Ferienhaus kaufen Schweiz: Was muss ich beachten?
Für die Finanzierung einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses gelten besondere Richtlinien. Comparis erklärt die 5 wichtigsten Punkte.
19.04.2022
iStock / Marcus Lindstrom
1. Was gilt bei der Hypothek fürs Ferienhaus in der Schweiz?
Eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus dürfen Sie in der Regel zu maximal 50 bis 70 Prozent mit Hypotheken finanzieren. Das heisst: Sie brauchen 30 bis 50 Prozent Eigenkapital. Damit gelten bei der Ferienwohnung oder dem Ferienhaus für die Hypothek strengere Vorschriften als für die Finanzierung von selbst bewohntem Wohneigentum.
2. Was gilt bei der Amortisation?
Zudem gelten im Vergleich zum selbst genutzten Wohneigentum bei Ferienliegenschaften strengere Amortisationsrichtlinien. Je nach Anbieter müssen Sie die Hypothek für eine Ferienimmobilie innert 15 Jahren oder bis zum Erreichen des ordentlichen Rentenalters zu mindestens 35 bis 50 Prozent amortisieren.
3. Darf ich für den Kauf eines Ferienhäuschens Vorsorgegelder nutzen?
Für Ihren ständigen Wohnsitz können Sie Vorsorgegelder für den Erwerb von Wohneigentum nutzen. Für den Kauf eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung ist kein Vorbezug von Vorsorgegeldern erlaubt.
4. Was sollte ich beim Bau einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses beachten?
2012 nahmen Volk und Kantone die Initiative «Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen!» an. Somit wurde in der Bundesverfassung verankert, dass der Anteil an Zweitwohnungen in den einzelnen Gemeinden nicht über 20 Prozent des gesamten Wohnungsbestands liegen darf. Die Verordnung des Bundesrats trat 2013 in Kraft.
Klären Sie Folgendes vor dem Bau Ihrer Ferienwohnung oder Ihres Ferienhauses ab:
Handelt es sich beim Bau Ihrer Ferienwohnung per Definition um eine Zweitwohnung? Zweitwohnungen sind nicht dauerhaft genutzte, nicht zu Berufs- oder Ausbildungszwecken verwendete Wohnungen, die keinen touristischen Bewirtschaftungszweck erfüllen.
Unterliegt die Gemeinde, in der die Zweitwohnung gebaut werden soll, der Verordnung über Zweitwohnungen vom 22. August 2012?
Weiterführende Informationen können Sie bei den Gemeinden, beim Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) oder bei rechtlichen Instanzen einholen.
5. Wie hoch sind die Unterhaltskosten für ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung?
Neben den Hypothekarzinsen sollten Sie auch bei der Ferienliegenschaft weitere Kosten berücksichtigen. Die folgenden Angaben basieren auf diesem Beispiel:
3,5-Zimmer-Ferienwohnung in 7165 Brigels (GR)
Neubau
Kaufpreis: CHF 900’000
Hier die einzelnen Kostenpunkte einer Ferienliegenschaft im Detail:
Erneuerungsfonds
Bei einer Ferienwohnung bezahlt jede Wohnpartei – wie bei Stockwerkeigentum üblich – einen fixen jährlichen Betrag in einen Erneuerungsfonds. Er dient für allgemeine Renovationen am Gebäude (z.B. die Erneuerung des Daches).
Als Faustregel gilt, dass gesamthaft jeweils rund 0,5% des Gebäudeversicherungswertes jährlich einzuzahlen sind. Bei beispielsweise einem Gebäudeversicherungswert von 4,2 Millionen und einer Unterteilung des Gebäudes in 6 Parteien mit einer ähnlichen Wertquote bedeutet das jährliche Kosten pro Partei von rund CHF 3’500.
Gemeinschaftliche Nebenkosten
Für gemeinschaftliche Nebenkosten (z.B. Hauswart, Unterhalt Lift etc.) führt die Eigentümergemeinschaft in der Regel einen weiteren Fonds oder ein Konto (Unterhaltsfonds). Die Beitragshöhe der einzelnen Wohnparteien leitet sich auch hier von der jeweiligen Wertquote ab. Hierfür müssen Sie rund 0,3% des Kaufpreises einkalkulieren – im Beispiel also CHF 2'700.
Für die gemeinsame Verwaltung des Gebäudes und die Bereitstellung der Jahresrechnung wird in der Regel eine Treuhandgesellschaft beauftragt. Dafür müssen Sie nochmals 0,2 Prozent des Kaufpreises einrechnen – also rund 1’800 Franken.
Unterhalt ausserhalb der Eigentümergemeinschaft
Zusätzlich zu den genannten Kosten sollten Sie auch Rückstellungen für Renovationen innerhalb Ihrer eigenen Räume vornehmen.
Dafür sollten Sie als Faustregel wiederum ca. 0,3% Nebenkosten pro Jahr budgetieren (gerechnet auf den Kaufpreis). Das macht bei einem angenommenen Kaufpreis von 900’000 CHF also rund 2’700 CHF jährlich.
Steuern für Ferienhaus oder Ferienwohnung
Im Kanton des Ferienortes müssen Sie den Eigenmietwert versteuern. Im Kanton Graubünden berechnet das Amt für Immobilienbewertung den Eigenmietwert. Davon abziehen können Sie die Kosten für den Unterhalt und die Hypothekarzinsen.
Allerdings verbleibt dann zumeist noch ein Restbetrag. Dieser wird anschliessend zu den kantonalen und lokalen Sätzen besteuert. Für die Steuerberechnung gilt das satzbestimmende Einkommen am Steuersatz des Hauptwohnsitzs.
Viele Tourismusgemeinden des Kantons Graubünden erheben eine Gäste- und Tourismustaxe. Wollen Sie Ihre Ferienwohnung ausschliesslich selbst nutzen? Dann bezahlen Sie in der Regel eine von der Grösse der Wohnung abhängige pauschale Gästetaxe für die Wohnung und für die Übernachtungen eine Tourismuspauschale. Diese können für eine mittelgrosse Ferienwohnung je nach Destination zusammen über 1’000 Franken betragen.
Übersicht weitere Kosten
Für die Ferienwohnung im Beispiel fallen im Jahr also folgende Kosten (in CHF) an:
| Erneuerungsfonds | 3'500 |
|---|---|
| Gemeinschaftliche Nebenkosten inkl. Verwaltung | 4’500 |
| Unterhalt der eigenen Räumlichkeiten | 2'700 |
| Steuern* (kantonal/lokal) plus zusätzliche Steuer wegen Eigenmietwert (abzgl. Hypozinsen) und Gebühren | 1’300 |
| Total | 12’000 |
* Grober Schätzwert, da stark abhängig von der Verschuldung, dem Wohnsitz und dem Gesamteinkommen.
Insgesamt fallen für das Beispiel also jährliche Kosten von CHF 12'000 Franken an.
Haben Sie alle Aspekte berücksichtigt und möchten nun eine Ferienimmobilie in der Schweiz kaufen? Vergleichen Sie bei der Finanzierung die Hypothekarzinsen, um zu sparen.
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 21.06.2012