Vom alten ins neue Eigenheim: Verkauf und Kauf Ihrer Immobilien in fünf Schritten
Wer sein Eigenheim wechseln will, muss den Verkauf und Kauf der Immobilie gut aufeinander abstimmen. Comparis zeigt Schritt für Schritt, wie Sie dabei finanziell und zeitlich den Überblick behalten.
Wo stehen Sie gerade?
Wählen Sie den Einstieg, der zu Ihrer Situation passt.
Schritt 1: Herausfinden, wie viel Ihnen nach dem Verkauf bleibt
Was ist Ihre Immobilie heute wert? Eine Bewertung gibt Ihnen einen ersten Anhaltspunkt. Danach rechnen Sie aus, was Ihnen nach dem Verkauf bleibt. Ziehen Sie dafür die Hypothek, die Steuern und die Kosten für den Verkauf ab. Haben Sie Geld aus der Pensionskasse bezogen, können Sie es ins neue Eigenheim mitnehmen. Am Schluss sehen Sie, wie viel Geld Sie für das neue Eigenheim mitbringen können.
Erhalten Sie in wenigen Minuten einen ersten Richtwert.
Die Comparis-Immobilienbewertung zeigt kostenlos, was Ihre Immobilie heute ungefähr wert ist. Für die Budgetplanung lohnt sich danach eine Einschätzung durch eine Fachperson vor Ort.
Schritt 2: Hypothek auflösen, übergeben oder mitnehmen
Läuft Ihre Hypothek noch einige Jahre? Dann lohnt sich ein Gespräch mit Ihrer Bank, bevor Sie verkaufen. Lösen Sie die Hypothek vorzeitig auf, kann das teuer werden. Oft ist es günstiger, die Hypothek auf das neue Eigenheim zu übertragen. Auch die Käuferschaft kann sie unter Umständen übernehmen. Lassen Sie sich die Möglichkeiten und Kosten schriftlich geben. So sehen Sie, welcher Ablauf am besten für Sie geeignet ist.
Diese drei Fragen klären Sie mit Ihrer Bank
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung, wenn Sie die Hypothek auf Ihren Verkaufstermin auflösen?
Können Sie die Hypothek auf Ihr neues Eigenheim übertragen, und zu welchen Bedingungen?
Kann die Käuferschaft Ihre Hypothek übernehmen, und was verlangt die Bank dafür?
Lassen Sie sich die Antworten schriftlich geben.
Sie sind sich unsicher, welcher Weg sich für Sie lohnt? Der Comparis-Hypothekenservice hilft Ihnen, die passende Finanzierung für Ihr neues Eigenheim zu finden.
Schritt 3: Entscheiden, ob Sie zuerst verkaufen oder kaufen
Was kommt zuerst: der Verkauf oder der Kauf? Das hängt vor allem von Ihren Finanzen ab. Für den Kauf vor dem Verkauf brauchen Sie genug Eigenmittel oder eine Zwischenfinanzierung der Bank. Auch der Markt spielt eine Rolle. Steigen die Preise in Ihrer Region, spricht vieles dafür, zuerst zu kaufen. Sinken sie, verkaufen Sie besser zuerst. Planen Sie für den Verkauf mehrere Monate ein. So stimmen Sie Kauf und Verkauf zeitlich aufeinander ab.
Suchen Sie ein neues Eigenheim?
Sind Sie auf der Suche nach Ihrem nächsten Eigenheim? Im Comparis-Immobilienmarktplatz finden Sie Kaufangebote der grossen Schweizer Immobilienportale und Exklusivinserate an einem Ort.
Schritt 4: Zwischenfinanzierung klären
Wie finanzieren Sie den Kauf, solange das alte Eigenheim noch nicht verkauft ist? Viele Banken bieten dafür eine Zwischenfinanzierung an. Wichtig ist weniger der Zins als die Tragbarkeit. Die Bank rechnet, ob Ihr Einkommen die Kosten für beide Immobilien deckt. Stehen Sie kurz vor der Pensionierung, zählt Ihr Einkommen danach. Klären Sie die Finanzierung, bevor Sie ein Angebot machen. So wissen Sie, wie viel Sie bieten können.
Klären Sie die Zwischenfinanzierung vor dem Gebot.
Im Bieterverfahren hat ein Gebot mit Finanzierungsvorbehalt gegenüber Geboten ohne Vorbehalt das Nachsehen. Lassen Sie die Finanzierung deshalb vorab bestätigen. Eine Erstberatung beim Comparis-Hypothekenservice ist kostenlos.
