Abschaffung des Eigenmietwerts: Was sich ab 2029 ändert

1. Kein Eigenmietwert, keine Abzüge: Das ändert sich ab 2029

Wer heute im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung lebt, versteuert den Eigenmietwert als Einkommen. Im Gegenzug sind Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abziehbar. Ab dem Steuerjahr 2029 wird der Eigenmietwert abgeschafft und die Abzüge fallen weg. Das gilt für die direkte Bundessteuer und für alle Kantons- und Gemeindesteuern.

Die Vermögenssteuer bleibt. Ebenso die Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf und in einigen Kantonen die Liegenschaftssteuer. Für vermietete Wohnungen ändert sich wenig. Die Mieteinnahmen bleiben steuerbar, Unterhalt und ein Teil der Schuldzinsen bleiben abziehbar.

Gut zu wissen: Die Steuerjahre 2026 bis 2028 laufen noch nach dem alten System. Die erste Steuererklärung ohne Eigenmietwert füllen Sie 2030 aus, für das Steuerjahr 2029.

2. Wer profitiert von der Abschaffung des Eigenmietwerts und wer nicht?

Die Folgen der Eigenmietwert-Abschaffung hängen von zwei Zahlen ab: der Höhe Ihrer Hypothek und dem Zinssatz. Die Faustregel lautet: Je weniger Hypothek und je tiefer die Zinsen, desto grösser der Gewinn. Wer sein Haus weitgehend abbezahlt hat, versteuert heute einen Eigenmietwert, dem fast keine Abzüge gegenüberstehen. Diese Personen gewinnen am meisten. Wer hoch verschuldet ist, verliert bei steigenden Zinsen den Abzug, der ihn bisher entlastet hat.

Beim heutigen Zinsniveau gewinnen die meisten. Steigen die Zinsen auf 4 Prozent, zahlt ein hoch verschuldeter Haushalt neu drauf. Schlechter fahren auch Eigentümerinnen und Eigentümer älterer Häuser mit hohem Sanierungsbedarf. Sie verlieren den Unterhaltsabzug. Bei einem Zinsniveau von 1,5 Prozent schätzt der Bund die Mindereinnahmen auf rund 1,8 Milliarden Franken pro Jahr. Die Zahl gilt für Bund, Kantone und Gemeinden zusammen. Ab rund 3 Prozent Zins nimmt der Staat mehr ein als heute.

3. Schuldzinsabzug ab 2029: nur noch für Ersterwerbende und Vermietende

Ab 2029 dürfen Sie Hypothekarzinsen in zwei Fällen noch abziehen.

Ersterwerberabzug: 10'000 Franken, jedes Jahr weniger

Wer zum ersten Mal ein selbstbewohntes Eigenheim in der Schweiz kauft, erhält einen befristeten Schuldzinsabzug. Ehepaare und eingetragene Partnerschaften dürfen im ersten Steuerjahr nach dem Kauf höchstens 10'000 Franken abziehen, alle anderen 5'000 Franken. Der Abzug sinkt jedes Jahr um einen Zehntel und läuft nach zehn Jahren aus.

Der Ersterwerberabzug gilt auch für Käufe vor 2029. Ein Beispiel: Ein Ehepaar hat sein erstes Eigenheim 2025 gekauft. 2029 darf es noch 7'000 Franken abziehen, 2030 noch 6'000 Franken. 2035 sind es noch 1'000 Franken, ab 2036 entfällt der Abzug.

Vermietete Liegenschaften: Abzug nach Anteil am Vermögen

Besitzen Sie neben dem Eigenheim eine vermietete Wohnung, bleiben die Schuldzinsen teilweise abziehbar. Massgebend ist der Anteil der vermieteten Liegenschaften an Ihrem gesamten Vermögen. Das selbstbewohnte Haus zählt zum Vermögen, aber nicht zum vermieteten Teil. Es verkleinert den Anteil also.

4. Renovationen: bis Ende 2028 abziehbar, danach nur noch Energie und Denkmalpflege

Heute dürfen Sie werterhaltende Arbeiten am Eigenheim vom steuerbaren Einkommen abziehen. Dazu gehören die neue Küche, das Bad, die Fassade oder das Dach. Ab 2029 ist das vorbei. Zwei Ausnahmen bleiben:

• Energetische Sanierungen wie Wärmepumpe, Solaranlage oder Dämmung: Beim Bund fällt der Abzug weg. Die Kantone dürfen ihn bis spätestens 2050 beibehalten. Ob Ihr Kanton das tut, entscheidet er selbst.

• Denkmalpflege: Arbeiten an geschützten Gebäuden bleiben beim Bund abziehbar.

Wer ohnehin renovieren möchte, sollte das bis Ende 2028 tun.

