Zins-Swap bei Hypotheken: Vorteile und Risiken
Was ist eine Swap-Hypothek und wie funktioniert sie? Comparis erklärt, wann ein Swap auf Hypotheken infrage kommt und was die Risiken sind.
17.05.2022
iStock / Pattanaphong Khuankaew
1. Wie funktioniert eine Swap-Hypothek?
Bei einer Swap-Hypothek handelt es sich im Prinzip um zwei Produkte. Die Swap-Hypothek kombiniert eine Festhypothek mit einem Zins-Swap. «Swap» ist das englische Wort für Tausch. Statt Festhypotheken können Sie auch die Saron-Hypothek (Swiss Average Rate Overnight) als Basis für den Swap wählen.
Beim Zins-Swap werden der Saron-Zinssatz bzw. der Festzinssatz für eine bestimmte Laufzeit zwischen Kreditnehmendem und Kreditgebendem getauscht.
Der Hypothekarnehmende zahlt einen festen Zinssatz und erhält im Gegenzug den aktuellen Saron-Zins vergütet. Der Swap gleicht also das Zinsänderungsrisiko der Saron-Hypothek aus:
Liegt der Saron unterhalb des vereinbarten Zinssatzes, bezahlt der Hypothekarnehmende die Differenz.
Liegt der Saron darüber, wird dem Hypothekarnehmenden die Differenz erlassen.
Wer kann eine Swap-Hypothek abschliessen?
Die meisten Hypothekarinstitute bieten Swap-Hypotheken nur für Privatpersonen mit einem Hypothekenportfolio von mehreren Millionen oder für institutionelle Immobilieninvestoren an.
2. Beispiel Hypothek mit Swap
Sie nehmen eine Saron-Hypothek auf und bezahlen einen Hypothekarzins von 1,9 Prozent. Dieser besteht aus dem eigentlichen Saron-Zinssatz (1 Prozent) und der Kunden-Marge (0,9 Prozent).
Gleichzeitig entscheiden Sie sich für einen Swap mit einer Laufzeit von 10 Jahren. Dieser Swap kostet 1,95 Prozent pro Jahr. Im Gegenzug erhalten Sie von der Bank den schon erwähnten Saron-Zinssatz von 1 Prozent.
Netto kostet der Swap also aktuell 0,95 Prozent (Stand April 2022).
| Saron-Hypothek | 1,9% |
|---|---|
| Swap 10 Jahre | 0,95% |
| Differenz Saron-Zinssatz | – 1,0% |
| Kosten Swap-Hypothek | 1,85% |
(Stand April 2022)
In diesem Fall bezahlen Sie total einen Zinssatz von 1,85 Prozent für die Swap-Hypothek. Dieser verhält sich wie eine 10-jährige Festhypothek.
3. Was sind die Vorteile einer Hypothek mit Zins-Swap?
Eine Swap-Hypothek bietet Ihnen folgende Vorteile:
Günstige Hypotheken
Eine Swap-Hypothek ist generell günstiger als eine Festhypothek.
Vorzeitige Auflösung
Die vorzeitige Auflösung einer Festhypothek kann sehr kostspielig sein. Das hat mit den hohen Vorfälligkeitsprämien zu tun. Denn bei einer vorzeitigen Auflösung müssen Sie die Bank für die entgangene Kundenmarge und die Risikoprämie entschädigen. Bei der Swap-Hypothek vergüten Sie dem Finanzinstitut bei einer Auflösung hingegen nur die Zinsabsicherung.
Lange Laufzeiten
Die Swap-Hypothek können Sie nach Wunsch mit sehr langen Laufzeiten von 30 bis 40 Jahren abschliessen. Das macht die Hypothek besonders bei Renditeobjekten interessant, da die Zinskosten so für Eigentümer gesichert sind – und indirekt auch der Mietzins für die Mieterschaft.
Flexibilität
Mit einer Swap-Hypothek können Sie bei günstigen Saron-Zinssätzen für einige Jahre von den tiefen Zinsen profitieren. Später können Sie sich mit einem Forward-Swap oder einer Swap-Option gegen höhere Zinssätze absichern.
4. Welche Risiken birgt die Swap-Hypothek?
Entscheiden Sie sich für eine Hypothek mit Swap, sollten Sie sich über die folgenden Risiken bewusst sein:
Negativer Saron
Bei einem negativen Saron-Satz müssen Sie der Gegenpartei den Saron-Zinssatz vergüten und erhalten keine Gutschrift. Das kann die Swap-Hypothek sehr viel teurer machen.
Gegenpartei
Mit dem Abschluss einer Swap-Hypothek gehen Sie ein Gegenpartei-Risiko ein. Gegenpartei-Risiko bedeutet: Sie laufen Gefahr, dass Ihre Gegenpartei ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen kann (z.B. bei einem Konkurs). Die Zinsabsicherung ist wertlos, wenn das Finanzinstitut zahlungsunfähig wird.
Steuern
Nicht in allen Kantonen sind die Aufwände für den Swap abzugsfähig. In vielen Kantonen können Sie nur die Zinskosten für die Saron-Hypothek in Abzug bringen. Informieren Sie sich vorher bei der zuständigen Steuerbehörde.
Margen
Bei Ablauf des Rahmenvertrages der Saron-Hypothek kann die Bank die Saron-Marge erhöhen. Das würde einen Anstieg der Kosten für die Swap-Hypothek nach sich ziehen.
5. Fazit: Swap-Hypothek als Alternative zu Festhypotheken?
Zusammenfassend bietet die Swap-Hypothek folgende Vorteile und Risiken:
| Vorteile | Risiken |
|---|---|
| In der Regel günstiger als Festhypothek | Keine Gutschrift bei negativem Saron-Zins |
| Vorzeitige Auflösung günstiger als bei Festhypothek | Zahlungsunfähigkeit des Kreditgebers |
| Zinskosten für lange Laufzeiten abgesichert | Swap-Zins nicht überall von Steuern abziehbar |
| Flexibilität in Verbindung mit Saron-Zinssätzen | Mögliche höhere Kosten nach Ablauf des Rahmenvertrags |
Richtig angewendet, hat eine Swap-Hypothek wertvolle Vorteile gegenüber einer klassischen Festhypothek. Wichtig ist, dass Sie sich der Risiken bewusst sind. Unabhängige Berater können Sie bei der Definition der Hypothekarstrategie unterstützen.
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 27.10.2021