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Hausverkauf: So wird der Verkehrswert einer Liegenschaft berechnet

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| von Frédéric Papp |
Bild: iStock / KatarzynaBialasiewicz

Der Verkehrswert einer Liegenschaft muss nicht zwingend mit dem Marktwert übereinstimmen. Comparis nennt die Unterschiede und erklärt, mit welchen Methoden der Verkehrswert berechnet wird.

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Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?

Der Verkehrswert entspricht dem Preis einer Immobilie, der am Markt erzielt werden kann. Er ist das Endresultat einer Immobilienbewertung. Der Preis setzt sich primär zusammen aus dem Land- und Gebäudewert. Die massgebende Komponente ist der Bodenpreis. In steuergünstigen Regionen sowie Gebieten mit grosser Immobiliennachfrage ist er normalerweise höher als in weniger attraktiven Regionen.

Sind Verkehrswert und Verkaufspreis identisch?

Der effektiv erzielte Verkaufspreis eines Hauses oder einer Wohnung muss nicht zwingend mit dem Verkehrswert übereinstimmen. Die Preisgestaltung hängt hauptsächlich von Angebot und Nachfrage ab. Übersteigt das Angebot an Immobilien die Nachfrage, müssen Sie mit Preisen unter dem Verkehrswert rechnen. Ist die Nachfrage nach Immobilien indes grösser als das Angebot, können Sie Preise über dem Verkehrswert erreichen.

Welche Bewertungsmethoden gibt es?

Primär gibt es drei Bewertungsmethoden:

1. Die Substanzwertmethode legt den Fokus auf den Land- und Zeitwert des Gebäudes und wird üblicherweise von professionellen Immobilienschätzern gegen ein Honorar erstellt. Die Substanzwertmethode wird in der Regel für Luxusimmobilien oder Liebhaberobjekte herangezogen.

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2. Die hedonische Schätzmethode eignet sich für hinreichend gut beschriebene Wohnimmobilien. Der Wert einer spezifischen Liegenschaft basiert auf den effektiv erzielten Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien in einer Region. Banken und Immobilienmakler setzen üblicherweise auf hedonische Schätzmodelle, da sie marktnahe Bewertungen ergeben.

3. Die Ertragswert-Methode findet bei Renditeliegenschaften Anwendung. Sie zieht den Wert einer Liegenschaft aus der Aufsummierung von dauernden und konstanten Netto-Mieteinnahmen.

Wie lässt sich der Verkehrswert berechnen?

1. Onlinetools: Eigentümer können den Wert ihrer Immobilie kostenlos mit Online-Tools berechnen lassen. In die Bewertung fliessen mitunter Wohnort, Wohnfläche, Baujahr oder Zustand der Immobilie. Solche Bewertungstools geben eine erste Einschätzung ab und markieren einen Ausgangspunkt für die umfassendere Bewertung durch einen Immobilienexperten.

2. Expertenschätzungen: Eigentümer schätzen den Wert ihrer Immobilie teilweise zu hoch ein. Professionelle Immobilienschätzer verfügen über das nötige Know-how, um Faktoren wie Lage, Zustand der Liegenschaften und weitere individuelle Besonderheiten angemessen zu bewerten.

3. Maklerbewertungen: Professionell arbeitende Makler kennen den Markt und sind in der Lage, durch eine hedonische Bewertung eine marktnahe Schätzung des Verkehrswerts zu ermitteln. Testen Sie mit folgenden Fragen die Fachkompetenz eines Maklers.