Finanzierungsbestätigung: So prüfen Sie Kaufinteressierte
Ein Immobilienverkauf scheitert selten am Preis. Er scheitert an der Finanzierung. Comparis zeigt, wie Sie Kaufinteressierte prüfen, bevor Sie zusagen.
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1. Was ist eine Finanzierungsbestätigung?
Die Finanzierungsbestätigung ist eine schriftliche Erklärung einer Bank. Sie hält fest, dass die Bank bereit ist, den Kauf Ihrer Immobilie zu finanzieren. Sie wird beim Immobilienverkauf oft als Nachweis verlangt.
Dennoch ist die Finanzierungsbestätigung keine Garantie. Die Bank kann die Zusage zurückziehen. Das passiert z. B., wenn:
sich die Bonität der Käuferschaft ändert
die Schätzung der Immobilie unter dem vereinbarten Preis liegt
Daran erkennen Sie eine schwache Bestätigung
Achten Sie genau auf den Inhalt. Formulierungen wie «grundsätzlich bereit» oder «vorbehältlich abschliessender Prüfung» sind der Normalfall und kein Warnsignal. Kritisch wird es bei diesen Punkten:
Die Bestätigung nennt kein konkretes Objekt, sondern nur einen Maximalbetrag.
Der bestätigte Betrag liegt unter Ihrem Kaufpreis.
Es fehlt ein Ausstellungsdatum oder die Gültigkeit ist abgelaufen.
Gut zu wissen: Finanzierungsbestätigungen sind meistens befristet. Verlangen Sie vor der Beurkundung eine aktualisierte Fassung, wenn sich der Verkauf verzögert.
2. Verbindlich oder unverbindlich: der Unterschied
Eine Absichtserklärung der Bank ist kein Zahlungsversprechen. Für Sie als verkaufende Person ist das der wichtigste Unterschied im ganzen Prozess.
Folgende Tabelle zeigt Ihnen den Unterschied zwischen einer unverbindlichen Finanzierungsbestätigung und einem verbindlichen Zahlungsversprechen.
| Finanzierungsbestätigung | Unwiderrufliches Zahlungsversprechen | |
|---|---|---|
| Rechtliche Wirkung | keine Verpflichtung | Bank verpflichtet sich zur Zahlung |
| Zeitpunkt | früh, oft schon vor der Besichtigung | kurz vor der Beurkundung |
| Voraussetzung | Vorprüfung der Unterlagen | unterzeichneter Hypothekarvertrag |
| Widerruf möglich | ja | nein |
| Aussagekraft für Sie | Anhaltspunkt | Sicherheit |
Das unwiderrufliche Zahlungsversprechen stellt die Bank aus, sobald der Hypothekarvertrag unterschrieben ist. Damit verpflichtet sie sich, den Kaufpreis auf das Konto der Notarin oder des Notars zu überweisen. In vielen Kantonen ist es Voraussetzung für die öffentliche Beurkundung.
Comparis-Tipp: Verlangen Sie beides, zu unterschiedlichen Zeitpunkten. Die Finanzierungsbestätigung, bevor Sie das Objekt vom Markt nehmen. Das Zahlungsversprechen, bevor Sie den Beurkundungstermin bestätigen.
3. Tragbarkeit und Eigenmittel beim Hauskauf einfach erklärt
Banken prüfen zwei Dinge: ob die Käuferschaft genug Eigenkapital mitbringt und ob sie die laufenden Kosten dauerhaft tragen kann. Wenn Sie diese zwei Grössen verstehen, erkennen Sie ein schwaches Angebot oft schon im Gespräch.
Die Eigenmittel: mindestens 20 Prozent
Für Wohneigentum finanzieren Banken höchstens 80 Prozent des Werts. Den Rest muss die Käuferschaft selbst aufbringen. Mindestens die Hälfte davon (zehn Prozent) darf nicht aus der Pensionskasse stammen.
Den Nachweis erbringt die Käuferschaft gegenüber ihrer Bank: mit Kontoauszügen, dem Auszug des Wertschriftendepots oder einer Bestätigung der Pensionskasse. Bei einer Schenkung oder einem Erbvorbezug kommt eine schriftliche Bestätigung dazu.
Die Tragbarkeit: ein Drittel des Einkommens
Die Faustregel: Zinsen, Nebenkosten und Amortisation dürfen zusammen höchstens ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Gerechnet wird nicht mit dem aktuellen Zins, sondern mit einem kalkulatorischen Satz von fünf Prozent. Liegt die Tragbarkeit über 33 Prozent, lehnen viele Banken ab.
Beispiel: eine Immobilie für eine Million Franken.
| Position | Berechnung | Betrag pro Jahr |
|---|---|---|
| Kalkulatorischer Zins auf 800'000 Franken Hypothek | 5 Prozent von 800'000 Franken | 40'000 Franken |
| Nebenkosten und Unterhalt | 1 Prozent von 1'000'000 Franken | 10'000 Franken |
| Amortisation der 2. Hypothek | (800'000 − 666'667) ÷ 15 Jahre | 8'900 Franken |
| Total | 40'000 + 10'000 + 8'900 | 58'900 Franken |
Damit braucht die Käuferschaft ein Bruttoeinkommen von rund 180'000 Franken. Und 200'000 Franken Eigenmittel.
