Hypothek

Das Wichtigste zur Eigenheimfinanzierung

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Soll auch bei Ihnen der Traum vom Eigenheim endlich in Erfüllung gehen? Bild: iStock / Natee Meepian

Sie möchten ein Eigenheim kaufen? In den allermeisten Fällen geht das nur mit Hilfe einer Hypothek. Comparis beantwortet die wichtigsten Fragen rund um die Eigenheimfinanzierung.

Ein Häuschen im Grünen oder eine schicke Wohnung in der Stadt – für viele ein Lebenstraum. Nicht wenige scheitern an den finanziellen Hürden. Banken und andere Hypothekaranbieter prüfen im Detail, ob ein Objekt für den Kunden finanziell tragbar ist. Doch was bedeutet das genau? Dieser Artikel erklärt, was es mit den Begriffen Tragbarkeit und Belehnung auf sich hat und zeigt, wie Sie beim Immobilienerwerb vorgehen müssen.

Belehnung: So viel Eigenkapital müssen Sie haben

Wer ein Haus kaufen möchte, muss mindestens 20 Prozent des Kaufpreises in Form von Eigenkapital einbringen. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass Hypothekaranbieter maximal 80 Prozent fremdfinanzieren. Das Verhältnis zwischen Fremdkapital und Kaufpreis wird Belehnung genannt. Je höher die Belehnung, desto grösser die Schuld bei der Bank und desto tiefer das erforderliche Eigenkapital. Wenn der Schätzwert des Kreditinstituts tiefer liegt als der Kaufpreis, dann ist der Schätzwert für die Belehnung massgebend.

Beispiel: Die Bank schätzt ein Wohnobjekt auf 1'000'000 Franken und finanziert mit einer Belehnung von 80 Prozent. Das bedeutet, dass die Hypothek 800'000 Franken beträgt und der Käufer 200'000 Franken an Eigenmitteln einbringen muss. Läge die Belehnung bei 70 Prozent, würden die erforderlichen Eigenmittel 300'000 Franken betragen. 

Die Eigenmittel, die Sie für den Immobilienkauf benötigen, können aus verschiedenen Quellen stammen. 10 Prozent des Kaufpreises müssen jedoch zwingend mit «echten» Eigenmitteln gedeckt werden. Zu diesen gehören beispielsweise:

  • Ersparnisse
  • Wertschriften
  • Erbvorbezug / Schenkungen
  • Säule-3a-Guthaben

Weitere 10 Prozent des Kaufpreises können durch Verpfändung oder Vorbezug der Pensionskasse eingebracht werden, sofern Sie das Wohnobjekt selbst bewohnen. 

Tipp: Achten Sie darauf, dass Sie nicht Ihr ganzes Erspartes für das neue Eigenheim ausgeben. Für Steuern, Gebühren und Unvorhergesehenes sollten Sie stets etwas auf der hohen Kante haben. Wenn Sie 5 Prozent des Liegenschaftswerts als eiserne Reserve verfügbar haben, sind Sie in aller Regel auf der sicheren Seite.

Tragbarkeit: So viel müssen Sie verdienen

Ob Sie sich ein Objekt leisten können, hängt nicht nur von Ihren Eigenmitteln ab, sondern auch von Ihrem Einkommen. Die Hypothekaranbieter gewähren eine Hypothek nur, wenn die laufenden Kosten einen Drittel Ihres Bruttojahreseinkommens nicht übersteigen. Zu den laufenden Kosten gehören die Hypothekarzinsen, Amortisationen und Unterhalts- und Nebenkosten.

Bei den Hypothekarzinsen rechnen die Banken mit Zinsen von 5 Prozent – dem sogenannten kalkulatorischen Zinssatz. Damit stellt sie sicher, dass Sie ihr Eigenheim auch bezahlen können, wenn die Zinsen steigen. Das bedeutet, auch wenn Sie sich ein Wohnobjekt zu den jetzigen tiefen Zinsen leisten können, wird Ihnen der Hypothekaranbieter die Hypothek nur gewähren, wenn Sie auch 5 Prozent tragen können.

Neben den Zinsen für die Hypothek ist mit jährlichen Unterhalts- und Nebenkosten von 1 Prozent des Kaufpreises zu rechnen. Hinzu kommen allfällige Amortisationskosten von 1 Prozent der Hypothekarsumme.

Beispiel: Sie möchten ein Haus im Wert von 1'000'000 Franken kaufen. Sie können 300'000 Franken an Eigenmitteln bereitstellen, sodass die Hypothek 700'000 Franken beträgt. Das heisst, die jährlichen

  • Zinskosten liegen bei 35'000 Franken (kalkulatorischer Zins von 5 Prozent von 700'000);
  • Amortisationskosten betragen 2'222 Franken (Wenn die Belehnung grösser als 66,66 Prozent ist, muss die Hypothek spätestens innerhalb von 15 Jahren auf zwei Drittel amortisiert werden. Die jährlichen Amortisationskosten berechnen sich hier aus der Differenz von 700'000 und 666'666 dividiert durch 15.);
  • Unterhalts- und Nebenkosten liegen bei 10'000 Franken (1 Prozent von 1'000'000).

Die jährlichen Wohnkosten für das beschriebene Objekt, mit denen die Kreditinstitute kalkulieren, betragen demnach 47'222 Franken. Da die laufenden Kosten einen Drittel Ihres Bruttojahreseinkommens nicht übersteigen dürfen, müsste Ihr Einkommen mindestens 141'666 Franken betragen. 

Wenn Sie wissen wollen, was Sie sich leisten können: Mit dem Comparis-Hypothekenrechner finden Sie das schnell und einfach heraus. 

Ihr Eigenheim finden

Da Sie nun wissen, wie teuer Ihr Eigenheim sein darf: Auf dem grössten Online-Angebot für Immobilien der Schweiz finden Sie Ihr neues Zuhause.

Finanzierungspartner finden

Sobald Sie Ihr Wohnobjekt gefunden haben, wird es darum gehen, einen günstigen Hypothekaranbieter zu finden. HypoPlus, ein Partner-Service von Comparis, unterstützt Sie gerne in dieser Frage. Füllen Sie dazu dieses Formular aus. Die Berater von HypoPlus kontaktieren Sie schnellstmöglich.

 

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