Immobilienkauf
Immobilie kaufen oder mieten? Was lohnt sich für Sie?
Verschiedene Faktoren beeinflussen den Entscheid für Immobilienkauf oder Miete. Comparis hilft Ihnen bei der Entscheidung zwischen mieten und kaufen.
01.04.2022
iStock / fizkes
1. Mieten oder kaufen – Was passt zu mir?
Es hängt zu einem grossen Teil von Ihrem Einkommen und den angesparten finanziellen Mitteln ab, ob Sie sich Wohneigentum leisten können. Über die Frage, «Immobilie mieten oder kaufen – was lohnt sich für mich persönlich?», entscheiden aber auch andere Faktoren. Denn: Wohneigentum hat nicht nur Vorteile.
Die Wahl Ihrer künftigen Wohnsituation muss auch Ihrer Risikobereitschaft und ihrem Bedürfnis nach Flexibilität gerecht werden.
Was sind die Vorteile von Wohneigentum?
Gestaltungsfreiheit: Sie können Ihr Wohneigentum im Rahmen des Gesetzes beliebig umgestalten, renovieren oder modernisieren. Mieterinnen und Mieter haben kaum Gestaltungsspielraum und müssen eigenständig vorgenommene Anpassungen beim Auszug auf eigene Kosten wieder in den Originalzustand bringen.
Sicherheit: Wohneigentümerinnen und -eigentümern droht keine Kündigung. Mietenden hingegen kann unter Einhaltung der Kündigungsfristen jederzeit gekündigt werden.
Steuervorteile: Hypothekarzinsen sind steuerlich absetzbar. Das gilt auch für Aufwendungen für werterhaltende Massnahmen, Investitionen in umweltfreundliche und energiesparende Massnahmen oder Einlagen in Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentümergemeinschaften. Mietende können in Bezug auf ihre Wohnsituation steuerlich nichts absetzen.
Altersvorsorge: Die Hypothek wird auf die Pensionierung hin üblicherweise deutlich reduziert. Wohneigentümer haben daher mit dem Eintritt ins Rentenalter deutlich tiefere Wohnkosten als Mietende.
Wertsteigerung: Gut gepflegte Immobilien an attraktiven Lagen steigen über die Jahre in der Regel im Wert.
Was sind die Nachteile von Wohneigentum?
Finanzielle Mittel: Banken finanzieren Wohneigentum in der Regel nur, wenn Sie die Tragbarkeitsregeln und die Eigenmittelanforderungen erfüllen.
Unterhalt und Reparaturen: Für die langfristige Werterhaltung einer Immobilie sind regelmässige Investitionen nötig. Es bestehen etwa kantonale Sanierungspflichten bei Heizungssystemen. Mietende brauchen sich darum nicht zu kümmern.
Wertveränderung: Der Immobilienmarkt ist Schwankungen unterworfen. Der Verkaufspreis könnte unter dem damaligen Kaufpreis liegen. Liegt der Verkaufspreis über dem Einstandspreis, fällt eine Immobiliengewinnsteuer an.
Eigenmietwert: Wohneigentümerinnen und -eigentümer müssen den Eigenmietwert als fiktives Einkommen versteuern.
Flexibilität: Mietende können aus privaten oder beruflichen Gründen den Wohnort jederzeit wechseln. Die Kündigung einer Wohnung ist schnell erledigt. Der Verkauf von Wohneigentum kann sich in die Länge ziehen. Es droht die Bezahlung der sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung, falls die über den Verkaufszeitpunkt hinaus laufende Hypothek vorzeitig aufgelöst werden muss.
2. Mieten oder kaufen: Vorteile und Nachteile im Überblick
| Vorteile | Nachteile | |
|---|---|---|
| Immobilie mieten | Flexibilität bei Wohnortswechseln Kaum Aufwand für Unterhalt und Reparaturen Kein Eigenmietwert Mehr frei verfügbares Kapital |
Kaum Gestaltungsspielraum in der Wohnung Gefahr der Mietvertragskündigung Keine Steuervorteile Gleichbleibende Wohnkosten im Alter |
| Immobilie kaufen | Viel Gestaltungsspielraum in den eigenen vier Wänden Sichere Wohnsituation Diverse Steuervorteile Tiefere Wohnkosten im Alter Wertsteigerung möglich |
Viele finanzielle Mittel nötig Regelmässige Ausgaben für Unterhalt und Reparaturen Eigenmietwert Weniger Flexibilität bei Wohnortswechseln Negative Wertveränderung möglich |
Eine Kombination aus Mieten und Kaufen ist der sogenannte Mietkauf. Mit einem Mietkaufvertrag erhalten Sie das Recht, das Mietobjekt zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Bei der Vertragsunterzeichnung legt der Eigentümer bzw. die Eigentümerin neben dem Miet- auch bereits den Kaufpreis für das Objekt fest. Der monatliche Mietbetrag wird Ihnen bei einem späteren Kauf der Wohnung oder des Hauses gutgeschrieben.
