Immobilienmarkt Schweiz: Das müssen Sie jetzt wissen
Die Zinsen der Banken sind seit 2022 wieder am Steigen. Das wirkt sich auch auf den Häuser- und Wohnungsmarkt aus. Comparis zeigt, worauf Sie als Immobilienbesitzerin oder Immobilienbesitzer jetzt achten sollten.
09.10.2023
iStock / Michael Derrer Fuchs
1. Wie ist die aktuelle Situation auf dem Schweizer Immobilienmarkt?
Die Lage hat sich in den letzten zwei Jahren verändert. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat den Leitzins 2022 wegen der gestiegenen Inflation zum ersten Mal seit 2007 deutlich angehoben.
Mitte Juni 2022 erfolgte eine erste Erhöhung von minus 0,75 auf minus 0,25 Prozent. Zwischen September 2022 und Juni 2023 kam es zu weiteren Leitzinserhöhungen. Aktuell beträgt der Leitzins 1,75 Prozent.
Nachfrage nach Wohnraum bleibt
Der Immobilienmarkt reagiert sensibel auf Veränderungen des Leitzinses und der Hypothekarzinsen. Nach einem 10-Jahres-Hoch bei den Richtsätzen für Festhypotheken im Oktober 2022 sind die Hypothekarsätze aktuell relativ stabil.
Stabil ist bislang auch die Nachfrage nach Wohnraum. «Grund dafür sind unter anderem die aussergewöhnliche Zuwanderung, die gestiegenen Baukosten und die relativ geringe Bautätigkeit in den letzten Jahren», sagt Comparis-Immobilienexperte Dirk Renkert.
2. Droht ein weiterer Immobiliencrash?
Ende der 1980er und Anfang der 1990er stiegen die Leerstandszahlen bei Schweizer Immobilien. Es bestand eine zu geringe Nachfrage nach Wohnraum. Die dann platzende Immobilienblase führte direkt in eine Immobilienkrise.
Die Preise sanken teilweise um bis zu 40 Prozent. Hypothekarnehmende und Investierende gerieten in Schwierigkeiten. Banken verloren wegen Abschreibungen einen mittleren zweistelligen Milliardenbetrag.
Hoher kalkulatorischer Zinssatz schützt vor Krise
Diese Situation dürfte sich aber kaum so schnell wiederholen. Denn bei der Vergabe von Hypotheken rechnen Banken mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent. Sie prüfen also jeweils, ob die zu vergebende Hypothek auch bei diesem hohen Zinssatz für Sie als Hypothekarnehmerin oder Hypothekarnehmer noch tragbar wäre.
Die Zinsen für zehnjährige Festhypotheken bewegen sich gemäss dem Comparis-Hypobarometer aktuell zwischen zwei und drei Prozent. In absehbarer Zeit liegen sie also noch deutlich unter dem kalkulatorischen Zinssatz.
Ein weiterer Anstieg der Hypothekarzinsen dürfte also nicht zu einem grossflächigen Kreditausfall bei Hypothekarnehmenden führen. Dennoch könnten sich grundsätzlich steigende Zinsen – je nach Region und Lage der betreffenden Immobilie – in Form von sinkenden Immobilienpreisen bemerkbar machen.
Renditeimmobilien sind besonders gefährdet
Renditeimmobilien sind erfahrungsgemäss besonders von steigenden Zinsen betroffen. Steigen die Hypothekarzinsen, während die Mietrendite nicht gleichermassen zulegt, ist die Immobilie als Anlage nicht mehr so attraktiv wie bisher. Die Folge: Der Marktwert der Immobilie sinkt.
Steigende Belehnung dürfte nicht zum Problem werden
Sinkt der Wert der Immobilie, steigt automatisch die Belehnung. In diesem Zusammenhang ist oft die Rede davon, dass Hypothekarinstitute in diesem Fall eine Nachzahlung vom Hypothekarnehmenden verlangen können.
In der Praxis ist das jedoch kaum durchsetzbar. Denn dazu müsste die Wertveränderung der Immobilie nachgewiesen werden. Und das ist – zumindest bis zum tatsächlichen Verkauf – nicht möglich.
3. Was bedeutet das für Immobilienbesitzerinnen und Immobilienbesitzer?
Die überwiegende Mehrheit der Schweizer Haus- und Wohnungsbesitzenden setzt bei der Wahl der Finanzierung auf Festhypotheken. Damit sind sie während der ganzen Laufzeit gegen weitere Zinsänderungen abgesichert. Der Preis dafür ist eine Art Versicherungsprämie: Eine 10-jährige Festhypothek kostet aktuell zwischen 2 und 3 Prozent pro Jahr.
Immobilienbesitzende sollten sich rechtzeitig mit der Refinanzierung Ihrer Hypothek befassen. Tipps für Hypothekarnehmende zur aktuellen Situation finden Sie in der Comparis-Hypothekarzinsprognose.
