Immobilie kaufen als Ausländer in der Schweiz: Lex Koller
Ob Sie in der Schweiz ein Haus oder eine Wohnung kaufen dürfen, hängt unter anderem von Ihrer Staatsangehörigkeit, Ihrer Aufenthaltsbewilligung und der Art der Immobilie ab. Comparis zeigt, was die Lex Koller erlaubt.
02.10.2026
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Das Wichtigste in Kürze
Wohnen Sie als EU- oder EFTA-Bürgerin oder -Bürger in der Schweiz, dürfen Sie Immobilien ohne Bewilligung erwerben.
Mit einer B-Bewilligung aus einem Drittstaat dürfen Sie eine Wohnung, die Sie selbst nutzen, ohne Bewilligung kaufen.
Ohne Wohnsitz in der Schweiz brauchen Sie eine Bewilligung des Kantons. Meist ist nur eine Ferienwohnung möglich und das nur in begrenzter Zahl pro Kanton.
1. Können ausländische Staatsangehörige in der Schweiz eine Immobilie kaufen?
Ja, viele Ausländerinnen und Ausländer dürfen in der Schweiz ein Haus oder eine Wohnung kaufen. Entscheidend ist nicht die Nationalität allein. Es kommt darauf an, ob Sie in der Schweiz wohnen und welche Aufenthaltsbewilligung Sie haben.
Die Regelungen dazu stehen im Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG). Umgangssprachlich auch Lex Koller genannt. Wer unter das Gesetz fällt, heisst dort «Person im Ausland». Der Begriff trifft auch Menschen, die in der Schweiz wohnen.
Ob Sie eine Bewilligung brauchen, hängt von zwei Fragen ab: Welche Staatsangehörigkeit und Aufenthaltsbewilligung haben Sie? Und welche Immobilie möchten Sie kaufen? Die folgende Tabelle zeigt für fünf häufige Situationen, was bei der Hauptwohnung, der Ferienwohnung und einem Mietobjekt als Kapitalanlage gilt.
| Aufenthaltsbewilligung | Hauptwohnsitz | Zweit- oder Ferienwohnung | Mietobjekt als Kapitalanlage |
|---|---|---|---|
| EU/EFTA, Wohnsitz in der Schweiz (L, B oder C) | ohne Bewilligung | ohne Bewilligung | ohne Bewilligung |
| Drittstaat mit C | ohne Bewilligung | ohne Bewilligung | ohne Bewilligung |
| Drittstaat mit B | ohne Bewilligung, wenn selbst bewohnt | nur mit Bewilligung | nicht möglich |
| EU/EFTA-Grenzgänger (G) | – | Zweitwohnung in der Region des Arbeitsorts: ohne Bewilligung | nicht möglich |
| Wohnsitz im Ausland (alle Nationalitäten) | – | nur mit Bewilligung, meist als Ferienwohnung (Zahl pro Kanton begrenzt) | nicht möglich |
Quelle: BewG, BewV
2. Was gilt für Personen mit Wohnsitz in der Schweiz?
Mit Wohnsitz in der Schweiz hängt alles von Ihrer Staatsangehörigkeit und Ihrer Bewilligung ab. Personen aus EU/EFTA sowie Personen mit C-Bewilligung können ohne Einschränkung Immobilien erwerben. Personen aus Drittstaaten mit B-Bewilligung dürfen nur die eigene Hauptwohnung ohne Bewilligung kaufen. Bei Zweit- oder Ferienwohnungen braucht es eine Bewilligung.
Die Lex Koller verlangt, dass Sie tatsächlich in der Schweiz leben. Als Wohnsitz gilt der Ort, an dem Sie sich mit der Absicht aufhalten, dauernd zu bleiben. Eine Meldeadresse oder ein Briefkasten in der Schweiz genügen nicht.
Planen Sie den Umzug in die Schweiz erst noch? Die Checkliste fürs Auswandern zeigt, was Sie vorher erledigen müssen.
3. Was gilt für Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz?
Wohnen Sie im Ausland, fallen Sie unter die Lex Koller – egal, aus welchem Land Sie stammen. Für eine Wohnung oder ein Haus brauchen Sie eine Bewilligung des Kantons.
Der häufigste Grund für eine Bewilligung ist eine Ferienwohnung. Eine Immobilie als reine Kapitalanlage zum Vermieten bewilligt der Kanton nicht.