Ein Mietkauf lohnt sich vor allem für Personen mit wenig Eigenkapital. Bei einem Mietkauf können Sie die Hypothek frühestens 18 Monate vor der Übernahme der Liegenschaft abschliessen.
3. Welche Kosten fallen bei Miete oder Kauf pro Monat an?
Kosten für Miete
Für Mietende setzen sich die monatlichen Wohnkosten zusammen aus:
Nettomietzins
Nebenkosten
Mietkaution von bis zu drei Monatsmieten oder Prämien für eine Mietkautionsversicherung
Prämien für die Hausrat- und Privathaftpflichtversicherung
Die Hausrat- und die Privathaftpflichtversicherung sind zwar nicht obligatorisch, aber angesichts von möglichen Schäden am Hausrat des Mietenden dringend zu empfehlen.
Kosten für Wohneigentum
Die Wohnkosten für Wohneigentum beinhalten:
Hypothekarzins
Aufwendungen für Reparaturen, Unterhalt und Nebenkosten (auch Versicherungsprämien)
Amortisation
Gerade bei älteren Gebäuden sollten Sie als Eigentümerin oder Eigentümer Geld für künftige Renovationsarbeiten reservieren.
4. Beispiel: Monatliche Kosten für Wohneigentum
Der Mietzins für eine Mietwohnung ist bei Vertragsunterzeichnung klar definiert. Dadurch erleben Sie in einer Mietwohnung kaum böse Überraschungen bei den monatlichen Ausgaben.
Wie viel Mieten in den grössten Schweizer Städten kostet, zeigt der Comparis-Mietpreisreport. In diversen der grössten Schweizer Städte sind die Mietpreise für Wohnliegenschaften in den letzten fünf Jahren weiter gestiegen – allen voran in Zürich und Genf. Die Miete inklusive Nebenkosten einer 4,5-Zimmer-Wohnung (mit 110 m²) in der Stadt Zürich beträgt aktuell 2’980 Franken (Median, Stand 2022).
Etwas komplizierter ist die Berechnung der monatlichen Kosten für Wohneigentum. Unten finden Sie zwei Rechenbeispiele für die laufenden Kosten für eine Eigentumswohnung.
Die Belehnung liegt in den Beispielen jeweils bei rund 80 Prozent, die Tragbarkeit bei rund 33 Prozent. Die Beispiel-Immobilie wird zu 66 Prozent mit einer zehnjährigen Festhypothek zu 0,8 Prozent verzinst. 14 Prozent der Kaufsumme werden durch eine zweitrangige Hypothek finanziert (im Beispiel der Einfachheit halber ebenfalls zu 0,8 Prozent verzinst). Die zweitrangige Hypothek ist über 15 Jahre zu amortisieren. Die Nebenkosten betragen jeweils 1 Prozent des Immobilienwerts.
| Eigentumswohnung (4,5 Zimmer, 110 m²), Stadt Zürich | Eigentumswohnung (4,5 Zimmer, 110 m²), Schweiz | |
|---|---|---|
| Kaufpreis (Median)* | 1’650’000 CHF | 814’000 CHF |
| Gesamteinkommen | 290’000 CHF | 150’000 CHF |
| Eigenmittel | 330’000 CHF | 164’000 CHF |
| Hypothekarhöhe | 1’320’000 CHF | 650’000 CHF |
| Hypothekarzinskosten pro Monat | 880 CHF | 433 CHF |
| Nebenkosten und Unterhalt pro Monat | 1’375 CHF | 678 CHF |
| Total monatliche Kosten (ohne Amortisation) | 2’255 CHF | 1’112 CHF |
| Amortisationskosten | 1’100 CHF | 542 CHF |
| Total monatliche Kosten (mit Amortisation) | 3’355 CHF | 1’654 CHF |
5. Fazit: In der Regel ist kaufen günstiger als mieten
Die Wohnkosten für eine 4,5 Zimmer grosse Eigentumswohnung sind in der Stadt Zürich im Vergleich zur Miete deutlich höher. Schweizweit betrachtet kommen Wohneigentümer aber günstiger weg. Das Pendel schwingt deutlich zugunsten von Immobilienbesitzenden, wenn die Amortisationskosten nicht eingerechnet werden.
Die Amortisation entspricht einem eigentlichen Zwangssparen. Der Betrag für die Amortisation wird lediglich vom Konto in die Immobilie verschoben. Im Gegensatz zu den Hypothekarzinskosten sind die Amortisationskosten also nicht «verloren». Wird die Amortisation etwa in den obigen Beispielen herausgerechnet, betragen die monatlichen Wohnkosten 2'255 und 1'112 Franken und liegen damit deutlich unter den Mietpreisen für eine vergleichbare Wohnung.
Wie viel darf Ihr Traumhaus kosten?
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 20.11.2020