Kleiner Unterhalt: Welche Reparaturen müssen Mieter übernehmen?
Welche Reparaturen müssen Mieterinnen und Mieter selbst übernehmen? Wir zeigen Ihnen, was zum kleinen Unterhalt zählt und wann die Vermietung die Reparaturkosten übernehmen muss.
16.05.2025
iStock / perinjo
1. Schäden in Mietwohnung: Welche Reparaturen muss der Mieter übernehmen?
Grundsätzlich ist die Vermieterin oder der Vermieter für die Instandhaltung der Wohnung zuständig. Allerdings gibt es eine Ausnahme bei kleineren Mängeln und Reparaturen. Diese müssen Sie gemäss Mietrecht (Art. 259 OR) selbst und auf eigene Kosten beheben. Diese Arbeiten sind auch bekannt als «kleiner Unterhalt».
Was versteht man unter kleinem Unterhalt?
Der kleine Unterhalt umfasst kleinere Reparaturen und Ausbesserungen in einer Mietwohnung. Diese müssen Sie ohne spezielles Fachwissen und mit geringem Aufwand selbst erledigen können. Typische Beispiele dafür sind:
Austausch von Kleinteilen: Auswechseln von Glühbirnen und Kleinzubehör (z. B. Backofenblech oder Kühlschrankzubehör).
Wartung von beweglichen Teilen: Bei Bedarf Scharniere und Schlösser ölen oder lockere Schrauben an Einbaumöbeln festziehen.
Reinigung und Pflege: Entstopfen des Lavabo-Abflusses, Kalkentfernung von Armaturen oder Filterwechsel des Dunstabzuges.
Spätestens beim Auszug sollten Sie diese kleinen Reparaturen durchführen. Andernfalls müssen Sie mit einem Abzug von der Mietkaution rechnen.
Reparaturkosten für Mieter: Wie hoch dürfen sie sein?
Es gibt keine gesetzlich festgelegte Kostengrenze für den kleinen Unterhalt. Die Faustregel von 150 Franken pro Reparatur war lange verbreitet. Entscheidender gemäss aktueller Gerichtspraxis ist aber die Machbarkeit der Reparatur: Müssen Sie eine Fachperson beiziehen, handelt es sich nicht mehr um den kleinen Unterhalt. Dann müssen auch Rechnungen unter 150 Franken von der Vermietung übernommen werden.
Klären Sie im Zweifelsfall vor der Reparatur mit der Vermietung ab, wer die Kosten übernimmt. Wichtig: Klauseln im Mietvertrag mit einer höheren Obergrenze für Kleinreparaturen (z. B. ein Prozent der Jahresmiete) sind ungültig.
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2. Welche Reparaturen muss der Vermieter zahlen?
Für alle grösseren Mängel und Reparaturen in einer Mietwohnung ist grundsätzlich der Vermieter oder die Vermieterin verantwortlich. Konkret handelt es sich dabei um Reparaturen, die nur von Fachpersonen ausgeführt werden können. Oder um den Ersatz von leicht austauschbaren Teilen, die mehr als ca. 150 Franken kosten. Typische Beispiele dafür sind:
Defekte an grösseren Geräten: nicht funktionierender Herd oder Kühlschrank oder eine undichte Wasserleitung.
Strukturelle Mängel an der Bausubstanz: undichte Fenster oder Risse in den Wänden.
Abnutzungserscheinungen, z. B. an den Böden.
Kurz gesagt: Alles, was kein Bagatellfall ist, fällt in die Verantwortung des Vermieters.
Reparaturen durch den Vermieter: So gehen Sie vor
Informieren Sie Ihre Vermieterin oder Ihren Vermieter umgehend, wenn Sie einen grösseren Mangel oder Defekt feststellen. Beschreiben Sie den Mangel und seine Auswirkung (z. B. Heizung funktioniert nicht mehr und die Wohnung ist nur noch 10 Grad warm). Die sofortige Meldung ist wichtig, damit der Schaden nicht noch grösser wird. Als Mieter oder Mieterin haben Sie eine sogenannte Schadenminderungspflicht.
Wichtig: Beauftragen Sie keine Handwerker auf eigene Faust, sondern warten Sie die Reaktion der Vermietung ab. Ansonsten ist es möglich, dass sie die Kostenübernahme im Nachhinein verweigert.
Video von Experte Harry Büsser: Welche Reparaturen muss der Mieter übernehmen?
Immobilien-Experte Harry Büsser erklärt, was unter den «kleinen Unterhalt» fällt – und wann der Vermieter zahlen muss.
3. Sonderfall: Schäden durch Abnutzung
Wer die Kosten für Abnutzungsschäden trägt, hängt von der Art der Abnutzung ab. Es wird zwischen «normaler Abnutzung» und «übermässiger Abnutzung» unterschieden.