Ferienwohnung: begrenzte Zahl an Bewilligungen pro Kanton
Eine Ferienwohnung dürfen Sie nur in Tourismusorten kaufen, die der Kanton dafür bestimmt hat. Zudem darf jeder Kanton pro Jahr nur eine begrenzte Zahl solcher Bewilligungen erteilen (Art. 9 BewG).
Schweizweit sind höchstens 1’500 Bewilligungen pro Jahr erlaubt. Von 2016 bis 2025 erteilten die Kantone im Schnitt rund 796 pro Jahr.
Für die Ferienwohnung gelten diese Bedingungen:
Grösse: Die Nettowohnfläche darf in der Regel 200 Quadratmeter nicht übersteigen. Bei Häusern ist das Grundstück auf 1’000 Quadratmeter begrenzt.
Nur eine pro Familie: Pro Familie ist nur eine solche Wohnung erlaubt. Besitzen Sie, Ihre Ehepartnerin, Ihr Ehepartner oder Ihre Kinder unter 18 Jahren schon eine, wird die Bewilligung verweigert.
Keine Dauervermietung: Sie dürfen die Wohnung nicht ganzjährig vermieten.
Kantone und Gemeinden können strengere Regeln festlegen, zum Beispiel eine Bewilligungssperre. Erkundigen Sie sich deshalb früh bei der Gemeinde.
Zusätzlich gilt für alle Käuferinnen und Käufer das Zweitwohnungsgesetz. In Gemeinden mit mehr als 20 Prozent Zweitwohnungen dürfen keine neuen Zweitwohnungen bewilligt werden.
Grenzgängerinnen und Grenzgänger
Arbeiten Sie als Grenzgängerin oder Grenzgänger aus einem EU- oder EFTA-Staat in der Schweiz? Dann dürfen Sie eine Zweitwohnung in der Region Ihres Arbeitsorts ohne Bewilligung kaufen. Sie müssen die Wohnung selbst nutzen und dürfen sie nicht vermieten.
Gut zu wissen
Eine Immobilie in der Schweiz gibt Ihnen keinen Anspruch auf eine Aufenthaltsbewilligung. Das hält das Bundesamt für Justiz ausdrücklich fest. Wer in der Schweiz wohnen will, braucht die Bewilligung unabhängig vom Immobilienkauf.
4. Welche Ausnahmen gibt es bei der Bewilligungspflicht?
In vier Fällen brauchen auch Personen im Ausland keine Bewilligung. Die Ausnahmen betreffen Geschäftsliegenschaften, Erbschaften, Käufe in der Familie und börsenkotierte Immobilienanlagen. Ein Renditeobjekt, also ein Wohnhaus zum Vermieten, gehört nicht dazu.
Büros, Läden, Hotels, Werkstätten oder Arztpraxen dürfen Sie ohne Bewilligung kaufen. Die Liegenschaft muss dafür einem Betrieb dienen, das Gesetz spricht von einer ständigen Betriebsstätte.
Wohnungen dürfen Sie nur mitkaufen, wenn die Bauzone einen Wohnanteil vorschreibt. Der Bau oder die Vermietung von Wohnungen zählt nicht als Betrieb. Dafür gilt die Ausnahme also nicht.
Gesetzliche Erbinnen und Erben brauchen keine Bewilligung. Dasselbe gilt, wenn Sie von Eltern, Kindern oder Grosseltern kaufen oder von Ihrer Ehepartnerin oder Ihrem Ehepartner (Art. 7 BewG).
Erben Sie eine Immobilie durch ein Testament, ohne gesetzlich erbberechtigt zu sein? Dann brauchen Sie eine Bewilligung. Sie erhalten sie mit einer Auflage: Sie müssen die Immobilie innert zwei Jahren verkaufen.
Aktien einer an der Schweizer Börse kotierten Immobiliengesellschaft und Anteile an regelmässig gehandelten Immobilienfonds dürfen Sie frei kaufen. Sie gelten nicht als Grundstückerwerb.
5. Wie läuft das Bewilligungsverfahren ab?
Zuständig ist die Bewilligungsbehörde des Kantons, in dem die Immobilie liegt. So läuft der Kauf ab:
Bewilligungspflicht klären: Ist unklar, ob Sie eine Bewilligung brauchen, reichen Sie bei der Behörde ein Gesuch ein. Sie erteilt die Bewilligung oder bestätigt, dass Sie keine brauchen. Das Gesuch muss spätestens nach Abschluss des Kaufvertrags eingehen.
