Welche Renovationen kann ich von den Steuern abziehen?

1. Was sind werterhaltende Renovationen?

Werterhaltende Renovationen (oder Investitionen) dienen dem reinen Unterhalt des Wohneigentums. Ohne die entsprechende Investition würde die Liegenschaft Wert einbüssen oder gar unbewohnbar werden.

Die Fassadenrenovation zählt genauso dazu wie das neue Dach, der Ersatz der Heizung oder Renovationen der Abwasserentsorgung. Als werterhaltende Massnahmen gelten auch der Ersatz von eingebauten Küchengeräten, der Unterhalt des Gartens etc.

2. Was sind wertvermehrende Renovationen?

Wertvermehrende Renovationen stiften einen Zusatznutzen und steigern den Wert einer Immobilie. Das gilt etwa für den Ausbau des Dachstocks oder den Anbau einer Garage oder eines Wintergartens.

3. Welche Renovationskosten dürfen Sie von den Steuern abziehen?

Je nach Art der Investition können Sie die Renovationskosten von den Steuern abziehen und so von tieferen Steuern profitieren.

Werterhaltende Investitionen sind steuerlich abzugsfähig

Werterhaltende Renovationen gehören – wie z.B. auch Versicherungsprämien oder Verwaltungskosten – zu den Unterhaltskosten. Diese dürfen Sie von den Steuern abziehen. Dabei haben Sie bei den abzugsfähigen Unterhaltskosten für die Liegenschaft 2 Möglichkeiten:

• Sie können den Pauschalabzug geltend machen.

• Sie können die effektiven Kosten nachweisen.

Beim Pauschalabzug kennen der Bund und die meisten Kantone 2 unterschiedliche Kategorien: Bei unter zehnjährigen Liegenschaften können Sie in der Regel 10 Prozent des Eigenmietwerts (oder der Mietzinseinnahmen) abziehen. Bei älteren Gebäuden beträgt der Satz 20 Prozent.

In Appenzell Innerrhoden, St. Gallen, und Zürich gibt es keine Altersgrenze. Hier sind in jedem Fall 20 Prozent abzugsfähig. Im Kanton Waadt dürfen Sie für selbstbewohntes Wohneigentum ebenfalls mindestens 20 Prozent des Eigenmietwerts abziehen.

Bei älteren Immobilien (über 20 Jahre) sogar 30 Prozent. Im Kanton Basel-Landschaft können Immobilienbesitzende bei unter zehnjährigen Liegenschaften 20 Prozent und bei älteren Liegenschaften 25 Prozent von ihren Steuern abziehen.

Übersteigen die effektiven Renovationskosten den Pauschalbetrag, können Sie die Kosten gegen Nachweis steuerlich geltend machen (effektiver Kostennachweis). Sammeln Sie darum alle Quittungen. Kontrollieren Sie Ende Jahr, ob die tatsächlichen Rennovationskosten wirklich höher sind als der Pauschalabzug.

Wertvermehrende Investitionen sind nicht steuerlich abzugsfähig

Wertvermehrende Investitionen dürfen Sie grundsätzlich nicht vom steuerbaren Einkommen abziehen. Bei einem späteren Verkauf der Immobilie (nach der Renovation) dürfen Sie diesen Mehraufwand aber zum ursprünglichen Kaufpreis hinzurechnen. Damit vermindern Sie den Grundstückgewinn (das Verhältnis von Anlagekosten zu Verkaufspreis).

Auch hier gilt: Sie müssen sämtliche Belege vorlegen können. Deshalb müssen Sie diese langfristig aufbewahren.

Ausnahme: Energiesparende Investitionen

Eine Ausnahme bei den wertvermehrenden Investitionen bilden energiesparende Investitionen: Diese dürfen Sie über 2 Jahre vom steuerbaren Einkommen abziehen. Erkundigen Sie sich beim Steueramt nach abzugsfähigen ökologischen Sanierungsmassnahmen.

Die Investition in energiesparende Massnahmen lohnt sich unter Umständen gleich doppelt: Einige Banken bieten für Minergie-zertifiziertes Renovieren eine Zinssatzreduktion auf den Basiszinssatz an.

4. Tipp: Staffeln Sie Renovationsarbeiten über mehrere Jahre

Bei grösseren Projekten kann es sich auszahlen, die Renovation aufzuteilen und über 2 oder mehr Kalenderjahre zu vollstrecken. So brechen Sie die Steuerprogression während mehrerer Jahre.

In diesem Fall sollten Sie die einzelnen Massnahmen sauber koordinieren und aufeinander abstimmen. Berechnen Sie die mögliche Steuerersparnis mit dem Comparis-Steuerrechner.

5. Fragen Sie bei Unklarheiten das Steueramt

Sind Sie unsicher, ob es sich um wertvermehrende oder um werterhaltende Renovationen handelt? Dann können Sie das vorgängig bei der Steuerbehörde abklären. Die kantonalen Steuerämter verfügen über entsprechende Merkblätter.

In den einzelnen Kantonen gibt es häufig spezifische Möglichkeiten zum Steuernsparen bei Renovationen. So gelten etwa beim Steuerabzug für eine Renovation im Kanton Bern gesonderte Abzüge für Immobilien, die mit Mobiliar vermietet werden. Erkundigen Sie sich daher immer direkt vor Ort nach den kantonalen Abzügen.

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