Immobilienwert & Hauswert berechnen: Wie viel ist mein Haus wert?

2. Wie wird der Immobilienwert methodisch berechnet?

Je nach Verwendungszweck und Art der Immobilie kommen unterschiedliche Schätzmethoden zur Anwendung. Gängig sind vor allem folgende drei Methoden:

• Hedonischen Schätzung: Der Wert einer Immobilie wird bei dem Modell durch den Vergleich mit ähnlichen verkauften Objekten bestimmt. Daraus leitet das hedonische Preismodell den Verkehrswert ab. Das Modell eignet sich vor allem für selbst bewohnte Standardimmobilien.

• Ertragswertmethode / Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF-Methode): Beide Methoden dienen der Wertermittlung von Renditeliegenschaften. Im Grundsatz werden künftige Mieterträge aufsummiert und mit einem Kapitalisierungssatz auf ein Bewertungsdatum abgezinst.

• Substanzwertmethode: Der Werte einer Liegenschaft setzt sich hier aus Landwert und Zeitwert der Liegenschaft zusammen. Die Substanzwertmethode berücksichtigt (abgesehen vom Landwert) keine marktlichen Kriterien. Der Substanzwert kann deswegen vom Marktwert abweichen. Die Substanzwertmethode wird unter anderem für Luxusimmobilien herangezogen.

3. Wann ergibt ein Wertgutachten Sinn?

Bei Luxusimmobilien, sanierungsbedürftigen Liegenschaften, Immobilien mit einem hohen Landanteil, Liebhaberobjekten oder historischen Gebäuden ist es ratsam, einen professionellen Immobilien-Experten mit der Schätzung der Liegenschaft zu betrauen. Das daraus resultierende schriftliche Wertgutachten gibt neben dem Schätzwert auch die bauliche Substanz der Liegenschaft wieder.

4. Welche Vorteile hat eine professionelle Bewertung?

Verkäufer schätzen die aktuelle Marktlage oft ungenau ein. Beispiel: Der tägliche Fussweg von 15 Minuten zur nächsten Bushaltestelle ist für Sie mittlerweile Alltag. Für potenzielle Käuferinnen und Käufer mag das ein Argument gegen den Kauf sein.

Die Folge sind nicht marktgerechte Preisvorstellungen. Ein zu hoher Preis kann den Verkaufsprozess unnötig in die Länge ziehen. Setzen Sie den Preis zu tief an, verschenken Sie Geld. Deshalb kann es sich lohnen, einen Experten für die Immobilienschätzung zu Rate zu ziehen. 

5. Immobilienwert berechnen: Welche Kriterien spielen eine Rolle?

Der Schätzwert einer Immobilie bemisst sich anhand mehrere Dutzend Kriterien, wie zum Beispiel:

• regionaler Immobilienmarkt

• regionaler Arbeitsmarkt

• Lage / unmittelbares Umfeld

• Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel

• Bildungseinrichtungen

• Einkaufszentren

• Erholungszonen

• Umliegende Bebauung / Verdichtung

• Nutzungsmöglichkeiten, wie z.B. Stellplätze für Autos

• Baujahr

• Wohnfläche/Landwert

• Grundriss

• Ausbaustandard

• energetischer Zustand der Immobilie

• evtl. regionale Preisentwicklungen