Hauskauf: Mit diesen Kosten müssen Sie rechnen
Bei einem Hauskauf fallen neben dem Kaufpreis und den Hypothekarzinsen weitere Kosten an. Diese gehen bei der Planung gerne vergessen. Wir zeigen Ihnen, mit welchen Kosten Sie beim Immobilienkauf rechnen müssen.
17.11.2025
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1. Hauskauf: Welche Kosten fallen an?
Eigenmittel für den Kaufpreis und Zinsen für die Hypothek – an diese Kosten denken die meisten, wenn Sie über den Kauf einer Immobilie nachdenken.
Zum Kaufpreis für die Immobilie selbst kommen aber noch weitere Kosten hinzu. Die meisten dieser Kosten sind zwar bei Weitem nicht so hoch wie der Wert der Immobilie. In der Summe und über die Jahre gerechnet gehen aber auch sie ins Geld. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Kaufnebenkosten:
| Ausgabepunkt | Regelmässigkeit der anfallenden Kosten |
|---|---|
| Notariatsgebühren | einmalig |
| Handänderungssteuer oder Grundbuchgebühr | einmalig |
| Schuldbrief | einmalig |
| Gebühren bei Vorbezug oder Verpfändung der Altersvorsorge | einmalig |
| ggf. Kapitalauszahlungssteuer bei Altersvorsorge-Vorbezug | einmalig |
| ggf. Kosten für das Gebäude-Gutachten | einmalig |
| Hypothekarzinsen und Amortisation | regelmässig |
| Unterhalts- und Nebenkosten | regelmässig |
| Versicherungsprämien | regelmässig |
| Steuern | regelmässig |
2. Einmalige Kosten für Ihren Hauskauf
Zusätzlich zum Preis der Immobilie fallen beim Hauskauf einmalige Nebenkosten an. Dazu zählen unter anderem Abgaben an die Gemeinde und den Kanton sowie gegebenenfalls Maklergebühren.
Im Gegensatz zum Wert der Immobilie selbst können Sie diese zusätzlichen Kosten nicht mit einer Hypothek finanzieren. Sie müssen sie aus der eigenen Tasche bezahlen können.
So setzen sich die einmaligen Kosten im Detail zusammen:
Öffentliche Abgaben an Kanton und Gemeinde
In manchen Kantonen werden die Abgaben vom Kanton, in anderen von den Gemeinden erhoben. Aber unabhängig vom Ort des Kaufs müssen Sie für diese beiden Leistungen bezahlen:
Ein Kaufvertrag für ein Eigenheim muss schriftlich erfolgen und öffentlich beurkundet werden. Für die Beurkundung des Kaufvertrages fallen Notariatsgebühren an.
Ausserdem muss die neue Eigentümerin oder der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Auch dieser Eintrag im Grundbuch kostet Gebühren. Diese Gebühren werden in einigen Kantonen Handänderungsgebühren genannt, in anderen Kantonen heissen sie Handänderungssteuer oder Grundbuchgebühr.
Die Höhe der Gebühren für die öffentliche Beurkundung und das Grundbuch in Ihrer neuen Wohngemeinde erfahren Sie beim Notariat des Kantons.
Finanzierungskosten für Ihr Haus
Um eine Hypothek vom Finanzierungsinstitut zu erhalten, verpfänden Sie Ihre Immobilie als Sicherheit. Auch diese Sicherheit muss ins Grundbuch eingetragen werden und heisst Grundpfandrecht.
Je nach Kanton und Bank benötigen Sie zusätzlich einen sogenannten Schuldbrief. Über die entsprechenden Gebühren können Sie sich ebenfalls beim Notariat Ihres Kantons erkundigen.
Um eine Hypothek von einem Finanzierungsinstitut zu erhalten, benötigen Sie mindestens 20 Prozent des Immobilienwerts als Eigenkapital. Die wenigsten Hauskäufer verfügen über so viel freies Vermögen. Viele greifen deshalb auf Geld aus der Pensionskasse oder der dritten Säule zurück.
Das ist zum einen mit einem sogenannten Vorbezug möglich. Dieser Weg ist steuerpflichtig. Da die Einzahlungen in die Altersvorsorge steuerfrei waren, wird beim Vorbezug die Kapitalauszahlungssteuer fällig. Wie hoch diese ist, erfahren Sie beim Steueramt Ihres Kantons oder Ihrer Gemeinde.
