Hypothek

Tragbarkeit von Wohneigentum

ANALYSE
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Ein Bruttoeinkommen von 10’000 Franken im Monat reicht meist nur in ländlichen Regionen für den Kauf von Wohneigentum. Teuer ist ein Eigenheim vor allem in den grossen Agglomerationen und den Regionen Zug und Schwyz. Wer sich Wohneigentum leisten will, muss häufig örtlich flexibel sein.

Die rekordtiefen Hypothekarzinsen lassen Schweizer Mittelstandsfamilien von den eigenen vier Wänden träumen. Allerdings: Die Anforderung für den Erhalt einer Hypothek stellt auch für viele Haushalte mit einem guten Einkommen eine unüberwindbare Hürde dar.

Wie gross ist eine Familienwohnung?

Unsere Analyse zur Tragbarkeit berücksichtigt monatliche Bruttoeinkommen von 10'000 bis 16'700 Franken. Die Einkommen wurden ins Verhältnis zu den jeweiligen Median-Inserate-Preisen für eine Eigentumswohnung in Schweizer Bezirken gesetzt. Die gesuchten Wohnungen sollten 4,5 bis 5,5 Zimmer und eine Wohnfläche von 115 bis 135 Quadratmetern aufweisen. Weitere Merkmale wie Lage oder der Ausbaustandard der Wohnung wurden nicht berücksichtigt.

Der Knackpunkt ist für viele Familien die Erfüllung der sogenannten Tragbarkeitsbedingung. Die Bankbranche orientiert sich dabei an der Regel, wonach die Wohnkosten maximal ein Drittel des Monatseinkommens betragen sollten. Gerechnet wurde dabei nicht mit der effektiven Zinsbelastung, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent der Hypothekarschuld.

Über die Kantonsgrenzen schauen

Eine Familie mit einem Bruttoeinkommen von bis zu 10’000 Franken erhält gemäss dieser Tragbarkeitsregel nur Eigenheime, deren Kaufpreis 680’000 Franken nicht übersteigt. In diesem Preissegment ist es schwierig, im Kanton Zürich eine wie oben definierte Eigentumswohnung zu erwerben.

Die Familie müsste stattdessen in andere Kantone ziehen. Im solothurnischen Bezirk Olten beispielsweise liegt der Median eines Eigenheims bei 640’000 Franken. Erschwinglich ist eine entsprechende Eigentumswohnung auch in den aargauischen Bezirken Kulm, Zofingen, Zurzach sowie den Bezirken Frauenfeld (TG), Toggenburg (SG) und Münchwilen (TG) mit Median-Werten zwischen 616’000 und 660’000 Franken. Auch der Bezirk Brugg rutscht mit einem Median von 679’000 Franken gerade noch in den grünen Bereich.

Bezirke mit Median-Inserate-Preisen bis 680’000 Franken

Bezirke mit Median-Inserate-Preisen bis 680’000 Franken

Eine im Kanton Zürich wohnhafte Familie mit einem Bruttoeinkommen von monatlich 12’500 Franken erhält gemäss der Tragbarkeitsregel eine Eigentumswohnung von maximal 850’000 Franken. Dies ist möglich in den Bezirken Dielsdorf (850’000 Franken), Andelfingen (740’000 Franken) und Hinwil (825’000 Franken).

Rund 180’000 Franken Jahreseinkommen oder monatlich 15’000 Franken sind nötig für eine Eigentumswohnung von maximal 1 Million Franken. Der Median-Wert der Bezirke Uster (990’000 Franken), Winterthur (858’000 Franken), Pfäffikon (875’000 Franken) Bülach und Affoltern (je 895’000 Franken) ermöglichen einen Wohnungskauf in diesen Regionen.

Bezirke mit Median-Inserate-Preisen bis 1 Million Franken

Bezirke mit Median-Inserate-Preisen bis 1'000'000 Franken

Zürich schlägt nach oben aus

Im Stadtbezirk Zürich, den beiden Zürichsee-Bezirken Horgen und Meilen, im Kanton Zug sowie in den Schwyzer Bezirken Höfe und Küssnacht genügt selbst ein Einkommen von 16’700 Franken pro Monat in der Regel nicht für die oben definierte Eigentumswohnung. Dieses Bruttoeinkommen ermöglicht den Kauf von Wohneigentum im Wert von maximal 1,14 Millionen Franken. Der Medianpreis für die Standard-Eigentumswohnung in diesen Bezirken liegt mit 1,15 Millionen (Höfe) bis 1,67 Millionen Franken (Zürich) über dieser Schwelle.

Auch Basel-Stadt und Genferseeregion sind teuer

Dasselbe gilt auch für Mittelstandsfamilien in Basel-Stadt sowie im Kanton Genf und dem Waadtländer Seebezirk Lavaux-Oron. Eng wird es auch in der Stadt Lausanne mit einem Medianpreis von 1,12 Millionen Franken. Ein Bruttoeinkommen von mindestens 15’000 Franken ist nötig, um eine solche Wohnung im Genfer Seebezirk Nyon erwerben zu können. Gemässigter sind die Median-Preise in den welschen ländlich geprägten Bezirken Gros-de-Vaud mit 750’000 Franken, Jura‑Nord vaudois mit 700’000 Franken und in Broye-Vully mit knapp 687’000 Franken. In diesen Bezirken braucht es immer noch ein Bruttoeinkommen von über 10’000 Franken pro Monat, um die beschriebene Eigentumswohnung zu erwerben.

Hier finden Sie die gesamte Analyse.