Hypothek

Eigenheimfinanzierung: Welche Hypothek passt zu mir?

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Bild: iStock / Lordn

Eine Hypothek muss sitzen wie ein Massanzug. Comparis zeigt auf, welche Faktoren bei der Suche nach der für Sie passenden Hypothekarstrategie wichtig sind.

Eine möglichst günstige Finanzierung des Eigenheims wünscht sich jeder. Einzig und allein darauf zu setzen, kann später aber in einem finanziellen Fiasko münden. Sie müssen deshalb zuerst herausfinden, welcher Risikotyp Sie sind.

Ihre Hypothekarstrategie lässt sich grundsätzlich mit folgenden drei Fragen bestimmen: Wie viel Risiko bin ich bereit zu tragen (Risikobereitschaft)? Wie viel Risiko kann ich tragen (Risikofähigkeit)? Welches Mass an Flexibilität benötige ich? Die drei Fragen lassen sich wie folgt beantworten:

  • Risikoscheu: Ich bin gerne auf der sicheren Seite und möchte langfristig mit stabilen Zinsen budgetieren.
  • Risikofreudig: Ich bin risikofreudig und bereit, den Hypothekarmarkt wachsam zu verfolgen.
  • Risikofähig: Meine finanziellen Reserven reichen aus, um meinen gewohnten Lebensstandard weiterzuführen, selbst bei steigenden Zinskosten.
  • Nicht risikofähig: Ich kann mir die Immobilie eventuell nicht mehr leisten, sollten die Zinsen ansteigen.
  • Grosser Flexibilitätsbedarf: Ich will mein Eigenheim jederzeit verkaufen können.
  • Geringer Flexibilitätsbedarf: Ich will längerfristig in meinem Eigenheim wohnen bleiben.

Ich brauche Flexibilität Ich brauche keine Flexibilität
Risikoscheu und risikofähig
Risikotyp 1: Festhypothek mit Ausstiegsmöglichkeit oder Libor
Risikotyp 2: Langfristige Festhypothek
Risikoscheu und nicht risikofähig
Risikotyp 3: Festhypothek mit Ausstiegsmöglichkeit, sonst eher mieten
Risikotyp 4: Langfristige Festhypothek
Risikofreudig aber nicht risikofähig
Risikotyp 5: Festhypothek mit Ausstiegsmöglichkeit, sonst eher mieten
Risikotyp 6: Langfristige Festhypothek
Risikofreudig und risikofähig
Risikotyp 7: Kurzfristige Festhypothek oder Libor
Risikotyp 8: Alle Optionen denkbar je nach Zinserwartung und Zinsdifferenz

Risikotyp 1

Sie scheuen das Risiko. Ihre finanziellen Reserven räumen Ihnen aber eine gewisse Risikofähigkeit ein. Zudem wollen Sie sich ein gewisses Mass an Flexibilität sichern. Mit dieser Bedürfniskonstellation gibt es grundsätzlich zwei Finanzierungsoptionen:

Festhypothek mit Ausstiegsmöglichkeit: Viele Kunden wissen nicht, dass gewisse Finanzinstitute Festhypotheken mit günstigen Ausstiegsmöglichkeiten bei Verkauf der Immobilie anbieten. Dieses Produkt ermöglicht eine Verschuldung zu planbaren Kosten bei gleichzeitiger Wahrung von Flexibilität. Unser Partner-Service HypoPlus hilft Ihnen gerne bei der Vermittlung.

Liborhypothek: Liborhypotheken sind im Gegensatz zu Festhypotheken Zinsänderungsrisiken ausgesetzt. Die Angst vor steigenden Zinsen lässt sich aber reduzieren, indem man Liborhypotheken mit einem kurzfristigen Rahmenvertrag abschliesst. Je nach künftiger Lebenssituation können Sie die Liborhypothek auslaufen lassen und das Eigenheim verkaufen. Eine weitere Verlängerung oder der Wandel in eine Festhypothek ist ebenfalls möglich.

Risikotyp 2

Sie mögen das Risiko nicht, verfügen aber auch nach der Eigenheimfinanzierung über ein finanzielles Polster. Sie planen zudem, länger in Ihrem Eigenheim wohnen zu bleiben. Unter diesen Prämissen ist eine langfristige Verschuldung mittels Festhypothek empfehlenswert.

Risikotyp 3

Ihre Risikobereitschaft ist tief und ihr finanzielles Polster nach der Finanzierung des Eigenheims dünn. Ihr Flexibilitätsbedarf ist zudem gross. Unter solchen Voraussetzungen ist ein Immobilienerwerb fraglich. Ein Mietverhältnis entspricht eher Ihren Bedürfnissen.

Sie können als Alternative eine Festhypothek mit Ausstiegsmöglichkeiten abschliessen (siehe Risikotyp 1).