Schritt 5: Umzug, Übergaben und Steuern koordinieren
Haben Sie eine Käuferin oder einen Käufer gefunden? Dann geht es um den Kaufvertrag und die Termine. Fragen Sie früh, ob die Käuferschaft selbst noch eine Immobilie verkaufen muss. Verlangen Sie vor der Beurkundung ein Zahlungsversprechen ihrer Bank. Im Vertrag halten Sie fest, wann Sie die Immobilie übergeben. Wählen Sie diesen Termin so, dass er zu Ihrem Einzug passt. Kaufen Sie innert der Frist Ihres Kantons wieder ein Eigenheim, wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben.
Sie kaufen Ihr erstes Eigenheim, möchten nur verkaufen oder die Hypothek optimieren?
Häufige Fragen zum Wechsel Ihres Eigenheims
Eine richtige Reihenfolge gibt es nicht. Verkaufen Sie zuerst, ist Ihr Eigenkapital frei, und Sie verkaufen ohne Zeitdruck. Dafür brauchen Sie vielleicht eine Zwischenlösung zum Wohnen. Kaufen Sie zuerst, ziehen Sie nur einmal um. Dafür brauchen Sie genug Eigenmittel oder eine Zwischenfinanzierung, und eine Zeit lang bezahlen Sie für zwei Immobilien. Als Faustregel gilt: Steigen die Preise in Ihrer Region, spricht vieles dafür, zuerst zu kaufen. Sinken sie, verkaufen Sie besser zuerst.
Die Bank verlangt meist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Sie hängt von der Restlaufzeit ab und vom Unterschied zwischen Ihrem Hypothekarzins und dem Zins, den die Bank mit dem Geld am Kapitalmarkt noch erzielt. Ein Beispiel: Bei einer Hypothek von 750'000 CHF, 0,5 Prozent Zinsdifferenz und zehn Jahren Restlaufzeit sind es 37'500 CHF. Dazu kommen oft Bearbeitungsgebühren. Lassen Sie die Kosten von Ihrer Bank berechnen.
Ja, wenn Ihre Bank zustimmt. Das neue Eigenheim muss mindestens gleich viel wert sein, und Sie müssen die Hypothek weiterhin tragen können. Idealerweise liegen Verkauf und Kauf zeitlich nah beieinander. Dann fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Für die Umstellung verlangt die Bank meist eine einmalige Gebühr. Auch die Käuferschaft kann Ihre Hypothek übernehmen, wenn die Bank einverstanden ist.
Das hängt vom Fall ab. Verkaufen Sie die Immobilie, zählen Sie die Entschädigung bei der Grundstückgewinnsteuer zu den Anlagekosten. Das senkt den steuerbaren Gewinn. Wechseln Sie bei derselben Bank in ein anderes Hypothekarmodell, können Sie sie vom Einkommen abziehen. Wechseln Sie die Bank, ist kein Abzug möglich. Ab 2029 fällt dieser Abzug vom Einkommen für selbst bewohntes Wohneigentum weitgehend weg, weil Hypothekarzinsen dann nicht mehr abziehbar sind.
Ja, wenn Sie den Erlös innert einer bestimmten Frist in ein neues selbst bewohntes Eigenheim in der Schweiz investieren. Die Frist legt der Kanton fest: in Zürich und Bern zwei Jahre, in St. Gallen und im Aargau drei. Informieren Sie die bisherige Wohngemeinde beim Verkauf schriftlich über den geplanten Kauf. Aufgeschoben heisst nicht erlassen: Die Steuer wird fällig, wenn Sie das neue Eigenheim später ohne Anschlusskauf verkaufen.
Verkaufen Sie Ihr Eigenheim, müssen Sie den Vorbezug grundsätzlich zurückzahlen. Das entfällt, wenn Sie das Geld innert zwei Jahren wieder in ein selbst bewohntes Eigenheim investieren. Auch nach der Pensionierung müssen Sie nichts mehr zurückzahlen. Zahlen Sie zurück, erhalten Sie die beim Vorbezug bezahlte Steuer zurück, allerdings ohne Zins. Den Antrag stellen Sie innert drei Jahren bei der Steuerverwaltung.
Eine Zwischenfinanzierung ist ein zeitlich begrenzter Kredit der Bank. Sie brauchen ihn, wenn Sie zuerst kaufen und Ihr Eigenkapital noch in der bisherigen Immobilie steckt. Oft erhöht die Bank dafür die Hypothek auf Ihrem bisherigen Eigenheim. Sie prüft, ob Sie die höhere Belastung tragen können. Zinsen und Laufzeit sind von Bank zu Bank verschieden. Verkaufen Sie danach zeitnah, damit die Überbrückung kurz bleibt.
Von der Vorbereitung bis zum Notartermin dauert ein Verkauf oft rund ein halbes Jahr. Allein die Suche nach einer Käuferschaft braucht meist zwei bis drei Monate. Länger dauert es bei grösseren Renovationen, einer abgelegenen Lage oder einem zu hohen Preis. Nach der Beurkundung kann der Eintrag ins Grundbuch je nach Kanton einige Wochen bis mehrere Monate dauern.