Hypothek aufnehmen: In 7 Schritten einfach erklärt
Rückt der Traum vom Eigenheim näher? Dann steht auch die Aufnahme einer Hypothek an. Comparis erklärt Ihnen den Weg zur neuen Hypothek in 7 Schritten.
15.08.2025
iStock / PatrickHutter
1. Klären Sie Bedarf und Budget
Soll es ein neues Haus im Grünen sein? Oder träumen Sie von einer Wohnung in der Stadt? Klären Sie zunächst Ihre Wohnbedürfnisse.
Ebenfalls im ersten Schritt sollten Sie sorgfältig Ihr Budget berechnen. Dabei sind zwei Punkte relevant: Ihr Vermögen und Ihr Einkommen.
In der Schweiz benötigen Sie in der Regel 20 Prozent Eigenkapital für die Finanzierung einer Immobilie. Davon darf maximal die Hälfte, also 10 Prozent, aus einem Vorbezug Ihrer Vorsorgegeldern stammen. Für die restlichen 80 Prozent können Sie eine Hypothek aufnehmen. Das Finanzinstitut prüft für die Hypothek Ihre Tragbarkeit und Belehnung. So stellt es sicher, dass Sie sich die Hypothek leisten können.
Mit dem Hypothekenrechner von Comparis können Sie Ihre Tragbarkeit und die Belehnung einfach berechnen.
Neben dem Eigenkapital zur Immobilienfinanzierung sollten Sie Rücklagen für unerwartete Kosten haben (z. B. aufgrund einer plötzlich notwendigen Renovation). Als Faustregel gilt: Halten Sie mindestens fünf Prozent des Immobilienwerts als flüssige Reserve verfügbar.
Niemand hat gerne Schulden. Trotzdem ist der Verzicht auf eine Hypothek nicht unbedingt die beste Option.
In der Schweiz kann es tatsächlich vorteilhaft sein, einen Teil des Immobilienwerts als Hypothek zu belassen, statt ihn vollständig abzuzahlen.
Das liegt am Eigenmietwert. Der gilt als fiktives Einkommen und wird steuerlich als zusätzliches Einkommen behandelt. Behalten Sie eine Hypothek, können Sie die Hypothekarzinsen von den Steuern absetzen. Das kann Ihre Steuerlast mindern.
2. Beobachten Sie die Zinsen und vergleichen Sie Anbieter
Je tiefer die Hypothekarzinsen, desto geringer die Wohnkosten. Verfolgen Sie deshalb regelmässig die Zinsentwicklung der Anbieter. Sie werden feststellen: Die angebotenen Hypothekarzinsen unterscheiden sich je nach Laufzeit und Anbieter.
3. Wählen Sie das passende Hypothekarmodell
Bevor Sie eine Hypothek aufnehmen, müssen Sie sich für ein Modell entscheiden. Grundsätzlich haben Sie die Wahl zwischen folgenden Hypothekarmodellen:
| Hypothekarmodell | Eigenschaften | Für wen eignet sich das Hypothekarmodell? |
|---|---|---|
| Festhypothek | Fixe Laufzeit (meist zwischen 2 bis 10 Jahren). Vorzeitige Kündigung oft nur gegen Gebühr möglich. Fester Zinssatz. | Eine Festhypothek eignet sich für Personen, die Planungssicherheit schätzen und wenig risikofreudig sind. |
| Saron-Hypothek | Kein fester Zinssatz, er passt sich laufend dem Markt an. | Eine Saron-Hypothek eignet sich für Personen, die bei sinkenden Zinsen sparen wollen. Voraussetzung: Sie können mögliche Zinsschwankungen finanziell tragen. |
| Variable Hypothek | Variabler Zinssatz. In der Regel jederzeit kündbar. | Eine variable Hypothek eignet sich für Personen, die sich maximale Flexibilität wünschen (z. B. bei geplantem Immobilienverkauf) oder als Zwischenlösung vor einem Wechsel in ein anderes Modell. |
Gut zu wissen: Sie können auch verschiedene Hypotheken kombinieren. Aber: Es kann bei Erneuerung der Hypothek den Wechsel zu einem anderen Finanzinstitut erschweren.
