Nettowohnfläche: Wie kann ich die Wohnfläche berechnen?
Was zählt zur Nettowohnfläche in der Schweiz – und wie kann ich die Wohnfläche berechnen? Was kann ich bei falschen Angaben im Mietvertrag machen?
13.05.2025
iStock / T Turovska
1. Nettowohnfläche berechnen: Was zählt zur Wohnfläche in der Schweiz?
Die Nettowohnfläche ist in der Schweiz nicht einheitlich definiert. Als Anhaltspunkt dienen das Wohnungs-Bewertungs-System (WBS) der Schweizerischen Eidgenossenschaft und die SIA-Norm 416.
Die Nettowohnfläche ist die begeh- und belegbare Bodenfläche einer Wohnung. Für die Nettowohnfläche gilt:
Die Räume sind beheizbar und ganzjährig bewohnbar.
Raumhöhe ist mindestens 1,5 Meter.
Innen- und Aussenwände sind nicht berücksichtigt. Das heisst: Räume werden von Wand zu Wand vermessen. Das Volumen der Wände zählt nicht zur Nettowohnfläche.
Abstellraum und Wandschränke innerhalb der Wohnung gehören dazu.
Die SIA-Norm 416 ist vom Schweizerischen Ingenieur- und Architekturverein definiert. Sie regelt, was die Hauptnutzfläche ist. Sie ähnelt dem, was die meisten Personen unter dem Begriff «Wohnfläche» verstehen: die Gesamtfläche aller beheizten Raumflächen. Dazu gehören auch Bereiche, auf denen Möbel wie die Badewanne oder Einbauschränke stehen.
Nicht zur Hauptnutzfläche gehört etwa der Keller. Auch Balkon und Terrasse sind Nebennutzfläche.
Bruttowohnfläche, Aussennutzfläche, Nebennutzfläche: Unterschiede
Rund ums Thema Wohnfläche gibt es verschiedene Begriffe. Sie bezeichnen unterschiedliche Dinge.
Bruttowohnfläche: Nettowohnfläche plus die Aussenwände.
Hauptnutzungsfläche: Gesamtfläche aller beheizten Raumflächen.
Aussennutzungsfläche: Balkon, Terrasse, Aussenstellplatz oder Garten. Teilweise auch Wintergarten – wenn dieser unbeheizt ist.
Nebennutzungsfläche: Garage, Keller, Estrich oder Bastelraum.
Wohnfläche in Inseraten
In Wohnungsinseraten ist oft von «Wohnfläche» die Rede. Welche Definition der Wohnfläche gemeint ist, ist oft nicht angegeben. Kontaktieren Sie im Zweifel die Inserentin oder den Inserenten.
Beliebt ist auch der Begriff «Nutzfläche». Im Vergleich zur Wohnfläche ist der Wert meist höher. Denn: Dazu zählen zum Beispiel auch Balkone oder Kellerabteile.
2. Was wird bei der Berechnung der Nettowohnfläche miteinbezogen – und was nicht?
Zur Nettowohnfläche gehören alle bewohnbaren Räume. Das beinhaltet unter anderem Küche, Badezimmer und Gang.
Estriche, Keller und Bastelräume sind Nebennutzungsflächen. Sie gehören nicht zur Nettowohnfläche.
Balkone und Terrassen sind Aussennutzungsflächen. Sie gehören also nicht zur Nettowohnfläche.
Bei gedeckten Balkonen, Loggias und Wintergärten gilt: Sie gehören zur Nettowohnfläche, wenn sie ganzjährig bewohnbar und beheizbar sind. Falls nicht, gehören sie auch zur Aussennutzungsfläche.
Bei Dachschrägen gibt es keinen einheitlichen Standard. In der Regel zählen Flächen mit mindestens 1,5 Metern Raumhöhe zur Nettowohnfläche.
Gut zu wissen: Teils ist die Dachschräge auf dem Grundrissplan dargestellt. Dann können Sie abschätzen, ob die Fläche für Sie nutzbar ist.
Flächen unter Lavabos und WCs zählen zur Nettowohnfläche. Der Grund: Sie können den Platz zu Wohnzwecken nutzen.
Der Platz in Einbauschränken und Abstellräumen (Reduits) ist Teil der Nettowohnfläche.
3. Wie kann ich die Wohnfläche berechnen?
Möchten Sie die Quadratmeter in Ihrer Wohnung berechnen? Zählen Sie die Bodenfläche aller beheizten und bewohnbaren Räume zusammen. Die Wände zählen nicht zur Wohnfläche.
Die Fläche der Räume können Sie mithilfe eines Massbandes oder Zollstocks berechnen. Dabei gilt: Länge mal Breite ergibt die Quadratmeterzahl des Raumes. Bei Dachschrägen zählen Sie die Bodenflächen ab 1,5 Metern Raumhöhe dazu.
Comparis-Tipp: Inzwischen können Sie Räume auch mit Smartphone-Apps ausmessen. Suchen Sie dazu nach Massband-Apps im Appstore. Oft sind die Messungen aber ungenau. Sie bieten deshalb nur einen ersten Anhaltspunkt.
Die genaue Nettowohnfläche der Wohnung ist wichtig. Denn: Sie dient in der Schweiz als Grundlage für weitere Berechnungen. Dazu gehören etwa der Mietpreis pro Quadratmeter oder die Nebenkostenabrechnung. Achten Sie deshalb darauf, dass die Angabe im Mietvertrag mit der tatsächlichen Grösse der Wohnung übereinstimmt.
4. Was kann ich tun, wenn die Wohnung kleiner ist als im Mietvertrag angegeben?
Die Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer messen die Wohnfläche mit verschiedenen Methoden. Dabei kann der Wert im Mietvertrag höher sein als die Nettowohnfläche nach WBS und SIA.
Comparis-Tipp: Fragen Sie möglichst schon bei der Besichtigung nach der Methode zur Berechnung der Wohnfläche.
Wie gross die Abweichung sein darf, ist rechtlich nicht ausdrücklich geregelt. Grundsätzlich gilt: Hätten Sie den Mietvertrag mit Angabe der tatsächlichen Fläche (nach WBS/SIA) nicht unterschrieben? Dann ist die Abweichung zu gross. Es handelt sich dabei um einen Mangel am Mietobjekt. Sie können dann vom Vertrag zurücktreten oder eine Mietzinsreduktion verlangen.
Wichtig: Aufgrund der verschiedenen Methoden müssen Sie gemäss geltender Rechtssprechung in der Regel Abweichungen bis zu zehn Prozent tolerieren.
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Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 01.09.2010