Normale Abnutzung
Normale Abnutzung bezieht sich auf den normalen Verschleiss. Er entsteht bei der vertragsmässigen Nutzung einer Mietwohnung. Beispiele dafür sind abgenutzte Teppiche, oberflächliche Kratzer im Boden oder leichte Farbveränderungen an den Wänden. Dafür darf der Vermieter beim Auszug aus der Wohnung keine Reparaturkosten von Ihnen verlangen.
Übermässige Abnutzung
Übermässige Abnutzung liegt vor, wenn die Abnutzung über das bei sorgfältigem Gebrauch zu erwartende Mass hinausgeht. Die dadurch verursachten Schäden entstehen meist durch achtloses Verhalten oder einen nicht vertragsgemässen Gebrauch der Wohnung. Darunter fallen beispielsweise tiefe Kratzer im Boden oder Risse im Lavabo. In diesem Fall müssen Sie die Reparaturkosten selbst tragen.
Gut zu wissen: In bestimmten Fällen übernimmt die Privathaftpflichtversicherung Schäden, die durch übermässige Abnutzung in einer Mietwohnung entstehen. Beispielsweise, wenn Ihnen ein schwerer Gegenstand aus der Hand fällt und dadurch das Lavabo beschädigt wird.
Welche Rolle spielt die Lebensdauer?
Die Lebensdauer ist die durchschnittliche Nutzungsdauer, nach der ein Gegenstand aufgrund von Abnutzung durch normalen Gebrauch in der Regel ersetzt werden muss. In der Lebensdauertabelle finden Sie Beispiele. Ein Geschirrspüler etwa hat eine Lebensdauer von 15 Jahren, ein Lavabo hält in der Regel 35 Jahre.
Bei übermässiger Abnutzung müssen Sie als Mieterin oder Mieter nur den Restwert eines Gegenstands zahlen. Bei einem von Ihnen verursachten Riss in einem 20-jährigen Lavabo müssen Sie also nur noch für knapp die Hälfte des Preises für das neue Lavabo aufkommen. Ist die Lebensdauer bereits abgelaufen, muss die Vermietung den kompletten Ersatz bezahlen.
4. Häufig gestellte Fragen
Für grössere Reparaturen an der Waschmaschine ist grundsätzlich der Vermieter oder die Vermieterin zuständig. Ausgenommen sind in der Regel die Kosten für die Behebung von Mängeln, die von den Mietern verursacht wurden.
Wenn der Geschirrspüler fest eingebaut ist und die Reparatur Fachkenntnisse erfordert, muss der Vermieter die Kosten übernehmen. Kleinere Reparaturen, die Sie leicht selbst ausführen können (z. B. Reinigung eines Filters), fallen unter den so genannten «kleinen Unterhalt». Die Kosten dafür müssen Mieterinnen und Mieter selbst übernehmen.
Reparaturen an fest eingebauten Küchengeräten oder -einrichtungen, die eine Fachperson erfordern oder mehr als ca. 150 Franken kosten, müssen vom Vermieter bezahlt werden. Kleinere Unterhaltsarbeiten, die Sie selbst ausführen können (z. B. Austauschen eines Backofen-Lichts), bezahlen Sie als Mieterin oder Mieter selbst.
Kleinere Unterhaltsarbeiten, wie das Entstopfen der Abflüsse, muss der Mieter oder die Mieterin übernehmen. Grössere Reparaturen oder Schäden gehen zulasten des Vermieters, wenn sie nicht auf unsachgemässen Gebrauch zurückzuführen sind.
Als Mieter oder Mieterin müssen Sie nur kleine, einfach ersetzbare Teile (z. B. Glühbirnen) auf eigene Kosten ersetzen. Geht ein grösseres oder fest installiertes Elektrogerät kaputt, muss der Vermieter für Reparatur oder Ersatz sorgen.
5. Fazit
Bei Mietwohnungen ist grundsätzlich der Vermieter für Reparaturen zuständig. Ausgenommen sind Kleinreparaturen (kleiner Unterhalt), die Sie ohne Fachkenntnisse und mit geringem Aufwand ausführen können.
Die Kosten für solche selbst durchführbaren Kleinreparaturen und allfällige Ersatzteile sollten ca. 150 Franken nicht überschreiten. Die Kosten für teurere Teile sowie für Reparaturen durch Fachpersonen muss der Vermieter oder die Vermieterin übernehmen. Eine Ausnahme bilden vermeidbare Schäden durch übermässige Abnutzung – deren Reparatur müssen Sie selbst begleichen.
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 26.01.2022
