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Immobilienwert berechnen: Was ist mein Haus wert?

von Frédéric Papp

05.11.2020

Bild: iStock / wichayada suwanachun

Der grösste Teil des Vermögens steckt in der Regel im Eigenheim. Eine professionelle Immobilienbewertung mindert das Risiko, Haus oder Wohnung unter Wert zu verkaufen. Comparis erklärt, wie Schätzwerte von Immobilien ermittelt werden.

Ein zentrales Element im Verkaufsprozess bildet der Verkaufspreis des Eigenheims. Ist der Preis zu tief angesetzt, geht das Haus unter Wert weg. Ist der Preis zu hoch angesetzt, finden sich ziemlich sicher keine Käufer. Preisreduktionen im Nachhinein führen am Ende oft zu einem suboptimalen Verkaufspreis.

Wie verlässlich sind gratis Online-Immobilienbewertungen?

Der erste und einfachste Schritt beim Verkauf einer Immobilie ist die Online-Bewertung. Die Online-Bewertung können Sie gratis über Comparis durchführen. Die Schätzung fusst auf aktuellen Immobilienmarkt-Informationen (basierend auf den effektiven Verkaufspreisen), dem Standort sowie der Beschreibung der Immobilie. So erhalten Sie innerhalb von wenigen Minuten einen ersten Ausgangspunkt für die umfassendere Bewertung durch einen Immobilienexperten.

Wie wird der Immobilienwert methodisch berechnet?

Beim Verkauf einer Immobilie lohnt es sich, auch eine Schätzung durch einen Experten durchführen zu lassen. Verwendungszweck und Art der Immobilie verlangen nach einer jeweils spezifischen Schätzmethode. Gängig sind vor allem folgende drei Methoden:

  1. Das hedonische Preismodell: Der Wert einer Immobilie wird beim hedonischen Preismodell anhand von real vollzogenen Verkaufstransaktionen für ähnliche Objekte in der Region ermittelt. Das Modell eignet sich vor allem für Standardimmobilien, die selbst bewohnt werden.

  2. Ertragswertmethode / Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF-Methode): Beide Methoden dienen der Wertermittlung von Renditeliegenschaften. Im Grundsatz werden künftige Mieterträge aufsummiert und mit einem Kapitalisierungssatz auf ein Bewertungsdatum abgezinst.

  3. Substanzwertmethode: Der Werte einer Liegenschaft setzt sich nach dieser Methode aus Landwert und Zeitwert der Liegenschaft zusammen. Die Substanzwertmethode berücksichtigt (abgesehen vom Landwert) keine marktlichen Kriterien. Der Substanzwert kann deswegen vom Marktwert abweichen. Die Substanzwertmethode wird unter anderem für Luxusimmobilien herangezogen.

Die Schätzverfahren erfordern Fachwissen und Zugang zu entsprechender Software. Professionelle Immobilienmakler, Immobilienberatungs-Unternehmen oder Banken verfügen über das nötige Set-up und erstellen Immobilienbewertungen. Wird die Immobilie über einen Makler verkauft, ist das Entgeld für die Bewertung üblicherweise in der Maklerprovision enthalten.

Wann ergibt ein Wertgutachten Sinn?

Bei Luxusimmobilien, sanierungsbedürftigen Liegenschaften, Immobilien mit einem hohen Landanteil, Liebhaberobjekten oder historischen Gebäuden ist es ratsam, einen professionellen Immobilien-Experten mit der Schätzung der Liegenschaft zu betrauen. Das daraus resultierende schriftliche Wertgutachten gibt neben dem Schätzwert auch die bauliche Substanz der Liegenschaft wieder.

Warum ist von selbst durchgeführten Hausbewertungen abzuraten?

Bei der Schätzung einer Immobilie spielen viele Faktoren eine Rolle, die bedeutungsvoller sind, als Laien vermuten. Haben Sie bereits jahrelang in der Immobilie gewohnt, sind Sie an gewisse Umstände gewöhnt. Beispiel: Der tägliche Fussweg von 15 Minuten zur nächsten Bushaltestelle ist für Sie mittlerweile Alltag. Für potenzielle Besitzer mag das ein Argument gegen den Kauf sein. Verkäufer schätzen die aktuelle Marktlage oft zu ungenau ein. Die Folge sind nicht marktgerechte Preisvorstellungen. Ein zu hoher Preis kann den Verkaufsprozess unnötig in die Länge ziehen. Setzen Sie den Preis zu tief an, verschenken Sie Geld.

Welche Kriterien bestimmen den Wert einer Immobilie?

Der Schätzwert einer Immobilie bemisst sich anhand mehrere Dutzend Kriterien, wie zum Beispiel:

  • regionaler Immobilienmarkt
  • regionaler Arbeitsmarkt
  • Lage / unmittelbares Umfeld
  • Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel
  • Bildungseinrichtungen
  • Einkaufszentren
  • Erholungszonen
  • Umliegende Bebauung / Verdichtung
  • Nutzungsmöglichkeiten, wie z.B. Stellplätze für Autos
  • Baujahr
  • Wohnfläche/Landwert
  • Grundriss
  • Ausbaustandard
  • energetischer Zustand der Immobilie
  • evt. regionale Preisentwicklungen?

Immobilienverkauf geplant? Erfahren Sie kostenlos Ihren Immobilienwert.

Jetzt Immobilie in nur 3 Min. bewerten

Autor

Frédéric Papp

Experte Finanzen

media@comparis.ch

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