich die Verhandlung nicht zutraut, kann sich an Fachleute wenden – zum Beispiel an HypoPlus, den Hypothekenpartner von Comparis.
5. Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Auflösung Ihrer Hypothek: Häufige Fragen
Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung unterscheidet sich je nach Hypothekarinstitut. Wichtige Faktoren für die Berechnung sind:
die Hypothekarsumme
die Zinsdifferenz zwischen vertraglich vereinbartem Hypothekarzins und dem aktuell realisierbaren Zinssatz bei Anlage am Kapitalmarkt
die Restlaufzeit der Hypothek
In der Regel verlangen Hypothekarinstitute zusätzlich Verwaltungs- und Bearbeitungsgebühren. Die genauen Bedingungen zur Vorfälligkeitsentschädigung finden Sie in den AGB des Rahmenvertrags.
Verkaufen Sie die Immobilie? Dann dürfen Sie die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Grundstückgewinnsteuer zu den Anlagekosten hinzuzählen. Das reduziert den zu versteuernden Verkaufsgewinn.
Bei einer vorzeitigen Ablösung einer Hypothek in ein anderes Hypothekarmodell bei demselben Hypothekarinstitut können Sie in der Steuererklärung die Ausstiegskosten vom steuerbaren Einkommen abziehen. Im Artikel zum Thema Hypotheken und Steuererklärung erfahren Sie mehr dazu.
Für die Vorfälligkeitsentschädigung gibt es in der Schweiz keine gesetzlich festgelegte Obergrenze. Hypothekarinstitute sind bei der Berechnung relativ frei, müssen sich aber am tatsächlichen finanziellen Schaden orientieren.
Gut zu wissen
Kommen Ihnen die Kosten für die Ablösung unverhältnismässig hoch vor und sind die Verhandlungen gescheitert? In diesem Fall empfiehlt sich der Gang zur Schlichtungsstelle der Bank. In einem zweiten Schritt können Sie sich zudem – wenn nötig – auch an den Bankenombudsman wenden.
Ja, die Vorfälligkeitsentschädigung ist grundsätzlich verhandelbar. Besonders gute Chancen auf eine Reduktion haben Sie, wenn Sie
eine neue Hypothek beim gleichen Hypothekarinstitut abschliessen oder
wenn besondere Umstände (z. B. schwere Krankheit oder Erwerbsunfähigkeit) vorliegen.
Das Entgegenkommen unterscheidet sich je nach Hypothekarinstitut und Verhandlungsbasis.
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 08.06.2018
