Erbengemeinschaft: Immobilie erben & verkaufen
Bargeld oder Wertpapiere lassen sich ohne Weiteres unter mehreren Erbinnen und Erben verteilen. Bei unteilbaren Gütern wie Immobilien ist das nicht so einfach. Comparis nennt die wichtigsten Punkte.
12.07.2023
iStock / U. J. Alexander
1. Was ist eine Erbengemeinschaft?
Eine Erbengemeinschaft entsteht in der Schweiz automatisch, wenn eine Erbschaft an mehrere Personen fällt. Wer zur Erbengemeinschaft zählt, ergibt sich aus dem Erbvertrag oder Testament sowie aus dem Erbrecht.
Ziel der Erbengemeinschaft ist die Aufteilung des Erbes. Die Erbengemeinschaft löst sich nach vollendeter Erbteilung auf. Ein professioneller Erbenvertreter hilft dabei, den Nachlass zügig und fair aufzuteilen.
Formen von Erbengemeinschaften
Es gibt drei Formen von Erbengemeinschaften:
| Fortgesetzte Erbengemeinschaft | Sind sich die Mitglieder der Erbengemeinschaft über den weiteren Verlauf einer geerbten Liegenschaft noch uneins, können sie die Erbteilung einstimmig auf einen späteren Zeitpunkt verschieben. |
|---|---|
| Reduzierte Erbengemeinschaft | Eine reduzierte Erbengemeinschaft liegt vor, wenn Miterben aus der Erbengemeinschaft ausgeschieden sind – etwa durch Auszahlung ihres Erbanspruchs. |
| Erben-Gemeinderschaft | Hier wird die Erbteilung wie bei der fortgesetzten Erbengemeinschaft auf einen späteren Zeitpunkt verschoben. Der Unterschied: Die Mitglieder der Erbengemeinschaft werden zu einer sogenannte Gemeinderschaft, in der sie gemeinsam ihre wirtschaftlichen Interessen am Vermögen vertreten (Art. 336 ff. ZGB). |
Wenn Erben eine Auszahlung fordern
Ist eine Immobilie Hauptbestandteil eines Nachlasses und fordert ein Teil der Erbengemeinschaft eine Auszahlung? Ein Verkauf der Liegenschaft ist dann aus finanzieller und familiärer Sicht oft die beste Lösung.
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2. Was sind die Besonderheiten einer Erbengemeinschaft?
Diese Merkmale sind für Erbengemeinschaften charakteristisch:
Erbengemeinschaften haften solidarisch. Es gilt das Prinzip der Solidarhaftung während der Dauer der Erbengemeinschaft. Das gilt etwa auch für die Bezahlung der Hypothekarzinsen oder der Unterhaltskosten. Leistet einer der Erben die Zahlung nicht, müssen die anderen einspringen – unbegrenzt und mit ihrem gesamten Privatvermögen.
Entscheidungen müssen einvernehmlich und einstimmig sein. Es gilt das Einstimmigkeitsprinzip während der Dauer der Erbengemeinschaft. In allen Fragen muss die Erbengemeinschaft einvernehmliche Lösungen finden. Dem Verkauf einer hinterlassenen Liegenschaft muss somit jeder Einzelne zustimmen.
3. Wie lässt sich eine Erbengemeinschaft auflösen?
Eine Erbengemeinschaft lässt sich in der Schweiz auf folgende Arten auflösen:
| Erbauseinandersetzung | Ist die Erbmasse vollständig aufgeteilt, kommt es zur Auflösung der Erbengemeinschaft. Dazu müssen alle Erben einen Auseinandersetzungsvertrag aufsetzen. Der Vertrag regelt die Aufteilung. |
|---|---|
| Auszahlung der Miterben | Sind alle Erben einverstanden, lässt sich die Erbengemeinschaft auch durch die Auszahlung der Miterben auflösen. Ein ausbezahlter Erbe ist kein Teil der Erbengemeinschaft mehr. |
| Verkauf | Ein Verkauf an Dritte beendet die Erbengemeinschaft. Die Erben teilen den Verkaufspreis gemäss rechtlichen Erbansprüchen untereinander auf. |
Gut zu wissen: Jedes Mitglied der Erbengemeinschaft hat das Recht, das Erbe nicht anzutreten. Beachten Sie die Frist von drei Monaten ab dem Tod des Erblassers. Treten Sie das Erbe an, fallen unter Umständen Erbschaftssteuern an.
