Hypothek und Steuererklärung: Wann kann ich Steuern abziehen?

1. Hypothek und Steuern: Was muss ich wissen?

Eigenmietwert kurz erklärt

Wer Wohneigentum besitzt, muss die Immobilie bei Bund und Kanton versteuern. Entscheidend ist die Höhe des Eigenmietwerts. In der Steuererklärung dient der Eigenmietwert als fiktives Einkommen. Er richtet sich danach, wie viel Geld Sie bei einer Vermietung Ihrer Immobilie erhalten würden.

Besteuerung des Eigenmietwerts

Die Steuerbehörden bestimmen den Eigenmietwert in einer Veranlagungsverfügung. Diese Einschätzung sollten Sie nach Erhalt genau prüfen und wenn nötig anfechten.

So können Sie unter Umständen Steuern sparen. Denn: Je höher der Eigenmietwert, desto höher ist das steuerbare Einkommen. Umgekehrt sinkt mit einem tieferen Eigenmietwert auch die Steuerbelastung.

2. Wie kann ich mit der Hypothek Steuern sparen?

Haben Sie für die Finanzierung Ihres Eigenheims eine Hypothek aufgenommen? Bestimmte Bestandteile der Hypothek können Sie steuerlich absetzen. So funktioniert es:

Schuldzinsen Ihrer Hypothek von Steuern abziehen

Sie dürfen die Hypothekarzinsen steuerlich abziehen. Je nach Höhe der Hypothek kann das Ihre Steuerrechnung deutlich entlasten. Aus steuerlicher Sicht ist deshalb eine möglichst hohe Hypothek vorteilhaft. Eine höhere Hypothek bedeutet höhere Schuldzinsen und dadurch einen grösseren Steuerabzug.

Wichtig: Sie müssen sich die Hypothek auch leisten können. Dazu folgende Faustregel zur Tragbarkeit und Belehnung: Sie benötigen mindestens 20 Prozent Eigenmittel. Die jährlichen Wohnkosten dürfen ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens nicht übersteigen.

Werterhaltender Unterhalt des Wohneigentums

Mit den Unterhaltskosten vergrössern Sie den Steuerabzug der Hypothek. Denn als Wohneigentümerin oder -eigentümer können Sie sogenannte werterhaltende Renovationen von den Steuern abziehen. Dabei wählen Sie zwischen einem Pauschalabzug und dem Abzug der effektiven Kosten. Mehr zum Thema finden Sie in diesem Artikel: Welche Renovationen kann ich von den Steuern abziehen?

Amortisation der Hypothek von Steuern abziehen

Grundsätzlich verlangen die Finanzinstitute vom Eigentümer eine Rückzahlung der Zweithypothek. Diese Amortisation senkt die Belehnung auf höchstens zwei Drittel des Liegenschaftswerts – innert maximal 15 Jahren. Diese Abzahlung kann über eine direkte oder die indirekte Amortisation erfolgen.

Die Wahl der Amortisation wirkt sich auch auf die Steuerrechnung aus. Bei der direkten Amortisation steigt die Steuerlast kontinuierlich. Bei der indirekten Amortisation können Sie länger mehr Hypothekarschulden vom steuerbaren Einkommen abziehen. Mehr dazu lesen Sie hier: Amortisation der Hypothek – direkt oder indirekt?

3. Wo kann ich die Hypothek in der Steuererklärung abziehen?

So können Sie in der Steuererklärung die Hypothek eintragen: Führen Sie die bezahlten Schuldzinsen der Hypothek im Schuldverzeichnis Ihrer Steuererklärung auf. Etwas komplizierter wird es bei werterhaltenden Renovationen. Hier haben Sie zwei Möglichkeiten:

• Die Kosten für den Unterhalt können Sie pauschal abziehen. Quittungen und Belege für die Renovationen müssen Sie nicht einreichen.

• Alternative: Sie reichen alle Quittungen Ihrer Sanierung mit der Steuererklärung ein. Die Faustregel: Übersteigen die effektiven Renovationskosten den Pauschalbetrag, sparen Sie Steuern. Bewahren Sie deshalb alle Quittungen auf.

Comparis-Tipp: Verteilen Sie die werterhaltenden Renovationen über mehrere Jahre. So brechen Sie die Steuerprogression und bezahlen in dieser Phase bei gleichbleibendem Einkommen insgesamt weniger Steuern.