Haus verkaufen und neues kaufen: Was zuerst?
Soll ich meine bisherige Immobilie zuerst verkaufen und dann eine neue kaufen? Oder umgekehrt? Beide Vorgehen haben Vor- und Nachteile. Comparis gibt Antworten.
04.10.2022
iStock / PavelIvanov
1. Strategie 1: Zuerst die bisherige Immobilie verkaufen
Mit dieser Strategie entscheiden Sie sich für einen auf Sicherheit bedachten Verkaufsablauf. Das Prinzip ist einfach: Sie lösen die Eigenmittel aus Ihrer bisherigen Immobilie und kaufen damit eine neue.
Viele Hauseigentümer und Hauseigentümerinnen bevorzugen diese Variante aus Gründen der sicheren Finanzierung und Tragbarkeit.
Das sind die Vorteile und Nachteile im Überblick:
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Sie schaffen mit dem Immobilienverkauf Eigenmittel für einen erneuten Immobilienkauf. Gesicherte Finanzierung der neuen Immobilie durch Verkauf der bisherigen. Finanzielle Vorteile beim Verkauf, falls Verkaufspreise in Zukunft sinken. Keine Doppelbelastung: Es besteht stets nur auf einer Immobilie eine Hypothekarbelastung. Sie haben eine gute Verhandlungsposition beim Verkauf, da in der Regel wenig Verkaufsdruck besteht. |
Allenfalls verpassen Sie attraktive Kaufmöglichkeiten auf dem aktuellen Immobilienmarkt. Finanzielle Nachteile beim Verkauf, falls Verkaufspreise in Zukunft steigen. Sie müssen für die Phase zwischen Verkauf und Kauf eine provisorische Wohnmöglichkeit finden. Das bedeutet in der Regel:
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Zuerst verkaufen heisst: Zwischenlösung finden
Verkaufen Sie zuerst Ihre bisherige Immobilie, benötigen Sie bis zum erneuten Immobilienkauf eine passende Zwischenlösung. Infrage kommt etwa die Miete einer Wohnung mit kurzer Mindestmietdauer.
Tipp: Am besten halten Sie direkt nach dem Verkauf nach einem neuen Eigenheim Ausschau. So können Sie besser einschätzen, wie bald Sie einen erneuten Kauf beabsichtigen und welche Zwischenlösung passt.
Rückmietung als zweite Option
Eine andere Möglichkeit ist: Sie wohnen nach dem Hausverkauf vorerst weiter im Haus oder der Wohnung als Mieterin oder Mieter. Die Rede ist dann von einer Rückmietung. Allerdings muss die Kaufspartei diesem Anliegen zustimmen.
Sie können als Verkaufspartei zum Beispiel eine Mindestmietdauer von zwölf Monaten aushandeln und das so im Kaufvertrag festhalten. Der Haken: Sie erhalten aufgrund dieser Auflage wahrscheinlich weniger Kaufangebote. Zudem haben Sie nur begrenzt Zeit, ein neues Eigenheim zu finden.
Grundstückgewinnsteuer wird aufgeschoben
Wenn Sie eine Immobilie verkaufen und so einen Gewinn erzielen, müssen Sie grundsätzlich eine Grundstückgewinnsteuer zahlen. Kaufen Sie aber innerhalb von zwei Jahren erneut eine selbstbewohnte Immobilie, wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben.
Das bedeutet: Wenn Sie zuerst Ihre Wohnung oder Ihr Haus gewinnbringend verkaufen und erst nach über zwei Jahren eine neue Immobilie kaufen, müssen Sie Grundstückgewinnsteuer zahlen.
Kaufen Sie hingegen innerhalb der Frist von zwei Jahren wieder ein Eigenheim, müssen Sie die Steuer vorerst nicht bezahlen. Erst bei einem späteren Verkauf Ihrer neuen Immobilie (ohne Anschlusskauf) würde die Grundstückgewinnsteuer fällig.
2. Strategie 2: Zuerst eine neue Immobilie kaufen und dann verkaufen
Mit dieser Strategie entscheiden Sie sich dafür, flexibel und zeitunabhängig ein neues Eigenheim zu kaufen. Der Verkauf der aktuellen Immobilie steht zunächst nicht im Vordergrund. Damit diese Strategie gelingt, benötigen Sie genügend Eigenmittel oder eine Zwischenfinanzierung durch eine Bank.
Das sind die Vorteile und Nachteile im Überblick:
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Sie können sich frei nach Ihrer Wunschimmobilie umschauen und dann kaufen, wenn es für Sie passt. Finanzielle Vorteile beim Verkauf, falls Verkaufspreise in Zukunft steigen. Es ist keine Miet-Zwischenlösung erforderlich, da Sie direkt in Ihre neu gekaufte Immobilie ziehen können. Sie müssen nur einmal umziehen – und zwar dann, wenn Sie Ihr neues Heim beziehen. Allenfalls preislicher Vorteil bei steigenden Immobilienpreisen. Sie bleiben vorerst Eigentümerin oder Eigentümer Ihrer bisherigen Immobilie – mit sämtlichen Rechten und Pflichten. |
Sie benötigen zusätzliche Eigenmittel für den Kauf. Die Mittel aus der bisherigen Immobilie bleiben gebunden. Banken stellen hohe Anforderungen an Liquidität und Einkommen: Klären Sie bei Ihrer Hausbank ab, ob Sie eine neue, zweite Hypothek abschliessen können. Sie erfahren eine finanzielle Doppelbelastung, etwa für Hypothekarzinsen, Immobilienunterhalt und Steuern. Sie müssen zwei Immobilien pflegen und instand halten. Finanzielle Nachteile beim Verkauf, falls Verkaufspreis ein Zukunft sinken. Durch die finanzielle Belastung könnte Druck entstehen, Ihre bisherige Immobilie zügig zu verkaufen. Ein hoher Zeitdruck drückt tendenziell den Kaufpreis. |
Zuerst ein neues Haus bedeutet: Mehr Eigenmittel nötig
Verfügen Sie über ein entsprechendes Einkommen und genügend Eigenmittel für den Kauf einer zweiten Immobilie? Dann können Sie bereits vor dem Verkauf Ihrer bisherigen Immobilie zugreifen und Ihre Traumimmobilie erwerben.
