Niederstwertprinzip: Wenn die Bank tiefer schätzt als der Kaufpreis
Schätzt die Bank eine Immobilie tiefer als den Kaufpreis, rechnet sie mit dem tieferen Wert. Das ist das Niederstwertprinzip. Comparis erklärt, wie viel Eigenkapital Sie dann zusätzlich brauchen und was Sie tun können.
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1. Was ist das Niederstwertprinzip?
Beim Kauf einer Immobilie vergleicht die Bank zwei Werte: den Kaufpreis und ihre eigene Schätzung des Marktwerts. Der tiefere der beiden Werte gilt als Belehnungswert. In Deutschland heisst er Beleihungswert. Auf diesem Wert berechnet die Bank, wie viel Hypothek Sie erhalten.
In der Schweiz gilt das Niederstwertprinzip seit dem 1. September 2014. Damals hat die Schweizerische Bankiervereinigung es in ihre Richtlinien für Hypotheken aufgenommen. Seit 2025 steht es zusätzlich in der Eigenmittelverordnung des Bundes (Art. 72b Abs. 7 ERV).
Beispiel: Kaufpreis eine Million Franken
| Schätzung der Bank | Berechnung | Belehnungswert |
|---|---|---|
| 900'000 Franken | tieferer Wert von 1'000'000 und 900'000 Franken | 900'000 Franken |
| 1'100'000 Franken | tieferer Wert von 1'000'000 und 1'100'000 Franken | 1'000'000 Franken |
Das Niederstwertprinzip gilt bei allen Immobilien, auch beim Kauf eines Grundstücks. Bauen Sie selbst, vergleicht die Bank die Anlagekosten mit dem Marktwert. Anlagekosten sind die Kosten für Land und Bau zusammen.
Den Begriff gibt es auch in der Buchhaltung, dort für die Bewertung von Vermögen in der Bilanz.
2. Wie ermittelt die Bank den Wert der Immobilie?
Die Bank schätzt den Marktwert, auch Verkehrswert genannt. Das ist der Preis, den die Immobilie unter üblichen Bedingungen innerhalb eines Jahres voraussichtlich erzielen würde. Für die Schätzung nutzen Banken drei Methoden:
Hedonische Methode: Ein Bewertungsmodell vergleicht Ihr Objekt mit bezahlten Preisen ähnlicher Immobilien. Es berücksichtigt unter anderem Lage, Grösse, Alter, Zustand, Aussicht und Lärm. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern ist das die Hauptmethode.
Realwertmethode: Eine Fachperson schätzt den Landwert und den Wert des Gebäudes und zählt beides zusammen. Banken nutzen sie für besondere Objekte mit wenigen Vergleichspreisen.
Ertragswertmethode: Der Wert ergibt sich aus den Mieteinnahmen. Diese Methode ist für vermietete Renditeobjekte gedacht.
Oft kombiniert die Bank mehrere Methoden. Grundsätzlich muss sie das Objekt besichtigen. Rechnet sie mit einem Bewertungsmodell und aktuellen Daten, darf sie darauf verzichten. Für spezielle Objekte mit kleinem Käuferkreis setzt sie kein Modell ein.
Jede Bank gewichtet Merkmale wie Lage, Erreichbarkeit, Lärm oder Aussicht anders. Zwei Banken kommen deshalb beim gleichen Objekt oft auf unterschiedliche Werte. Je spezieller das Objekt, desto grösser sind die Unterschiede.
Comparis-Tipp: Schätzen Sie den Wert Ihres Wunschobjekts selbst, bevor Sie ein Angebot machen. Liegt der Kaufpreis deutlich darüber, müssen Sie mit einer tieferen Bankschätzung rechnen.
3. Wie viel zusätzliches Eigenkapital brauchen Sie, wenn die Bank tiefer schätzt?
Banken finanzieren in der Regel höchstens 80 Prozent des Belehnungswerts. Die restlichen 20 Prozent bringen Sie als Eigenkapital ein. Schätzt die Bank tiefer als den Kaufpreis, bezahlen Sie zusätzlich die ganze Differenz selbst.
Jeder Franken, den die Bank tiefer schätzt, kostet Sie 80 Rappen zusätzliches Eigenkapital.
