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Öffentliche Beurkundung: Was gehört in den Kaufvertrag?

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Setzen Sie sich mit den Konditionen des Verkaufsvertrages frühzeitig auseinander. Bild: iStock / fizkes

Ein Hauskauf muss vertraglich besiegelt werden. Im Kaufvertrag muss auch die Haftungsfrage für Sach- und Rechtsmängel geregelt werden.

Der notariell aufgesetzte und beurkundete Vertrag ist die Basis jedes Immobilienkaufs. Er verpflichtet den Verkäufer zur Übertragung des Eigentums und den Käufer zur Zahlung des vereinbarten Kaufpreises. Nach der öffentlichen Bekundung durch den Notar ist er für beide Parteien bindend.

Öffentliche Beurkundung

Der Notar ist in einigen Kantonen frei wählbar. Fündig werden Sie beispielsweise beim Verzeichnis vom Schweizerischen Notarenverband. Verfügt ein Kanton jedoch über sogenannte Amtsnotare, müssen Sie sich an das dafür zuständige Amt wenden: Das kann das kantonale Handelsregisteramt, das Konkursamt oder ein Amtsschreiber sein.

Die Notargebühren für die öffentliche Beurkundung sind von Kanton zu Kanton verschieden – liegen jedoch üblicherweise im Promillebereich des Verkaufspreises. In den meisten Kantonen werden sie zwischen Käufer und Verkäufer hälftig aufgeteilt.

Inhalt des Kaufvertrages

Gemäss Gesetz zwingend öffentlich zu beurkunden sind die Parteien (Käufer und Verkäufer), der Kaufgegenstand und der Kaufpreis. Weitere Aspekte werden üblicherweise ebenfalls im Kaufvertrag behandelt – sind jedoch nicht zwingend.  

Wichtige Daten, die im Kaufvertrag bzw. im Anhang enthalten sein sollten:

  • Angabe der Parteien (Käufer und Verkäufer)
  • Präzise Angabe des Kaufpreises und Zahlungsmodalitäten
  • Anzahlung, Verzinsung und Restbezahlung
  • Regelung der Provisionszahlung bei Verkauf über Dritte
  • Alle relevanten Termine (z.B. der konkrete Bezugstermin bei Neubauten)
  • Genaue Bezeichnung der Liegenschaft
  • Genaue Beschreibung des Kaufgegenstands mit Dienstbarkeiten und Grundpfandrechten
  • Zahlungsregelung von Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer
  • Regelung von Steuerfragen, insb. der Grundstückgewinnsteuer
  • Reglemente der Stockwerkeigentümerschaft
  • Wertquote bei Stockwerkeigentum
  • Regelung der bestehenden Schadenversicherungsverträge
  • Mietverträge (bei Renditeobjekten)
  • Baurechtsverträge
  • Erschliessungspläne
  • Gerichtsstand und Konventionalstrafen
  • Garantieansprüche

Fachpersonen bieten Unterstützung

Überstürzen Sie nichts. Prüfen Sie alle Details des Vertrages bereits vor dem Notariatstermin und ziehen Sie im Zweifelsfall eine Fachperson hinzu. Zum Schutz vor unliebsamen Überraschungen können Sie den Vertag von einer unabhängigen Fachperson, wie etwa einem Baujuristen oder einem unabhängigen Hypothekarberater, prüfen lassen.

Als Bauherr können Sie zudem einen Bauherrenberater oder Bautreuhänder beiziehen. Der Bautreuhänder begleitet Sie während der gesamten Planungs- und Bauphase. Er berät Sie zum Beispiel in vertraglichen und technischen Fragen, kontrolliert den Baufortschritt und nimmt das fertige Bauwerk ab.

Weitere Informationen zu den Tücken des Kaufvertrages finden Sie in unserem Artikel «Hauskauf: Sieben Tücken im Kaufvertrag»

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