Eine weitere Möglichkeit ist die Verpfändung des Altersguthabens. Durch diese zusätzliche Sicherheit gibt Ihnen das Finanzierungsinstitut eine höhere Hypothek als nur 80 Prozent. Ihre Vorsorge bleibt zwar vollständig erhalten, dafür ist die Hypothek höher. Und dafür verlangt die Bank auch zusätzliche Zinsen. Vergleichen Sie also beide Möglichkeiten, bevor Sie sich für einen dieser Wege entscheiden.
Kosten für das Gebäude-Gutachten
Vor dem Kauf einer Immobilie empfiehlt es sich, die Bausubstanz von einem Experten oder einer Expertin begutachten zu lassen. So erhalten Sie Aufschluss über einen möglichen Sanierungsbedarf.
3. Regelmässige Kosten: 3 bis 5 Prozent des Immobilienwerts
Zusätzlich zu den einmaligen Kosten fallen bei einem Immobilienkauf auch regelmässige Kosten an. Für diese wiederkehrenden Kosten müssen Sie pro Jahr in der Summe zwischen 3 und 5 Prozent des Immobilienwertes einberechnen.
Bei steigenden Zinsen könnten die Gesamtkosten auch auf 8 Prozent klettern. Unsere aktuelle Hypothekarzins-Prognose finden Sie hier.
So setzen sich die wiederkehrenden Kosten im Detail zusammen:
Für die Hypothekarsumme, welche Ihnen das Finanzierungsinstitut leiht, müssen Sie Zinsen zahlen. Die Höhe der Zinsen ist abhängig von der gewählten Laufzeit und den individuellen Vereinbarungen.
Bei der Beurteilung, ob Sie sich Ihr Eigenheim leisten können, rechnen die Banken in der Regel mit fünf Prozent Zinsen – auch bei einem tieferen Zinsniveau. Mit dem Hypothekenrechner von Comparis können Sie Ihre Tragbarkeit einfach ausrechnen.
Gut zu wissen: Hypothekarzinsen vergleichen lohnt sich
Suchen Sie die passende Finanzierung für Ihren Immobilienkauf? Dann sollten Sie verschiedene Angebote vergleichen. Abhängig von Laufzeit und Anbieter können Zinssätze von Hypotheken stark variieren. Über die Jahre können Sie mit niedrigeren Zinsen mehrere Tausend Franken sparen.
Einen Teil der Schulden auf Ihre Immobilie müssen Sie in Form einer Amortisation tilgen. Dabei gelten in der Regel folgende Richtlinien: Die erste Hypothek müssen Sie nicht zwingend amortisieren, die zweite innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung.
Ein weiteres Prozent des Kaufpreises pro Jahr müssen Sie für Unterhalts- und Nebenkosten einberechnen. Dazu gehören öffentliche Abgaben wie die Liegenschaftssteuer oder Grundstückssteuern. In unserem Beitrag erfahren Sie, wie sich die Unterhalts- und Nebenkosten zusammensetzen.
Als Eigenheimbesitzerin oder -besitzer ist es wichtig, die richtigen Versicherungen abzuschliessen. So können Sie sich vor finanziellen Schäden schützen. Das sind weitere Kosten, die regelmässig auf Sie zukommen. In unserem Beitrag finden Sie einen Überblick zu den wichtigsten Versicherungen für Ihr Eigenheim.
Werden Sie Eigentümer eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung, dann verändert sich auch Ihre jährliche Steuerrechnung. Unterhaltskosten und Zinsen für Ihre Hypothek können Sie in der Steuererklärung von Ihrem Einkommen abziehen.
Im Gegenzug verrechnet Ihnen das Steueramt aktuell allerdings noch den sogenannten Eigenmietwert. Das ist ein sogenanntes fiktives Einkommen, und darauf müssen Sie Steuern zahlen.
Gut zu wissen: Abschaffung des Eigenmietwerts
Die Schweizer Bevölkerung hat am 28. September 2025 die Abschaffung des Eigenmietwerts angenommen. Die entsprechende Verfassungsänderung dürfte jedoch frühestens 2028 in Kraft treten. Welche Auswirkungen die Abschaffung des Eigenmietwerts auf Immobilieneigentümer hat, lesen Sie in unserem Beitrag.
Um die Grundstückgewinnsteuer müssen Sie sich als Käuferin oder Käufer nicht kümmern. Diese Steuer muss nur der Verkäufer bezahlen.
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 21.06.2018