4. Welche Fragen müssen sich potenzielle Immobilienverkaufende stellen?
Selbst wer die eigene Immobilie als langfristige Investition sieht, möchte sich vielleicht irgendwann von seinem Objekt trennen. Nur: Wann ist der beste Zeitpunkt, um eine Immobilie zu verkaufen, und wie gehe ich dabei vor? Die folgenden Fragen helfen bei der Entscheidung.
Wann steht ein Verkauf an und welche Preisentwicklung erwartet Sie bis dann?
Niemand kann die Marktentwicklung genau vorhersagen. Ziehen Sie einen künftigen Verkauf Ihrer Immobilie in Betracht, sollten Sie sich aber rechtzeitig Gedanken über mögliche Immobilienmarkt-Szenarien und deren Folgen für Ihre Verkaufspläne machen.
In der Vergangenheit hielten die unterschiedlichen Phasen der Immobilienpreis-Entwicklung mehrfach über viele Jahre an. Eine Phase einfach «auszusitzen», ist daher unter Umständen schwierig.
Unabhängig von der aktuellen Marktsituation gilt: Mit Bedacht und vorausschauend handeln zahlt sich aus. Bei plötzlichem Zeitdruck müssen Sie Ihre Immobilie möglicherweise unter dem Marktpreis bzw. Verkehrswert verkaufen.
Beim Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks aus dem Privatvermögen mit Gewinn wird eine Sondersteuer fällig – die sogenannte Grundstückgewinnsteuer. Unter gewissen Umständen lässt sich diese Grundstückgewinnsteuer aufschieben. Auch hier lohnt sich gute Planung.
Möchten Sie selber verkaufen oder einen Makler engagieren?
Um eine Immobilie richtig zu verkaufen – und einen guten Preis dafür zu erzielen –, sollte die Vermarktung des Hauses oder der Wohnung gut durchdacht sein.
Stimmt meine Verkaufsstrategie?
Die Preissetzung für Immobilien erfordert viel Fingerspitzengefühl. Das gilt besonders in der aktuellen Marktlage.
Haben Sie Ihre Immobilie bereits zum Kauf ausgeschrieben und ist die Nachfrage gering? Dann sollten Sie den Angebotspreis nochmals überdenken.
Was mache ich mit dem Verkaufserlös?
Auch bei unruhigem Markt gilt: Immobilien sind grundsätzlich eine sichere Anlage und schützen vor Inflation. Vor dem Verkauf sollten Sie daher darüber nachdenken, was Sie mit dem Verkaufserlös machen. So verhindern Sie, dass das Geld mit wenig Rendite auf Ihrem Konto liegen bleibt.
5. Welche Fragen müssen sich potenzielle Käuferinnen und Käufer stellen?
Der Anstieg der Hypothekarzinsen dürfte etliche künftige Hauseigentümer veranlasst haben, ihre Pläne noch einmal zu überdenken.
Doch der Zinssatz ist bei weitem nicht der einzige wichtige Faktor beim Hauskauf. Vor allem, weil die Zinslast historisch gesehen immer noch sehr tief ist. Das zeigt die Comparis-Übersicht zur Zinsentwicklung bei Hypotheken. 2008 lag der 10-jährige Zinssatz zwischenzeitlich beispielsweise bei 4,65 Prozent – nicht bei 2 oder 3 Prozent.
Saron- oder Festhypothek?
Als Käuferin oder Käufer sollten Sie sich fragen, ob Sie sich für eine Festhypothek oder eine Saron-Hypothek entscheiden wollen. Festhypotheken bieten während ihrer festen Laufzeiten Schutz vor steigenden Hypozinsen. Sie sind dadurch aber auch entsprechend teuer.
Saron-Hypotheken passen sich den Marktveränderungen dynamisch an – und sind darum etwas für risikobereite Kaufende, die kurzfristig auch höhere Zinsbelastungen tragen können. Grundsätzlich gilt: Rechnen Sie mit nur moderat steigenden oder sogar fallenden Zinsen, fahren Sie mit einer Saron-Hypothek besser. Gehen Sie aber von einer sehr schnellen, sehr starken und anhaltenden Zinserhöhung durch die Notenbank aus, sollten Sie eine Festhypothek abschliessen.
Weitere wichtige Fragen
Kann und will ich mir meine Traumimmobilie auch längerfristig leisten, wenn die Hypothek durch eine neue, vielleicht teurere Hypothek abgelöst werden muss?
Reflektiert der geforderte Preis die aktuelle Marktlage oder wird gegebenenfalls viel zu viel verlangt?
Gibt es Möglichkeiten, eine Preisreduktion zu verhandeln?
Eine professionelle Beratung erleichtert solche Überlegungen. Fachleute können zwar nicht die Zukunft vorhersagen – doch sie können diverse Finanzierungsmöglichkeiten und Szenarien mit Ihnen durchspielen.
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 25.07.2022