Mehr dazu erfahren Sie im Artikel Immobilie geerbt – was nun?
4. Wem gehört die Liegenschaft innerhalb einer Erbengemeinschaft?
Eine Liegenschaft gehört allen Erben der Erbengemeinschaft. Das bedeutet auch: Eine Einzelperson kann nicht alleine über das Erbe verfügen. Unter Erben kann Streit über das weitere Vorgehen in Bezug auf die Liegenschaft entstehen. In der Regel bewahrt ein gut organisierter Immobilienverkauf den Familienfrieden.
5. Uneinigkeit bei Erbengemeinschaften: Was tun?
Erbengemeinschaften mit Haus oder Wohnung stehen vor schwierigen Entscheidungen. Möglicherweise will nur ein Teil der Erbengemeinschaft das Haus verkaufen.
Selbst bei Einigkeit über den Verkauf gibt es zahlreiche Fragen, die zu klären sind. Wer kümmert sich um welche Aufgaben? Welcher Zeitpunkt ist für den Hausverkauf ideal? Ist Warten sinnvoll, um den Immobilienwert zu steigern?
Mit einer sorgfältigen Planung nähern Sie sich gegenseitig an und finden möglicherweise ein Vorgehen, das allen Beteiligten entspricht.
Vorteile eines Hausverkaufs über einen Makler
Hat sich die Erbengemeinschaft einstimmig zum Verkauf entschieden, kann die Beauftragung eines Maklers sinnvoll sein. Professionelle Makler kennen den Markt. Zudem sind sie verhandlungssicher und wissen über administrative Prozesse Bescheid.
Die letzte Möglichkeit: Erbteilungsklage
Als Erbin oder Erbe können Sie jederzeit die Erbteilung verlangen. Die Teilung erfolgt dann normalerweise einvernehmlich durch den Abschluss eines schriftlichen Erbteilungsvertrags oder durch die Aufteilung des Erbes.
Bei Uneinigkeiten können Sie eine Erbteilungsklage anstreben und ihren Teilungsanspruch geltend machen. Vor der eigentlichen Klage müssen Sie aber erst ein Schlichtungsgesuch einreichen. Kommt es zu keiner einvernehmlichen Lösung, können Sie vor Gericht gehen.
Gut zu wissen: Erbteilungsklagen sind teuer. Bei sechsstelligen Erbschaften betragen die Gerichtskosten schnell mehrere 10’000 Franken. Das Gericht kann diese Kosten auf die Erben aufteilen. Eine aussergerichtliche Lösung ist darum meist günstiger und zielführender.
Wann ist eine Zwangsversteigerung einer Immobilie möglich?
Manchmal finden Erbengemeinschaften trotz Vermittlungsversuchen keine Lösung. Dann liegt es am Gericht, eine Zwangsversteigerung der Liegenschaft zu organisieren.
Diese kann unter den Erbinnen und Erben oder am Markt erfolgen.
Beide Verfahren haben ihre Tücken:
Bei einer Versteigerung unter Erben droht die Gefahr, dass die Erben den Preis gegenseitig hochtreiben.
Bei einer Versteigerung auf dem freien Markt könnte der Hausverkauf stark unter Wert erfolgen.
6. Welche Steuern entstehen bei Hausverkauf durch Erbengemeinschaften?
Erbengemeinschaften sind kein Steuersubjekt. Das heisst: Jeder Erbe und jede Erbin muss den Anteil am Nachlass in der persönlichen Steuererklärung deklarieren.
Bei einem Hausverkauf können folgende Steuern anfallen:
Da in den meisten Kantonen die Käuferpartei die Handänderungssteuer bezahlen muss, ist für Erbengemeinschaften vor allem die Grundstückgewinnsteuer relevant. Wie hoch diese Steuern ausfallen, hängt vom erwirtschafteten Gewinn, der Nutzungsart, der Besitzdauer und dem Standort der Immobilie ab. Berücksichtigen Sie die Höhe der Steuer bei der Aufteilung des Erbes.
Mehr Informationen zu Steuern und Gebühren beim Immobilienverkauf finden Sie im Artikel Steuern beim Hausverkauf.
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 26.08.2019
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