Verkehrswert einer Liegenschaft berechnen: So funktioniert's

1. Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?

Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, entspricht dem geschätzten Preis einer Immobilie. Die Verkehrswertschätzung ist das Endresultat einer Immobilienbewertung.

Der Verkehrswert setzt sich primär aus dem Land- und Gebäudewert zusammen. In den meisten Fällen ist der Bodenpreis (der Wert des Grundstücks) massgebend. In steuergünstigen Regionen mit grosser Immobiliennachfrage ist der Bodenpreis in der Regel deutlich höher als in weniger attraktiven Regionen. Das bedeutet, dass Immobilien in attraktiven Regionen (z. B. tiefe Steuern oder Nähe zu Städten) deutlich teurer sind als Vergleichsobjekte in weniger attraktiven Regionen. Weitere Faktoren, die den Verkehrswert beeinflussen, finden Sie hier.  

2. Wozu braucht es die Verkehrswertschätzung?

Der Verkehrswert bildet die Grundlage für die Festlegung des Verkaufspreises einer Immobilie. Möchten Sie Ihre Liegenschaft verkaufen? Dann hilft der Verkehrswert dabei, dass Sie die Immobilie nicht zu teuer oder zu günstig am Markt anbieten. Er ist zudem ausschlaggebend für die Belehnung bei der Aufnahme einer Hypothek.

Wie viel kostet eine Verkehrswertschätzung?

Die Kosten für die Ermittlung des Verkehrswerts unterscheiden sich je nach Bewertungsmethode, Anbieter, Grösse der Immobilie und Komplexität. Online-Bewertungen von spezialisierten Unternehmen kosten meist zwischen 300 und 600 Franken. Bei einem professionellen Verkehrswertgutachten vor Ort müssen Sie mit Kosten von mindestens 1’000 Franken rechnen. 

3. Welche Bewertungsmethoden gibt es?

Primär gibt es drei Bewertungsmethoden für Immobilien:

• Substanzwertmethode (auch Sachwertverfahren oder Realwertmethode genannt): Legt den Fokus auf den Land- und Zeitwert des Gebäudes. Die Substanzwertmethode kommt in der Regel bei Liegenschaften mit besonderen Eigenschaften (z. B. Luxusimmobilien oder Liebhaberobjekte) zur Anwendung.

• Die Hedonische Schätzung ist ein zuverlässiges statistisches Standardverfahren und eignet sich vor allem für selbstbewohnte Standardimmobilien. Das hedonische Preismodell ermittelt den Immobilienwert anhand der effektiv erzielten Verkaufspreise von vergleichbaren Liegenschaften. Banken und Immobilienmakler setzen üblicherweise auf hedonische Schätzmodelle, da sie marktnahe Bewertungen ergeben.

• Die Ertragswertmethode findet bei Renditeliegenschaften (z. B. Mehrfamilienhäuser) Anwendung. Sie berechnet den Wert einer Liegenschaft anhand der erwarteten Netto-Mieteinnahmen.  

4. Wie kann ich den Verkehrswert einer Liegenschaft berechnen?

Verkehrswert berechnen mit Online-Tools

Als Eigentümer oder Eigentümerin können Sie den Wert Ihrer Immobilie kostenlos mit Online-Tools wie der Comparis-Immobilienbewertung berechnen lassen. In die Bewertung fliessen unter anderem Wohnort, Wohnfläche, Baujahr und Zustand der Immobilie ein.

Solche Bewertungstools geben eine erste Einschätzung ab und markieren einen Ausgangspunkt für die umfassendere Bewertung durch eine Immobilienfachperson.

Verkehrswert ermitteln durch Maklerbewertungen

Professionell arbeitende Immobilienmakler kennen den Markt und sind in der Lage, durch eine hedonische Bewertung eine marktnahe Verkehrswertschätzung zu machen.

Verkehrswert ermitteln durch Gutachter

Eigentümerinnen und Eigentümer schätzen den Wert ihrer Immobilie teilweise zu hoch ein. Professionelle Gutachterinnen und Gutachter verfügen über das nötige Know-how, um Faktoren wie Lage, Zustand der Liegenschaft und weitere individuelle Besonderheiten angemessen zu bewerten. Diese Methode bietet die höchste Genauigkeit und ist vor allem bei wichtigen Entscheidungen, wie Verkauf oder Scheidung, ratsam.

5. Sind Verkehrswert und Verkaufspreis identisch?

Der effektiv erzielte Verkaufspreis eines Hauses oder einer Wohnung muss nicht zwingend mit dem Verkehrswert übereinstimmen. Der Verkehrswert ist eine objektiv ermittelte Schätzung des Wertes einer Liegenschaft unter Berücksichtigung aller relevanten Faktoren. Er gibt an, zu welchem Preis eine Immobilie «unter normalen Umständen» voraussichtlich verkauft werden kann. Der Wert dient als Orientierung und Grundlage für die Preisverhandlung, ist aber kein verbindlicher Verkaufspreis. 

Der tatsächlich erzielte Verkaufspreis hängt hauptsächlich von Angebot und Nachfrage am Markt sowie individuellen Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer ab. Der Verkaufspreis kann sowohl über als auch unter dem Verkehrswert liegen – je nachdem, wie viele Interessenten es gibt und wie attraktiv die Immobilie am Markt ist.

Video von Experte Harry Büsser: Verkehrswert vs. Steuerwert

Ist der Verkehrswert einer Immobilie dasselbe wie der Steuerwert? Immobilien-Experte Harry Büsser erklärt es Ihnen im folgenden Video: