Unterhalts- und Nebenkosten für Ihr Haus: Damit müssen Sie rechnen
Die Kosten eines Hauskaufs in der Schweiz umfassen mehr als den Kaufpreis. Hinzu kommen Kaufnebenkosten von oft mehreren Tausend Franken. Comparis klärt auf.
27.02.2024
iStock / skynesher
1. Was sind Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind zusätzliche Kosten beim Immobilienkauf. In der Schweiz sind das unter anderem:
Handänderungssteuer
Notariatsgebühren
Grundbuchgebühren
Schuldbriefabgaben
Diese Kosten übernehmen üblicherweise je zur Hälfte die Kaufenden und die Verkaufenden. Eine Ausnahme ist der Schuldbrief. Die Handänderungssteuer übernimmt im Normalfall die kaufende Partei.
Wichtig: Halten Sie im Kaufvertrag fest, wer welche Kosten trägt.
Nebenkosten beim Hauskauf in der Schweiz: Bis zu 5 Prozent
Insgesamt können die Kaufnebenkosten für ein Haus bis zu 5 Prozent des Kaufpreises betragen. Diesen Betrag müssen Sie als Käuferin oder Käufer vorrätig haben. Sie können ihn nicht mit Mitteln aus dem Hypothekarkredit finanzieren.
2. Kantonale Steuern und Gebühren bei Besitzerwechsel
In einigen Kantonen wird die Handänderungssteuer beim Besitzerwechsel einer Immobilie fällig. Sie ist vom Bund nicht vorgeschrieben und wird von den Kantonen unterschiedlich gehandhabt.
In mehreren Kantonen zahlen Sie statt der Steuer eine Verwaltungsgebühr. Teilweise sind die Gebühren auch Gemengsteuern. Das heisst: Sie sind eine Mischung aus Gebühren und Steuern.
Im Kanton Zug bemisst sich die Höhe der Gebühren nicht am Kaufpreis. Stattdessen zahlen Sie einen pauschalen Betrag von 180 Franken pro Stunde. Die Zeit hängt vom Aufwand aller mit dem Grundbuch zusammenhängenden Aufgaben ab.
2008 haben Stimmberechtigte im Kanton Schwyz gegen eine Handänderungssteuer gestimmt. Es gibt dort auch keine Gebühren.
Einige Kantone entscheiden auch über die Steuerpflicht der Parteien. Das heisst: Sie legen fest, ob die Parteien die Steuern zwischen sich aufteilen oder nicht.
3. Notarkosten beim Hauskauf in der Schweiz
Für die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags zahlen Sie Notariatskosten. Sie sind von Kanton zu Kanton verschieden. Teils unterscheiden sie sich je nach Notariat.
Meist liegen die Kosten unter einem Prozent des Verkaufspreises.
Notarkosten beim Hauskauf: Von Notariatsart abhängig
Bei Kantonen mit Amtsnotariat sind die Kosten festgelegt. In Kantonen mit freien Notariaten bestimmen die Notare selbst die Höhe der Gebühren. Holen Sie sich vorab Offerten ein. Meist teilen beide Parteien die Kosten für das Notariat auf.
Beispiel für Notarkosten
Die Notariatsgebühren in Zürich betragen beispielsweise 0,1 Prozent des Kaufpreises. Die Notariatsgebühren in Bern unterscheiden sich je nach Kaufpreis. Für eine Immobilie mit einem Preis von 1’000’000 Franken betragen die Notarkosten in Bern zwischen 0,35 und 0,56 Prozent.
4. Grundbuchgebühren
Für den Grundbucheintrag fallen Kosten an. Sie liegen im Normalfall unter einem Prozent des Verkaufspreises. Je nach Kanton werden diese Kosten bemessen nach:
Zeitaufwand
einem vom Kaufpreis abhängigen Gebührensatz
Im Normalfall teilen sich beide Parteien die Grundbuchkosten hälftig.
5. Schuldbriefabgaben
Es kommen noch Abgaben für die Errichtung eines Schuldbriefes dazu. Dieser wird über die Höhe der Fremdfinanzierung ausgestellt. Als Fremdfinanzierung gilt zum Beispiel eine Hypothek.
Die Kostenspanne für den Schuldbrief liegt meist zwischen 0,1 und 0,3 Prozent der Hypothekarschuld. Übernimmt die kaufende Partei einen bereits bestehenden Schuldbrief, entfallen diese Gebühren.
6. Kosten bei Vorbezug der Pensionskasse
Sie finanzieren einen Teil der Immobilie mit einem Vorbezug der Pensionskasse? Dann müssen Sie auf den Betrag Kapitalbezugssteuer zahlen.
Für die Anmerkung des Vorbezugs von Pensionskassengeldern im Grundbuch können zusätzliche Gebühren anfallen. Das ist etwa im Kanton Zürich der Fall. Die Anmerkung wird oft auch «Veräusserungsbeschränkung» genannt.
Anmerkung des Vorbezugs
Nutzen Sie zur Finanzierung einen Pensionskassen-Vorbezug, merkt die Vorsorge-Einrichtung das im Grundbuch an. Sie können die Immobilie erst wieder verkaufen, wenn Ihre Vorsorge-Einrichtung die Anmerkung löscht. Das geschieht auf Anfrage in folgenden Fällen:
Sie zahlen den Vorbezug zurück.
Fünf Jahre vor dem ordentlichen Rentenalter.
Ist die Rückzahlung nicht vor dem Verkauf möglich: bei Vorliegen eines unwiderruflichen Zahlungsversprechens.
Wenn Sie die Anmerkung auf einen neuen Hauptwohnsitz umschreiben lassen.
7. Wann werden Kaufnebenkosten fällig?
Die Kosten des Kaufprozesses werden den Parteien direkt in Rechnung gestellt. Dazu erhalten Sie vom Notar oder vom Grundbuchamt eine Rechnung nach dem Notartermin.
Die Handänderungssteuer wird mit der Anmeldung zum Grundbucheintrag fällig. Sie müssen Sie vor der Eigentumsübertragung zahlen.
8. Welche Kaufnebenkosten sind steuerlich absetzbar?
Die Kaufnebenkosten beim Erwerb der Liegenschaft können Sie nicht steuerlich geltend machen.
Als Eigentümerin oder Eigentümer einer Immobilie können Sie aber verschiedene andere Kosten von der Steuer absetzen. Darunter fallen je nach Kanton werterhaltende Massnahmen oder gewisse Unterhaltskosten.
9. Nebenkosten beim Hauskauf: Checkliste
Klären Sie rechtzeitig die Kaufnebenkosten in Ihrem Kanton ab. So werden Sie nicht von hohen Abgaben und Gebühren überrascht. Nutzen Sie die Informationen zum Notariatssystem in Ihrem Kanton.
Planen Sie bewusst eine Reserve zur Deckung der Kaufnebenkosten ein. Das sind ca. fünf Prozent des Kaufpreises.
Nach dem Immobilienerwerb fallen allenfalls zusätzliche Kosten an – etwa für Renovationen. Planen Sie auch dafür genug Geld ein, wenn diese Kosten nicht über die Hypothek gedeckt sind.
Sparen Sie nicht nur bei den Nebenkosten. Prüfen Sie auch bei der Hypothek verschiedene Angebote.
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 18.04.2018
