Eigenmietwert: Was ist das und wie wird er berechnet?

1. Was ist der Eigenmietwert?

Seit 1934 gilt in der Schweiz: Wer Wohneigentum besitzt und darin lebt, muss den sogenannten Eigenmietwert als fiktives Einkommen versteuern. Diese Steuer fällt bei Bund und Kanton an.

Der Wert orientiert sich an der Miete, den Sie als Eigentümerin oder Eigentümer bei der Vermietung Ihrer Immobilie erzielen würden. Er wird kantonal festgelegt und gilt für Hauseigentümer oder Stockwerkeigentümer.

2. Warum gibt es den Eigenmietwert?

Haus- und Wohneigentümer zahlen keine Miete und können so sparen. Zudem dürfen sie Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten von den Steuern abziehen. Das heisst: Hauseigentümer hätten ohne Gegenmassnahme einen Steuervorteil.

Der Eigenmietwert soll diesen Vorteil ausgleichen und für mehr Steuergerechtigkeit sorgen.

3. Steuern: Wie den Eigenmietwert berechnen?

Die Berechnung des Eigenmietwerts ist kantonal geregelt. In den meisten Kantonen entspricht der Eigenmietwert ca. 70 Prozent des Marktmietwerts – also dem Betrag, der bei Vermietung erzielt werden könnte. 

Diese Faktoren sind je nach Kanton entscheidend.

• Verkehrswert

• Versicherungswert

• Katasterwert

• Wohnfläche

• Nettonutzfläche

• Baujahr

• Lage und Umgebung

• ortsübliches Mietzinsniveau

• individuelle Wohnsituation

• Ausbaustandard

In dieser Übersicht finden Sie die Berechnungsgrundlage in Ihrem Kanton. Wenden Sie sich bei Fragen direkt an die zuständige kantonale Steuerbehörde.

Der Basiswert macht's komplizierter

In Zürich gilt: Liegt der sogenannte Basiswert über 40’000 Franken bei einer Wohnung oder über 120’000 Franken bei einem Einfamilienhaus, gelten andere Berechnungen. Der Basiswert wird von der Gebäudeversicherung des Kantons Zürich (GVZ) festgelegt. Wenden Sie sich bei Unklarheiten ans Kantonale Steueramt Zürich.

4. Kann ich den Eigenmietwert anpassen?

Verändern sich die Wohnbedürfnisse und bleiben Räume neu ungenutzt? Dann können Sie unter Umständen einen tieferen Eigenmietwert geltend machen. In der Praxis ist das etwa beim Auszug eines Kindes oder im Falle einer Scheidung möglich.

Werden die frei gewordenen Räume aber genutzt – etwa als Gästezimmer oder Bastelraum –, ist die Herabsetzung des Werts nicht möglich. Für Ferienwohnungen besteht kein Anspruch auf Herabsetzung.

5. Was gilt bei Ferienwohnung und Leerstand?

Ferienwohnungen oder Ferienhäuser sind auch zu versteuern. Wer die Immobilie zudem vermietet, muss den Mietertrag als Einkommen versteuern. Sie können dafür aber den Eigenmietwert für diesen Zeitraum herabsetzen lassen.

Auch bei einem Leerstand und einer Nichtnutzung besteht die Steuerpflicht. Ausnahme: Die Immobilie kann als Folge von objektiven, äusseren Umständen nicht benutzt werden. Ausgenommen sind zudem Liegenschaften, die nachweislich nicht vermietet oder verkauft werden können.

6. Wann wird der Eigenmietwert abgeschafft?

Aktuell wird er nicht abgeschafft. Es gab immer wieder Bestrebungen zur Abschaffung oder zu einem Systemwechsel. Ob ausgehend vom Bundesrat, Nationalrat, Ständerat oder durch Volksinitiativen – alle Vorstösse sind bislang gescheitert.