Niederstwertprinzip: Beispiel mit Zahlen
Beispiel: Kaufpreis eine Million Franken, Schätzung der Bank 900'000 Franken
| Position | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Belehnungswert | tieferer Wert von 1'000'000 und 900'000 Franken | 900'000 Franken |
| Hypothek | 80 Prozent von 900'000 Franken | 720'000 Franken |
| Eigenkapital | 1'000'000 minus 720'000 Franken | 280'000 Franken |
| Eigenkapital bei einer Schätzung von 1'000'000 Franken | 20 Prozent von 1'000'000 Franken | 200'000 Franken |
| Zusätzliches Eigenkapital | 280'000 minus 200'000 Franken | 80'000 Franken |
Beispiel: Kaufpreis eine Million Franken
| Schätzung der Bank | Berechnung | Zusätzliches Eigenkapital |
|---|---|---|
| 950'000 Franken | 80 Prozent von 50'000 Franken Differenz | 40'000 Franken |
| 900'000 Franken | 80 Prozent von 100'000 Franken Differenz | 80'000 Franken |
| 850'000 Franken | 80 Prozent von 150'000 Franken Differenz | 120'000 Franken |
Die Differenz bezahlen Sie ohne Geld aus der Pensionskasse
Mindestens 10 Prozent des Belehnungswerts müssen Sie mit Geld bezahlen, das nicht aus der Pensionskasse stammt. Fachleute sprechen von harten Eigenmitteln. Für die Differenz zum Kaufpreis gilt dieselbe Regel: Sie müssen sie vollständig ohne Pensionskassengeld finanzieren. So steht es in den Richtlinien der Bankiervereinigung.
Im Beispiel sind das 90'000 Franken (10 Prozent von 900'000 Franken) plus die Differenz von 100'000 Franken. Mindestens 190'000 Franken müssen also aus Erspartem, der Säule 3a oder einer Schenkung stammen. Bei einer Schätzung von einer Million Franken wären es nur 100'000 Franken. Dazu kommen die Kaufnebenkosten, etwa für Notariat und Grundbuch.
4. Warum schätzt die Bank tiefer als der Kaufpreis?
Die Bank muss vorsichtig bewerten, so verlangen es die Regeln für Hypotheken. Das Niederstwertprinzip soll den Immobilienmarkt vor Überhitzung schützen. Eine Lücke zwischen Preis und Schätzung entsteht meist aus diesen Gründen:
Bieterverfahren: Im Bieterverfahren bieten mehrere Kaufinteressierte für dieselbe Immobilie. Der Konkurrenzdruck kann den Preis über den Marktwert treiben.
Liebhaberpreis: Sie bezahlen mehr, weil Ihnen das Objekt besonders gefällt. Wohngefühl oder Raumaufteilung erfasst ein Bewertungsmodell aber kaum.
Besondere Objekte: Für luxuriöse oder ungewöhnliche Immobilien gibt es wenige Vergleichspreise. Die Bank bewertet sie deshalb zurückhaltend.
Zustand: Eine alte Heizung, eine schlechte Dämmung oder Sanierungsbedarf senken den Wert.
Lage und Preisvorstellung: Verkaufende haben oft eine klare Preisvorstellung, die nicht immer dem Marktwert entspricht. In Kleinstädten oder schwach erschlossenen Gemeinden liegen die Marktwerte oft deutlich tiefer.
Comparis-Tipp: Lassen Sie sich die Finanzierung bestätigen, bevor Sie im Bieterverfahren ein Angebot abgeben. Fragen Sie die Bank dabei, auf welchen Wert sie das Objekt schätzt. Dann wissen Sie, bis zu welchem Gebot Ihr Eigenkapital reicht.
5. Was können Sie tun, wenn die Bank tiefer schätzt?
Am meisten Spielraum haben Sie vor der Unterschrift. Solange der Kaufvertrag nicht öffentlich beurkundet ist, sind Sie nicht an den Kauf gebunden (Art. 216 Abs. 1 OR). Diese Möglichkeiten haben Sie:
Die tiefere Schätzung ist ein sachliches Argument in der Preisverhandlung. Zeigen Sie der Verkaufspartei, auf welchen Wert die Bank kommt. Gibt sie beim Preis nach, sinkt Ihr Eigenkapitalbedarf.
Jede Bank schätzt mit ihrem eigenen Modell. Eine andere Bank kommt deshalb vielleicht auf einen höheren Wert. Mehr als den Kaufpreis rechnet aber keine Bank an.
Bei speziellen Objekten lohnt sich die Schätzung einer unabhängigen Fachperson vor Ort. Sie erfasst Qualitäten, die ein Bewertungsmodell nicht sieht. Die Bank muss das Ergebnis aber nicht übernehmen.
Reicht Ihr Erspartes nicht, kommen diese Quellen infrage:
Säule 3a: Für selbstbewohntes Wohneigentum können Sie das Guthaben vorbeziehen. Es zählt als hartes Eigenkapital.
Erbvorbezug oder Schenkung: Geld, das Ihnen die Eltern im Voraus vererben oder schenken, rechnet die Bank als Eigenkapital an.
Darlehen aus der Familie: Es zählt nur als Eigenkapital, wenn es zinslos ist und nicht zurückbezahlt werden muss.
Verpfändung: Verpfänden Sie Wertschriften oder Guthaben der Säule 3a, kann die Bank diese als Eigenkapital anrechnen.
Reicht Ihr Eigenkapital trotz allem nicht, verzichten Sie besser auf den Kauf. Unterschreiben Sie den Kaufvertrag erst, wenn die Bank die Finanzierung schriftlich bestätigt hat.