Hohe Anforderungen an Eigenmittel und Einkommen
Banken stellen für diese Strategie hohe Anforderungen an die Liquiditäts- und Einkommensverhältnisse. Je nach Situation ist es darum nicht einfach, eine zusätzliche Finanzierung zu erhalten. Sprechen Sie am besten mit Ihrer Hausbank und fragen Sie, welche Finanzierungsoptionen zur Verfügung stehen.
Zwischenfinanzierung als Alternative
Fehlen Ihnen die Eigenmittel, Sie möchten aber trotzdem bereits vor dem Verkauf Ihrer bisherigen Immobilie ein neues Haus oder eine Wohnung kaufen? Banken bieten hier eine Zwischenfinanzierung an – auch Doppelfinanzierung genannt.
Das sind zeitlich begrenzte Darlehen in der Höhe von bis zu 90 Prozent des bisherigen Immobilienwerts. Zinsen und Laufzeiten können von Bank zu Bank unterschiedlich sein. Einfluss auf die Konditionen hat in der Regel auch die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers. Aktuell üblich sind etwa Kredite mit Zinskosten zwischen 4 und 7 Prozent für eine zweijährige Zwischenfinanzierung.
In der Regel lohnt es sich, nach dem Kauf der neuen Immobilie die bisherige zeitnah zu verkaufen und so die Überbrückungsphase kurz zu halten.
3. Strategie 3: Die bisherige Immobilie vermieten
Möchten Sie eine neue Immobilie erwerben, die bisherige aber (noch) nicht verkaufen? Dann ist die Vermietung eine attraktive Option. Sie haben dieselben Vor- und Nachteile wie bei Strategie 2 – mit einem Unterschied: Ihre bisherige Immobilie steht nicht leer und Sie erzielen einen Mietertrag.
Das sind die Vorteile und Nachteile im Überblick:
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Sie haben keinen Stress mit dem Verkauf. Sie erzielen ein monatliches Einkommen aus den Mieten. Sie müssen nur einmal umziehen, nämlich von Ihrer bisherigen in die neu erworbene Immobilie. Finanzielle Vorteile beim Verkauf, falls Verkaufspreise in Zukunft steigen. Sie sind weiter Eigentümerin oder Eigentümer Ihrer aktuellen Immobilie – mit allen Rechten und Pflichten. |
Es kann aufwendig sein, Mieter zu finden und eine Immobilie zu verwalten. Doppelte Steuerbelastung: Sie müssen die Mieterträge als Einkommen versteuern. Hinzu kommt die Versteuerung des Eigenmietwerts der neuen Immobilie. Finanzielle Nachteile beim Verkauf, falls Verkaufspreise in Zukunft sinken. Sie benötigen zusätzliche Eigenmittel für den Kauf der neuen Immobilie. Banken stellen hohe Anforderungen an Liquidität und Einkommen. Klären Sie bei Ihrer Hausbank ab, ob Sie eine neue, zweite Hypothek abschliessen können. |
So werden Sie Vermieterin oder Vermieter
Bringen Sie Erfahrung in der Immobilienbewirtschaftung mit, können Sie wohl die Aufwände und Erträge gut abschätzen und die Vor- und Nachteile abwägen.
Fehlt Ihnen das nötige Wissen rund um die Bewirtschaftung und Vermietung der Immobilie? Dann können Sie sich entweder das Wissen aneignen oder eine fachkundige Person mit der Verwaltung der Immobilie betrauen.
4. Fazit: Wie soll ich mich entscheiden?
Die Antwort lautet: Es gibt keine richtige oder falsche Strategie. Einflussfaktoren sind etwa Ihre finanziellen Möglichkeiten, Ihre familiären Verhältnisse, Ihre Wohnsituation und Ihre persönlichen Vorlieben.
Comparis-Tipp: Es lohnt sich immer auch ein Blick auf den Immobilienmarkt. Steigen oder sinken die Immobilienpreise in der betreffenden Region nämlich innert kurzer Zeit erheblich, kann Ihnen die falsche Strategie zum Verhängnis werden.
Als Faustregel gilt: Steigende Preise (hohe Nachfrage) sprechen tendenziell dafür, zuerst eine neue Immobilie zu kaufen und dann die bisherige zu verkaufen. Bei sinkenden Preisen (tiefe Nachfrage) lohnt sich meist eher der schnelle Verkauf der bisherigen Immobilie.
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Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 07.05.2019