4. Suchen Sie einen passenden Finanzpartner
Die Suche nach dem passenden Finanzierungspartner für Ihre Immobilie ist ein wichtiger Schritt auf dem Weg zum Eigenheim. Eine Hypothek bekommen Sie nicht nur von Banken, sondern auch bei Pensionskassen, Versicherungen und Anlagestiftungen. Die Finanzierungskonditionen der Anbieter unterscheiden sich teils deutlich.
Lassen Sie sich am besten von einer unabhängigen Fachperson beraten. Unser Hypothekenpartner HypoPlus hilft Ihnen dabei, den passenden Finanzierungspartner zu finden. Wichtig: Gehen Sie die Suche nach Ihrem Finanzierungspartner frühzeitig an.
5. Verhandeln Sie die Konditionen
Sobald Sie Ihre Offerten eingeholt haben, beginnt ein weiterer entscheidender Schritt: das Verhandeln der Konditionen. Denn: Hypothekarzinsen sind nicht in Stein gemeisselt – es besteht Verhandlungsspielraum.
Geben Sie sich nicht mit dem erstbesten Angebot zufrieden. Schliessen Sie Ihre Hypothek nicht vorschnell ab.
Beispiel: Schon eine Zinsdifferenz von 0,2 Prozent bei zehn Jahren Laufzeit und einem Hypothekarvolumen von 500’000 Franken bedeutet eine Ersparnis von rund 10’000 Franken.
Hypothek verhandeln mit der Bank: Unsere Tipps
Hier finden Sie einige Tipps für ein erfolgreiches Verhandeln der Hypothekenkonditionen:
Holen Sie mehrere Offerten ein: Erwähnen Sie bei der Verhandlung, dass Sie mehrere Angebote eingeholt haben. Dann sind Banken oft eher bereit, Ihnen bessere Konditionen zu bieten.
Reichen Sie ein vollständiges und übersichtliches Dossier ein: Erfahrungsgemäss nehmen Finanzinstitute Sie als Verhandlungspartner dadurch ernster. Was ins Dossier gehört, finden Sie in unserer Unterlagen-Checkliste.
Argumentieren Sie mit Ihrer Bonität und Eigenkapital: Eine gute Bonität, ein stabiles Einkommen und möglichst viel Eigenkapital stärken Ihre Verhandlungsposition. Je geringer das Risiko für die Bank ist (z. B. durch eine geringere Belehnung), desto eher erhalten Sie bessere Zinskonditionen.
Verhandeln Sie auch Nebenbedingungen: In der Regel können Sie nicht nur die Zinsen verhandeln, sondern auch Flexibilität, Amortisation, Sondertilgung, allfällige Gebühren und Kosten für vorzeitige Rückzahlung.
Gut zu wissen: Verhandlungsdatum ist nicht das Abschlussdatum
Oft ist der Zeitpunkt der Verhandlung nicht identisch mit dem finalen Abschlussdatum der Hypothek. Steigen in der Zwischenzeit die Marktzinssätze, kann die Bank auch Ihre Hypothekarzinsen erhöhen. Grund: Der vereinbarte Zinssatz wird meist erst beim Vertragsabschluss endgültig festgelegt.
6. Schliessen Sie die Hypothek ab
Haben Sie Ihre Traumimmobilie gefunden? Ist eine passende Finanzierungsstrategie definiert und ein möglicher Finanzierungspartner gefunden? Dann steht dem Abschluss einer Hypothek nichts mehr im Wege.
Wichtig: Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet sein, damit er gültig ist. Informieren Sie sich hierzu bei Ihrer Gemeinde oder dem Kanton, wie die Notariate organisiert sind.
7. Nach dem Kauf ist vor der Refinanzierung
Etwa eineinhalb Jahre vor Ablauf der laufenden Hypothek sollten Sie sich mit der Refinanzierung befassen. Ein Wechsel des Anbieters kann sich finanziell lohnen.
Auch eine Festhypothek müssen Sie – trotz festgesetztem Enddatum – kündigen. Wenn Sie nicht aktiv werden, wird Ihre auslaufende Festhypothek in den meisten Fällen in eine variable Hypothek umgewandelt. Auch können Sie dann nicht umgehend zu einem anderen Anbieter wechseln. Prüfen Sie Ihren Vertrag und die festgelegte Kündigungsfrist. In der Regel beträgt die Kündigungsfrist 3 bis 6 Monate.
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 09.01.2021
