Tragbarkeit und Belehnung Ihrer Hypothek richtig berechnen
Eine Hypothek muss tragbar und die Belehnung angemessen sein. Comparis erklärt, was das bedeutet und wie sich die Tragbarkeit berechnen lässt.
08.11.2024
iStock / DaveLongMedia
1. Was ist Tragbarkeit?
Die Tragbarkeit zeigt den Anteil des Einkommens, der theoretisch bei erhöhtem Zinsniveau für die Liegenschaftskosten aufgewendet werden müsste.
Für die Tragbarkeitsberechnung kommen oft diese Berechnungen zur Anwendung:
Kalkulatorischer Zinssatz (oft 5 Prozent)
1 Prozent des Liegenschaftswerts für Unterhalt und Nebenkosten
1 Prozent für die Amortisation, falls eine Belehnung über 66 Prozent besteht
Die Faustregel besagt: Eine Hypothek ist tragbar, wenn höchstens ein Drittel des Haushaltseinkommens ausreicht, um Zinsen, Nebenkosten und Amortisation zu decken – und zwar unter der Annahme eines Hypothekarzinssatzes von fünf Prozent.
Dieser kalkulatorische Zins liegt deutlich über den aktuellen Hypothekarzinsen: Ende September 2026 kostete eine 10-jährige Festhypothek im Durchschnitt 2,07 Prozent. Mit dem höheren Wert prüft die Bank, ob Sie die Hypothek auch bei steigenden Zinsen noch tragen können.
Liegt die Tragbarkeit über 33 Prozent, lehnen viele Hypothekargeber eine Finanzierung ab.
Die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht (Finma) legt keine spezifischen quantitativen Vorgaben für die Tragbarkeit von Hypotheken fest. Stattdessen anerkennt sie die von der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg) erarbeiteten Selbstregulierungen als Mindeststandards. Diese Richtlinien definieren qualitative Anforderungen an die Kreditprüfung, Bewertung und Abwicklung grundpfandgesicherter Kredite.
Beispiel ausreichende Tragbarkeit – bei Belehnung unter 66 Prozent
| Liegenschaftswert | CHF 700’000 |
|---|---|
| Hypothek | CHF 400’000 |
| Bruttoeinkommen | CHF 100’000 |
| Ausgaben | CHF 27’000 (CHF 20’000 Zinsbelastung, CHF 7’000 Unterhaltskosten) |
| Tragbarkeit | 27 % (gemessen am Einkommen von CHF 100’000) |
Beispiel unzureichende Tragbarkeit – bei Belehnung ab 66 Prozent
| Liegenschaftswert | CHF 700’000 |
|---|---|
| Hypothek | CHF 500’000 |
| Bruttoeinkommen | CHF 100’000 |
| Ausgaben | CHF 37’000 (CHF 25’000 Zinsbelastung, CHF 7’000 Unterhaltskosten und CHF 5’000 Amortisationszuschlag) |
| Tragbarkeit | 37 % (gemessen am Einkommen von CHF 100’000) |
2. Was bedeutet Belehnung?
Die Belehnung bezeichnet den prozentualen Anteil des Liegenschaftswerts, der durch eine Hypothek finanziert wird. Sie ist ein wichtiges Kriterium für Banken und Versicherungen bei der Vergabe von Darlehen.
Berechnungsbeispiel Belehnung:
| Liegenschaftswert | CHF 1'000'000 |
|---|---|
| Hypothek | CHF 650'000 |
| Belehnung | 65 % |
Wie hoch darf die Belehnung maximal sein?
Bei selbstgenutztem Wohneigentum gilt die Richtlinie der Schweizerischen Bankiervereinigung: Mindestens 10 Prozent des Belehnungswerts finanzieren Sie mit eigenem Geld. Dieses Geld darf nicht aus der Pensionskasse (2. Säule) stammen.
Meist gewähren Hypothekarinstitute keine Hypotheken, wenn die Belehnung über 80 Prozent beträgt.
Tipp: Mit dem Hypothekenrechner von Comparis gelingt die Berechnung der Belehnung und der Tragbarkeit ganz einfach.
3. Was kann ich tun, wenn die Belehnung zu hoch ist?
Aus der Traum? Nicht unbedingt. Was können Sie tun, um die Belehnung auf 80 Prozent oder tiefer zu bringen?
Sie haben grundsätzlich zwei Möglichkeiten:
Reduktion des Kaufpreises
Sie können versuchen, den Verkaufspreis herunterzuhandeln. Allerdings kann das je nach Nachfrage und Schätzwert der Immobilie schwierig sein.
Erhöhung des Eigenkapitals
Erhöhen Sie das Eigenkapital durch Vorbezug von Vorsorgegeldern aus der zweiten oder dritten Säule.
4. Häufige Fragen zu Tragbarkeit und Belehnung
Banken rechnen mit dem Bruttoeinkommen des Haushalts. Die Faustregel: Zinsen, Nebenkosten und Amortisation dürfen höchstens ein Drittel davon betragen. Für die Zinsen rechnet die Bank mit einem kalkulatorischen Zinssatz von oft fünf Prozent. Wie viel Hypothek Ihr Einkommen trägt, zeigt der Hypothekenrechner von Comparis.
Multiplizieren Sie die Höhe der Hypothek mit dem Zinssatz. Das ergibt die Zinskosten pro Jahr. Ein Beispiel: Eine Hypothek von 800’000 Franken zu 2,07 Prozent kostet 16’560 Franken pro Jahr. So viel kostete Ende September 2026 im Durchschnitt eine zehnjährige Festhypothek. Für die Tragbarkeit rechnet die Bank mit einem höheren Zins von oft fünf Prozent. Das wären 40’000 Franken pro Jahr. Aktuelle Zinsen zeigt das Comparis-Hypobarometer.
Die Wohnkosten übersteigen dann ein Drittel des Einkommens, gerechnet mit dem kalkulatorischen Zins. Liegt die Tragbarkeit über 33 Prozent, lehnen viele Hypothekargeber eine Finanzierung ab. Das betrifft oft Personen nach der Pensionierung, weil das Einkommen sinkt. Dann kann es schwierig werden, die Hypothek zu verlängern oder zu erhöhen. Prüfen Sie die Tragbarkeit deshalb spätestens ab 55 Jahren. So bleibt Zeit, mehr in die Säule 3a einzuzahlen. Oder Sie schliessen Lücken in der Pensionskasse.
Zurzeit ist die Saron-Hypothek günstiger. Sie kostete Ende September 2026 rund 0,8 bis 1,2 Prozent. Eine fünfjährige Festhypothek lag bei 1,90 Prozent. Die Festhypothek bietet dafür Planungssicherheit: Der Zins bleibt über die ganze Laufzeit gleich. Entscheidend ist, wie viel Zinsrisiko Sie tragen können. Sie können beide Modelle auch in Tranchen kombinieren. Mehr dazu lesen Sie im Vergleich von Saron- und Festhypothek.
Immobilienkauf: alle Schritte im Überblick
Dieser Ratgeber gehört zu Schritt zwei «Finanzierung». In der Übersicht zeigt Comparis alle Schritte von der Frage, ob sich ein Kauf lohnt, bis zum Einzug. Sie verkaufen gleichzeitig Ihr bisheriges Eigenheim? Dann hilft Ihnen die Übersicht Verkaufen und neu kaufen.
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Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 12.02.2011