Grössere Vorhaben verteilen Sie besser auf 2027 und 2028. So brechen Sie in beiden Jahren die Steuerprogression.

Gut zu wissen: Ob das Rechnungsdatum oder das Zahlungsdatum zählt, regelt jeder Kanton anders. Klären Sie das vor einer Sanierung Ende 2028 mit Ihrem Steueramt. Wertvermehrende Investitionen, etwa ein Anbau, waren nie abziehbar. Sie senken aber weiterhin die Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf.

5. Soll ich meine Hypothek vor 2029 amortisieren?

Vor 2029 bringt eine zusätzliche Amortisation steuerlich nichts. Im Gegenteil: Bis Ende 2028 versteuern Sie den Eigenmietwert weiter, verlieren aber den Zinsabzug auf dem zurückbezahlten Betrag. Erst ab 2029 lohnt sich die Rückzahlung mehr als heute, weil die Zinsen dann keinen Steuervorteil mehr bringen.

Ob Sie amortisieren sollten, hängt deshalb weniger vom Datum ab als von drei Fragen:

1. Brauchen Sie das Geld? Was im Haus steckt, ist nicht mehr verfügbar. Eine spätere Erhöhung der Hypothek ist möglich, aber nicht garantiert.

2. Verdient das Geld anderswo mehr? Liegt die Rendite Ihrer Anlagen über dem Hypothekarzins, lohnt sich die Rückzahlung nicht.

3. Läuft eine Festhypothek? Wer sie vorzeitig zurückzahlt, zahlt eine Vorfälligkeitsentschädigung. Amortisieren Sie deshalb bei Ablauf einer Tranche.

6. Ferien- und Zweitwohnungen: Eigenmietwert weg, Objektsteuer möglich

Der Eigenmietwert auf die Ferienwohnung fällt ebenfalls weg. Dafür dürfen die Kantone neu eine Objektsteuer auf Zweitliegenschaften erheben. Oft ist auch von einer Zweitwohnungssteuer die Rede. Bergkantone verlieren mit dem Eigenmietwert viel Geld, weil dort viele Ferienwohnungen stehen. Die Objektsteuer soll diesen Ausfall ausgleichen.

Graubünden hat Ende August 2026 konkrete Pläne vorgelegt. Die Steuer soll ab 2029 gelten und sich nach dem Vermögenssteuerwert der Liegenschaft richten. Der Kanton schlägt für sich 1,5 Promille vor. Gemeinden und Kirchen dürfen zusätzlich eine eigene Objektsteuer erheben und den Satz selbst festlegen. Die Bündner Steuerverwaltung hat berechnet, welcher Satz die Ausfälle der Gemeinden ausgleicht. In Davos wären es 1,6 Promille, in Arosa und St. Moritz 1,3 Promille, in Silvaplana 1,0 Promille. Wer seine Wohnung mindestens ein halbes Jahr vermietet, soll keine Objektsteuer zahlen. Die Vernehmlassung läuft bis am 27. November 2026. Das letzte Wort hat das Bündner Stimmvolk.

Wallis und Tessin prüfen eine ähnliche Steuer. Bern und St. Gallen überlassen den Entscheid den Gemeinden. Neun Kantone haben abgesagt, darunter Zürich, Zug und Aargau. Dort fällt der Eigenmietwert auf die Zweitwohnung ersatzlos weg.

Gut zu wissen: Vermieten Sie Ihre Ferienwohnung dauerhaft, ändert sich kaum etwas: Die Mieteinnahmen bleiben steuerbar, Unterhalt und der anteilige Schuldzins bleiben abziehbar. Nutzen Sie die Wohnung teils selbst, ist die Rechnung noch offen. Das Gesetz regelt diesen Fall laut Bund nicht eindeutig.

7. Eigenmietwert-Abstimmung: So kam die Abschaffung zustande

Der Bund führte den Eigenmietwert 1934 mit der eidgenössischen Krisenabgabe ein. Drei Anläufe zur Abschaffung scheiterten an der Urne: 1999, 2004 und 2012.

Beim vierten Anlauf verband das Parlament die Abschaffung mit einer Verfassungsänderung. Sie gibt den Kantonen das Recht auf eine Objektsteuer für Zweitliegenschaften. Das Parlament verabschiedete das Paket im Dezember 2024. Die Regierungen der Bergkantone empfahlen trotzdem ein Nein.

Bei der Eigenmietwert-Abstimmung am 28. September 2025 sagte das Stimmvolk mit 57,7 Prozent Ja, auch das Ständemehr wurde erreicht. Am 1. April 2026 setzte der Bundesrat das Inkrafttreten auf den 1. Januar 2029 fest. Die Kantone hatten um diesen Termin gebeten, weil sie ihre Steuergesetze anpassen müssen.