Risikotyp 4

Sie wollen nicht mehr Risiken nehmen, als Sie unbedingt müssen. Ihre finanziellen Reserven nach der Finanzierung des Eigenheims sind dünn. Sie planen, Ihr Eigenheim auf Dauer nicht zu veräussern. Eine langfristige Verschuldung mittels Festhypotheken wird Ihren Bedürfnissen am besten gerecht.

Risikotyp 5

Sie wären zwar risikobereit, aber Ihre ausgereizte finanzielle Situation räumt Ihnen kaum Spielraum ein. Darüber hinaus wollen Sie sich nicht langfristig an ein Eigenheim binden. Ein Immobilienerwerb sollte unter solchen Voraussetzungen gut durchdacht werden. Ein Mietverhältnis entspricht eher Ihren Bedürfnissen.

Sie können als Alternative eine Festhypothek mit Ausstiegsmöglichkeiten abschliessen (siehe Risikotyp 1).

Risikotyp 6

Sie scheuen das Risiko steigender Zinsen nicht, gehen aber bei der Tragbarkeitsberechnung ans Limit. Gleichzeitig wollen Sie für länger in Ihrem Eigenheim wohnen bleiben. Eine langfristige Verschuldung mittels Festhypothek ist unter diesen Prämissen empfehlenswert.

Risikotyp 7

Sie sind sowohl risikobereit als auch risikofähig. Eine langfristige Bindung an Ihr Eigenheim entspricht aber nicht Ihren Bedürfnissen. Hier gibt es grundsätzlich zwei Finanzierungsmöglichkeiten:

Kurzfristige Festhypotheken: Festhypotheken mit kurzer Laufzeit (ein bis drei Jahre) gewähren ein grösseres Mass an Flexibilität als mittel- bis langlaufende Festhypotheken. Ihre vorhandene Risikofähigkeit erlaubt Ihnen, höhere Refinanzierungskosten zu tragen, sollten die Zinsen nach Ablauf der Hypothek höher liegen.

Liborhypotheken: Der Risikotyp 7 erlaubt auch eine Finanzierung durch eine Liborhypothek. Flexibilität sichern Sie sich über einen kurzfristigen Rahmenvertrag, den Sie nach Ablauf der Frist beliebig verlängern können.

Risikotyp 8

Sie sind sowohl risikobereit als auch risikofähig, und Sie wollen langfristig in Ihrem Eigenheim wohnen bleiben. Mit dieser Bedürfniskonstellation stehen Ihnen alle Finanzierungsoptionen offen. Ihre Hypotheken können Sie in Bezug auf die Zinserwartung wählen. Die Risikotypen 1 bis 7 sind anders geartet. Dort geben hauptsächlich Ihre individuelle Risikobereitschaft und -fähigkeit sowie Ihre Lebenssituation die Wahl des Produktes vor.

Soll ich meine Hypothekarschuld in mehrere Tranchen aufteilen?

Banken empfehlen üblicherweise, die Hypothekarschuld in mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten aufzuteilen. Eine solche Aufteilung hat den Vorteil, dass der Hypothekarkunde nicht die ganze Hypothek auf einmal verlängern muss. Stattdessen kann er flexibler auf die Zins- und Lebenslage reagieren.

Allerdings: Der Kunde kann bei einer Erneuerung einer auslaufenden Tranche nicht ohne weiteres zu einem günstigeren Anbieter wechseln. In der Branche ist eine Ablösung der gesamten Finanzierung nur möglich, wenn sämtliche Tranchen innerhalb von zwei Jahren zur neuen Bank gelangen. Wer tranchiert, ist somit seiner Hausbank was die Konditionen anbelangt ausgeliefert.

Hier finden Sie mehr zum Thema Tranchieren.

Welche Rolle spielen Zinsprognosen?

Die Zinserwartung spielt bei der Wahl der Hypothekarstrategie auch eine Rolle. Festhypotheken sind sinnvoll, wenn Sie langfristig steigende Zinsen erwarten. Rechnen Sie indes mit sinkenden oder stabilen Zinsen, bieten sich Liborhypotheken an. Hier informieren Sie sich über die Zinsprognose und die Zinsentwicklung der letzten Jahren.

Allerdings: Im Prinzip kann es sich nur Risikotyp 8 leisten, sämtliche Finanzierungsoptionen zu prüfen und auf seine Zinserwartung abzustimmen. In allen anderen Fällen bestimmt massgeblich die individuelle Risikobereitschaft und –fähigkeit sowie das Mass an Flexibilität das Hypothekarmodell.

Grundsätzlich gilt: Finanzierungen von Immobilien sind immer ohne Eile aufzugleisen. Lassen Sie sich beraten und vergleichen Sie diverse Finanzierungsangebote. HypoPlus, unser Partner-Service, hilft Ihnen gerne dabei.