Wohneigentum

Übernahme von Wohneigentum: Worauf muss ich achten?

TIPPS
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Bild: iStock / bernardbodo

Der Bezug der eigenen vier Wände ist ein freudvolles Erlebnis. Damit sich der Kauf im Nachhinein aber nicht als Albtraum entpuppt, muss das Wohneigentum genau inspiziert werden. Comparis erklärt, worauf man sein Augenmerk richten muss.


Wie läuft eine ordentliche Bauabnahme ab?

Einen Neubau ohne Mängel gibt es erfahrungsgemäss nicht. Umso wichtiger ist, dass im Werkvertrag eine ordentliche Bauabnahme enthalten ist. Bei einem Rundgang, am besten zusammen mit dem Architekten oder dem Bauleiter, werden allfällige Mängel systematisch erfasst und in einem Abnahmeprotokoll festgehalten. Das Protokoll muss zwingend von allen Parteien unterschrieben werden.

Bei Unsicherheit, ob es sich wirklich um einen Mangel handelt, sollte man die Situation mit Fotos und Notizen dokumentieren. Für Laien können sich die Kosten für das Engagement eines unabhängigen Fachmanns lohnen.

Wie erkenne ich, welche Mängel- und Rügefristen gültig sind

Im Anschluss an das Abnahmeprotokoll ist es am Architekten bzw. am Generalunternehmen, die Mängel gegenüber den Handwerkern zu rügen. Sind die Garantieleistungen vertraglich an den Käufer abgetreten worden, muss der Bauherr die Behebung der Mängel selber einfordern.

Die Mängel- und Rügefristen unterscheiden dahingehend, ob im Werkvertrag auf das Obligationenrecht (OR) oder auf die Norm SIA 118 verwiesen wird. Letztere ist ein verbindliches Regelwerk, geschaffen durch den Schweizerischen Ingenieur- und Architektenverein (SIA). Bei Apparaten und Haushaltgeräten gilt normalerweise die Garantie des Herstellers.

Nach OR geltende Fristen:

  • Die Garantiefrist für unbewegliche Objekte wie Immobilien beträgt 5 Jahre. So lange haben Handwerker Zeit, die Mängel zu beheben. Die Rüge muss nach der Entdeckung des Mangels sofort und per Einschreiben erfolgen.
  • Wird ein offensichtlicher Mangel bei der Bauabnahme nicht erkannt, gilt er als abgenommen. Es gibt keinerlei Garantieansprüche mehr.
  • Die Beweislast liegt beim Bauherrn.

Nach SIA-Norm geltende Fristen:

  • Die Garantiefrist für unbewegliche Objekte wie Immobilien beträgt auch hier fünf Jahre. In den ersten zwei Jahren (Mängelrügefrist) können aber alle erkannten Mängel jederzeit und nicht sofort nach der Feststellung des Mangels gerügt werden.
  • Während der Mängelrügefrist obliegt die Beweislast bei der Feststellung von Mängeln beim Bauunternehmer.

Was gilt es bei der Übernahme eines Altbaus zu beachten? 

Der Erwerb von seit einigen Jahren bestehendem Wohneigentum darf nie ohne Besichtigung stattfinden. Prüfen Sie den allgemeinen Zustand der Bausubstanz, insbesondere die Aussenfassade inklusive Fenster und Türen, Keller auf Feuchtigkeit, Küche und Bäder sowie die Böden und das Dach. Testen Sie auch, ob die Heizung funktioniert. Die Besichtigung mit einem unabhängigen Bauherrenberater ist ratsam, um später teure Überraschungen zu vermeiden.

Im Unterschied zur Übernahme eines Neubaus übernimmt man ältere Objekte in der Regel so «wie gesehen». Mängel, die nicht an Ort und Stelle festgestellt und sofort gerügt werden, können im Nachhinein oft nicht beanstandet werden. Auch eine Rückabwicklung des Kaufs ist kaum möglich. Verheimlicht der Verkäufer indes versteckte Mängel wissentlich, ist ein Rückgriff auf ihn später noch möglich.

Auf welche Dokumente muss ich beim Kauf eines Altbaus bestehen? 

Beim Kauf eines Altbaus muss der Käufer bei der Übernahme auf die Übergabe von Zubehör und diversen Dokumenten bestehen:

  • Pläne, Handwerkerverzeichnis (Wo wurden Stromleitungen und Rohre verlegt?)
  • Nutzungs- und Verwaltungsordnung von Miteigentumsanteilen
  • Reglemente, Stockwerkeigentumsbegründung (bei Eigentumswohnungen)
  • Protokolle der Eigentümerversammlungen (bei Eigentumswohnungen)
  • Letzte Kostenabrechnungen mit Budget
  • Haftpflicht- oder Schadenversicherungspolicen, die die Liegenschaft betreffen (ohne Hausratversicherung)
  • Anschlussvertrag an Antennengenossenschaft
  • Sicherheitsschein zur Schliessanlage
  • Sämtliche Schlüssel (Haus-, Briefkasten-, Garagen-, Keller-, Zimmerschlüssel), Fernsteuerung für Garagentor inklusive Codierungen
  • Betriebsanleitungen für sämtliche Geräte
  • Garantiescheine für Elektrogeräte (falls noch vorhanden)
  • Ausweis der Gebäudeversicherung und evtl. zusätzliche Versicherungspolicen
  • Sicherheitsnachweis für Niederspannungsinstallationen 

Was muss ich beim Kauf eines Altbaus zusätzlich regeln?

Es gibt noch einige Punkte, die Sie zusätzlich beachten müssen:

  • Beibehaltung von Serviceverträgen für Heizungsanlage, Entkalkungsanlage etc.
  • Elektrizitätswerk benachrichtigen und Stand ablesen lassen
  • Wasserversorgung benachrichtigen und Wasserzähler ablesen lassen
  • Ölstand effektiv, Kehrichtgebühren