6. Wie lange gilt der tiefere Belehnungswert?
Seit dem 1. Januar 2025 hält die Bank den Belehnungswert fünf Jahre lang fest. Das schreibt die Eigenmittelverordnung des Bundes vor (Art. 72b Abs. 1 ERV). Bis Ende 2024 galt das Niederstwertprinzip mindestens zwei Jahre ab dem Kauf.
Für Sie bedeutet das:
Steigende Preise: Steigen die Immobilienpreise, bleibt der Belehnungswert gleich. Eine Erhöhung der Hypothek können Sie deshalb nicht mit dem gestiegenen Marktwert begründen.
Ausbau: Bauen Sie aus, etwa mit einem Anbau, darf die Bank den Belehnungswert um den investierten Betrag erhöhen. Finanzieren Sie den Ausbau mit einer höheren Hypothek, legt die Bank den Wert neu fest.
Sinkende Preise: Fallen die Preise stark, muss die Bank den Wert überprüfen und allenfalls senken.
Amortisation: Innert 15 Jahren müssen Sie die Hypothek auf zwei Drittel des Belehnungswerts amortisieren. Auch dafür zählt der tiefere Wert.
Nach fünf Jahren darf die Bank die Immobilie neu bewerten. Sprechen Sie das an, wenn Sie Ihre Hypothek verlängern. Wechseln Sie dann zu einer anderen Bank, schätzt diese die Immobilie selbst.
Comparis-Tipp: Bewahren Sie bei einem Ausbau alle Rechnungen auf. Damit belegen Sie der Bank, wie viel Sie investiert haben.
7. Gibt es Ausnahmen vom Niederstwertprinzip?
Die Richtlinien der Banken nennen eine Ausnahme: Kaufen Sie eine Immobilie zu einem Vorzugspreis von nahestehenden Personen, darf die Bank vom Niederstwertprinzip abweichen. Das betrifft vor allem Käufe innerhalb der Familie. Die Mustervorlage der Versicherungen sieht dieselbe Ausnahme vor.
Ein Beispiel: Die Eltern verkaufen ihrer Tochter das Elternhaus für 800'000 Franken. Der Marktwert liegt bei einer Million Franken. Nach dem Niederstwertprinzip würde die Bank mit 800'000 Franken rechnen und höchstens 640'000 Franken Hypothek geben. Mit der Ausnahme kann sie vom Marktwert ausgehen. Die Hypothek kann dann bis zu 800'000 Franken betragen. Der Preisnachlass von 200'000 Franken wirkt so wie Eigenkapital. Ob die Bank so rechnet, entscheidet sie im Einzelfall.
Bei allen anderen Käufen wenden Banken das Prinzip an, auch bei Neubauten und Grundstücken. Gehört Ihnen die Immobilie schon, gibt es keinen Kaufpreis zum Vergleich. Bei einer neuen Hypothek rechnet die Bank dann mit ihrer eigenen Schätzung.
Gut zu wissen: Ein Verkauf unter dem Marktwert gilt oft als teilweise Schenkung. Das kann später bei der Erbteilung mit Geschwistern eine Rolle spielen. Lassen Sie sich deshalb von einer Notarin oder einem Notar beraten.
8. Häufige Fragen zum Niederstwertprinzip
Der Verkehrswert ist der Preis, den eine Immobilie unter üblichen Bedingungen voraussichtlich erzielt. Bezahlen müssen Sie aber den Kaufpreis, den Sie mit der Verkaufspartei vereinbaren. Er kann höher liegen, etwa nach einem Bieterverfahren. Für die Hypothek zählt der tiefere der beiden Werte.
Vergleichen Sie den Kaufpreis mit der Schätzung der Bank. Der tiefere Wert ist der Belehnungswert. Davon finanziert die Bank in der Regel höchstens 80 Prozent. Ein Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 800'000 Franken und einer Schätzung von 760'000 Franken beträgt der Belehnungswert 760'000 Franken. Die Hypothek beträgt dann höchstens 608'000 Franken.
Der Schätzwert ist die Schätzung des Verkehrswerts durch eine Bank oder eine Fachperson. Weil jede Bank anders rechnet, fällt der Schätzwert je nach Bank unterschiedlich aus. Für die Hypothek zählt der Schätzwert Ihrer Bank.
Nein. Die Differenz zwischen Kaufpreis und Belehnungswert bezahlen Sie vollständig ohne Geld aus der Pensionskasse. Dafür eignen sich zum Beispiel Erspartes, Guthaben der Säule 3a oder ein Erbvorbezug.
Ja. Schätzt die Bank höher als der Kaufpreis, gilt der Kaufpreis als Belehnungswert. Ein Beispiel: Der Kaufpreis beträgt eine Million Franken, die Bank schätzt 1'100'000 Franken. Sie erhalten trotzdem höchstens 800'000 Franken Hypothek.
Immobilienkauf: alle Schritte im Überblick
Dieser Ratgeber gehört zu Schritt fünf «Finanzierung sichern, bieten und Vertrag abschliessen». In der Übersicht zeigt Comparis alle Schritte von der Frage, ob sich ein Kauf lohnt, bis zum Einzug.
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Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 16.10.2026