Kaufvertrag beurkunden: Für den Kaufvertrag sowie die Unterlagen und Gebühren gelten dieselben Regeln wie für Schweizerinnen und Schweizer.
Eintrag im Grundbuch: Kann das Grundbuchamt die Bewilligungspflicht nicht ausschliessen, stoppt es den Eintrag. Sie haben dann 30 Tage, um die Bewilligung oder die Bestätigung nachzureichen.
Auflagen einhalten: Auflagen wie das Vermietungsverbot werden im Grundbuch eingetragen. Eine Bewilligung gilt drei Jahre. Bis dann muss der Kauf abgeschlossen und im Grundbuch eingetragen sein.
Comparis-Tipp
Klären Sie die Bewilligungspflicht, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Fragen Sie im Zweifel bei der Bewilligungsbehörde des Kantons nach. So verhindern Sie, dass der Kauf erst beim Grundbuchamt scheitert.
6. Hypothek mit ausländischer Staatsangehörigkeit: Was verlangen Banken?
Für die Hypothek zählt vor allem Ihre finanzielle Situation, weniger Ihre Staatsangehörigkeit. Banken prüfen Ihr Einkommen, Ihre Zahlungsfähigkeit und Ihren Aufenthaltsstatus. Mit einer Niederlassungsbewilligung C erhalten Sie in der Regel dieselben Konditionen wie Schweizerinnen und Schweizer. Generell gilt für alle Käuferinnen und Käufer, unabhängig von der Staatsangehörigkeit:
Eigenmittel: Sie bringen mindestens 20 Prozent des Kaufpreises selbst auf. Mindestens 10 Prozent dürfen nicht aus der Pensionskasse stammen. Mehr dazu im Artikel Finanzierung beim Hauskauf.
Tragbarkeit: Zinsen, Nebenkosten und Amortisation dürfen ein Drittel Ihres Einkommens nicht übersteigen, gerechnet mit einem Zins von 5 Prozent. Wie das funktioniert, zeigt der Artikel Tragbarkeit und Belehnung.
Ferienwohnung: Banken finanzieren in der Regel nur 50 bis 70 Prozent. Sie brauchen also 30 bis 50 Prozent Eigenkapital.
Haben Sie keinen Wohnsitz in der Schweiz, entscheidet jede Bank selbst, ob und zu welchen Bedingungen sie Sie finanziert. Vergleichen Sie deshalb mehrere Angebote.
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7. Was bedeutet die Lex Koller?
Lex Koller ist der Übername des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG). Es soll die «Überfremdung des einheimischen Bodens» verhindern. Der Bund erlässt das Gesetz, die Kantone setzen es um.
Das Gesetz gilt seit dem 1. Januar 1985. Damals hiess es «Lex Friedrich», nach Bundesrat Rudolf Friedrich, der das Gesetz als Justizminister vorbereitet hatte. Mit der grossen Revision von 1997 durch Bundesrat Arnold Koller wurde es als «Lex Koller» bekannt.
8. FAQ – Häufig gestellte Fragen zur Lex Koller
Ja, wenn Sie in der Schweiz wohnen. Mit Wohnsitz in der Schweiz brauchen Sie keine Bewilligung, auch nicht für eine Ferienwohnung.
Ohne Wohnsitz in der Schweiz gelten für Sie die Regeln aus Abschnitt 3. Als Grenzgängerin oder Grenzgänger dürfen Sie eine Zweitwohnung in der Region Ihres Arbeitsorts ohne Bewilligung kaufen.
Nach heutigem Recht in der Regel nicht. Auch Personen aus Drittstaaten mit B-Bewilligung dürfen ihre Hauptwohnung nach dem Wegzug behalten und vermieten. Anders ist es, wenn Ihre Bewilligung eine Verkaufsauflage enthält.
Das hängt davon ab, wie Sie die Wohnung gekauft haben. Als EU- oder EFTA-Bürgerin oder -Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz oder mit C-Bewilligung ja. Eine Ferienwohnung dürfen Sie als Person im Ausland nicht ganzjährig vermieten.
Eine Hauptwohnung, die Sie mit B-Bewilligung aus einem Drittstaat gekauft haben, müssen Sie zuerst selbst bewohnen. Ziehen Sie später weg, dürfen Sie sie nach heutigem Recht vermieten.
Nein. Eine Schweizer Firma fällt selbst unter die Lex Koller, wenn Personen im Ausland sie beherrschen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn sie mehr als einen Drittel des Kapitals oder der Stimmen halten.
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Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 02.10.2026