Wie viel Eigenheim liegt drin?
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4. Welche Fragen dürfen Sie vor dem Immobilienverkauf stellen?
Sie dürfen fragen, was Sie möchten. Kaufinteressierte dürfen die Antwort verweigern. Daraus können und sollen Sie Ihre Schlüsse ziehen.
Diese fünf Fragen sind üblich und aussagekräftig:
Steht die Finanzierung, und mit welcher Bank?
Wie hoch sind die Eigenmittel, und woher stammen sie?
Hängt der Kauf vom Verkauf einer anderen Immobilie ab?
Bis wann können Sie ein Zahlungsversprechen beibringen?
Wann möchten Sie den Kaufvertrag beurkunden?
Die dritte Frage ist die wichtigste. Wer zuerst die eigene Immobilie verkaufen muss, hängt an einem zweiten Verkauf, auf den Sie keinen Einfluss haben.
Was Sie besser vermeiden
Verlangen Sie keine Lohnausweise oder Betreibungsauszüge von allen Besuchenden einer Besichtigung. Fordern Sie Unterlagen erst an, wenn ein ernsthaftes Angebot vorliegt. Bewahren Sie sensible Unterlagen der Käuferschaft nach dem Verkauf nicht auf.
Comparis-Tipp: Lassen Sie sich die Finanzierungsbestätigung im Original zustellen. Rufen Sie im Zweifel bei der ausstellenden Bank an und lassen Sie sich die Echtheit bestätigen.
5. Wann sollten Sie das Angebot ablehnen?
Ein Angebot ohne Finanzierung ist wertlos. Diese Signale sprechen gegen eine Zusage:
Die Finanzierungsbestätigung kommt trotz Nachfrage nicht.
Der Kauf hängt am Verkauf einer anderen Immobilie ohne festen Termin.
Die Käuferschaft drängt auf eine schnelle Reservation, verzögert aber die Unterlagen.
Der gebotene Preis liegt deutlich über dem Marktwert. Die Käuferschaft muss die Differenz aus Eigenmitteln aufbringen.
Der letzte Punkt wird unterschätzt. Ein Überbietungsangebot scheitert oft genau daran.
Gut zu wissen: Eine Reservationsvereinbarung mit Anzahlung schützt Sie nicht. Verträge über Grundstücke und ihre Vorverträge müssen öffentlich beurkundet werden (Art. 216 OR). Eine privatschriftliche Reservation ist nichtig. Deshalb kann die Käuferschaft die Anzahlung zurückfordern. Ihre einzige echte Absicherung ist die Prüfung vor der Zusage.
6. Checkliste: Kaufinteressierte prüfen
Wer eine Immobilie verkaufen will, prüft am besten in dieser Reihenfolge:
| Schritt | Wann |
|---|---|
| Finanzierungsbestätigung verlangen | vor der Zusage |
| Objekt, Betrag und Datum prüfen | sofort nach Erhalt |
| Nach Abhängigkeiten von anderen Verkäufen fragen | im ersten Gespräch |
| Echtheit bei der Bank bestätigen lassen | bei Unsicherheit |
| Unwiderrufliches Zahlungsversprechen einfordern | vor dem Beurkundungstermin |
Comparis-Tipp: Sie möchten die Prüfung nicht selbst übernehmen? Immobilienfachleute aus dem Comparis-Netzwerk kennen die üblichen Formulierungen der Banken und erkennen eine schwache Zusage sofort.
7. Häufige Fragen zur Prüfung von Kaufinteressierten
Nein. Die Finanzierungsbestätigung ist eine grundsätzliche Zusage der Bank und kein Vertrag. Die Bank kann sie widerrufen, etwa nach einer tieferen Schätzung der Immobilie. Verbindlich wird es erst mit dem unwiderruflichen Zahlungsversprechen.
Sie ist in der Regel befristet. Übliche Fristen liegen bei einigen Wochen bis Monaten. Prüfen Sie das Datum und verlangen Sie bei einem längeren Verkaufsprozess eine aktuelle Fassung.
Fragen dürfen Sie. Ein Anspruch darauf besteht nicht. Verlangen Sie ihn erst bei einem konkreten Angebot und nicht von allen Interessierten. Vernichten Sie den Betreibungsauszug nach dem Verkauf.
Eine bindende Erklärung der Bank, den Kaufpreis zu überweisen. Sie wird ausgestellt, sobald der Hypothekarvertrag unterschrieben ist. In vielen Kantonen ist sie Voraussetzung für die Beurkundung.
Nur beschränkt. Eine privatschriftliche Reservationsvereinbarung ist nichtig, die Anzahlung kann zurückgefordert werden. Verbindlich wird die Reservation erst mit öffentlicher Beurkundung.
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