Eigenmietwert: Was ist das und wie wird er berechnet?

1. Was ist der Eigenmietwert?

Seit 1934 gilt in der Schweiz: Wer Wohneigentum besitzt und darin lebt, muss den sogenannten Eigenmietwert als fiktives Einkommen versteuern. Diese Steuer fällt bei Bund und Kanton an.

Der Wert orientiert sich an der Miete, die Sie als Eigentümerin oder Eigentümer bei der Vermietung Ihrer Immobilie erzielen würden. Er wird kantonal festgelegt und gilt für Hauseigentümer oder Stockwerkeigentümer.

2. Warum gibt es den Eigenmietwert?

Haus- und Wohneigentümer zahlen keine Miete und können dadurch sparen. Zusätzlich ziehen sie Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten von den Steuern ab, was ihnen einen Steuervorteil verschafft.

Der Eigenmietwert gleicht diesen Vorteil aus und soll für mehr Steuergerechtigkeit sorgen.

Diese Regelung ist jedoch politisch umstritten. Viele Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer empfinden die Steuer auf den Eigenmietwert als ungerecht, da sie auf ein fiktives Einkommen erhoben wird.

3. Steuern: Wie den Eigenmietwert berechnen?

Die Berechnung des Eigenmietwerts ist kantonal geregelt. In den meisten Kantonen entspricht der Eigenmietwert ca. 70 Prozent des Marktmietwerts.

In dieser Übersicht des Eidgenössischen Finanzdepartements (EFD) finden Sie die Berechnungsgrundlage für Ihren Kanton. Wenden Sie sich bei Fragen direkt an die zuständige kantonale Steuerbehörde.

Diese Faktoren können je nach Kanton den Eigenmietwert beeinflussen (Liste nicht abschliessend):

• Marktmietwert

• Verkehrswert der Immobilie

• Vermögenssteuerwert

• Versicherungswert

• Katasterwert

• Wohnfläche

• Nettonutzfläche

• Baujahr

• Lage und Umgebung

• ortsübliches Mietzinsniveau

• individuelle Wohnsituation

• Ausbaustandard

4. Kann ich den Eigenmietwert anpassen?

Verändern sich die Wohnbedürfnisse und bleiben Räume neu ungenutzt? Dann können Sie unter Umständen einen tieferen Eigenmietwert geltend machen. In der Praxis ist das etwa beim Auszug eines Kindes oder im Falle einer Scheidung möglich.

Werden die frei gewordenen Räume aber genutzt – etwa als Gästezimmer oder Bastelraum –, ist die Herabsetzung des Werts nicht möglich. Für Ferienwohnungen besteht kein Anspruch auf Herabsetzung.

5. Was gilt bei Ferienwohnung und Leerstand?

Ferienwohnungen oder Ferienhäuser sind auch zu versteuern. Wer die Immobilie zudem vermietet, muss den Mietertrag als Einkommen versteuern. Sie können dafür aber den Eigenmietwert für diesen Zeitraum herabsetzen lassen.

Auch bei einem Leerstand und einer Nichtnutzung besteht die Steuerpflicht. Ausnahme: Die Immobilie kann als Folge von objektiven, äusseren Umständen nicht benutzt werden. Ausgenommen sind zudem Liegenschaften, die nachweislich nicht vermietet oder verkauft werden können.

6. Was gilt bei vermieteten Liegenschaften?

Viele Hauseigentümer vermieten ihre Immobilie. Damit generieren sie jährliche Mietzinseinnahmen. Hier greift nicht eine fiktive Besteuerung, sondern eine faktische: Alle Mietzinseinnahmen sind als Einkommen zu versteuern.

Besteuert werden Netto-Mietzinseinnahmen. Das sind die erwirtschafteten Mietzinseinnahmen abzüglich der abzugsfähigen Kosten. Dazu gehören etwa Unterhaltskosten, Hypothekarzinsen oder Verwaltungskosten durch Dritte.

Wo muss ich die Mieteinnahmen versteuern?

Vermieten Sie ein Haus oder eine Wohnung, müssen Sie die daraus resultierenden Mieteinnahmen im Kanton versteuern, in dem sich die Liegenschaft befindet. Die Höhe der Steuer hängt vom Steuersatz des Kantons und der Gemeinde ab.

7. Wann wird der Eigenmietwert abgeschafft?

Aktuell wird er nicht abgeschafft. Es gab immer wieder Bestrebungen zur Abschaffung oder zu einem Systemwechsel. Ob ausgehend vom Bundesrat, Nationalrat, Ständerat oder durch Volksinitiativen – alle Vorstösse sind bislang gescheitert. 

Der Nationalrat wie auch der Ständerat setzen sich weiterhin für einen Systemwechsel beim Eigenmietwert ein – verfolgen allerdings unterschiedliche Ansätze.