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Eigenmietwert: Die 5 wichtigsten Fragen & Antworten

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Der Eigentumswert wird amtlich festgelegt und muss als fiktives Einkommen versteuert werden. Bild: iStock / eyewave

Die Chancen für eine Abschaffung des Eigenmietwerts sind so hoch wie nie. Doch er ist für die Kantone eine grosse Einnahmequelle, deshalb laufen noch immer politische Diskussionen. Alle Eigenheimbesitzer, die in ihrer Immobilie wohnen, müssen sich daher bis zur endgültigen Abschaffung mit dem Thema Eigenmietwert auseinandersetzen. Comparis klärt auf.

Keine Einnahmen, aber Steuern zahlen: Der umstrittene Eigenmietwert ist nach wie vor Thema in der Politik. Doch was hat es damit auf sich? 

Was ist der Eigenmietwert? 

Der Eigenmietwert entspricht dem Mietwert, den der Eigentümer für die selbst genutzten Räumlichkeiten jährlich aufwenden müsste, wenn er ein gleichwertiges Domizil mieten würde. Oder anders gesagt: Der Eigenmietwert entspricht der Miete, die der Eigentümer bei einer Vermietung seiner Immobilie (Einfamilienhaus oder Stockwerkeigentum) erzielen könnte. Dieser Wert wird amtlich festgelegt und muss vom Eigentümer als fiktives Einkommen versteuert werden – so wollen es die Steuergesetze in der Schweiz. Die Idee dahinter ist, dass Mieter und Eigentümer steuerlich gleichbehandelt werden.

Wie wird der Eigenmietwert berechnet? 

Faktoren, die den Eigenmietwert beeinflussen, sind die Anzahl der Räume und Badezimmer, aber auch der Nebenräume, wie Réduits und Keller sowie Aussenflächen wie Balkone, Terrassen und Gartenanlagen. Diese werden als Raumeinheiten bewertet, zusammengerechnet und ergeben so die Nettonutzfläche.  

Die Höhe des Eigenmietwerts variiert von Kanton zu Kanton. Die Steuerbehörde schätzt den Eigenmietwert vor Ort oder vergleicht die Immobilie mit ähnlichen Objekten. Dabei berücksichtigt sie das örtliche Mietpreisniveau: Im ganzen Kanton werden mehrere unterschiedlich grosse Wohnungen erfasst, begutachtet und jedes Jahr aufgrund der effektiv bezahlten Mietzinse bewertet. In kleinen Ortschaften werden die Werte von vergleichbaren Orten herangezogen. Daraus resultiert ein Norm-Jahresmietwert für den jeweiligen Ort. Dieser ist nach weiteren Kriterien, wie beispielsweise Wohnlage, Bauweise, Baujahr und Ausbaustandard, zu korrigieren. Der so ermittelte Jahresmietwert entspricht dann dem für den Eigenmietwert relevanten Marktmietwert.

Der Eigenmietwert soll massvoll besteuert werden. Dabei gilt der Grundsatz: Er wird tiefer angesetzt als Marktmieten, sodass meist ein Rabatt zwischen 10 und 40 Prozent gewährt wird.

Kann der Eigenmietwert nachträglich gesenkt werden?

Der Eigenmietwert lässt sich herabsetzen. Denn entscheidend ist die tatsächliche Nutzung der selbstbewohnten Liegenschaft. Vermindern sich die Wohnbedürfnisse, etwa durch den Wegzug von Kindern oder durch den separaten Wohnsitz eines Ehepartners bei einer Scheidung, kann ein tieferer Eigenmietwert geltend gemacht werden. Voraussetzung dafür ist aber: Die nicht genutzten Räume müssen tatsächlich leer bleiben. Werden diese Räume neu etwa als Gästezimmer oder Bastelraum genutzt, ist ein Abzug im Sinne einer Unternutzung nicht möglich. Für Ferienwohnungen gilt dieser Anspruch ebenfalls nicht.

Was, wenn der Eigenmietwert falsch berechnet wurde?

Es gibt Fälle, in denen der Eigenmietwert irrtümlicherweise falsch berechnet wurde – beispielsweise durch eine nachträgliche Verkleinerung der Grundstücksfläche, die nicht berücksichtigt wurde. Wir empfehlen deshalb, den Wert nach Festlegung genau zu kontrollieren. Unter Umständen zahlen Sie sonst fälschlicherweise mehrere Tausend Franken im Jahr zu viel. Stellen Sie also fest, dass Ihr Eigenmietwert falsch berechnet wurde, wenden Sie sich direkt an die zuständige Steuerbehörde. Diese wird die Berechnung erneut kontrollieren und den Wert nachträglich anpassen.

Eigenmietwert abschaffen: Ja oder nein?

Die ständerätliche Kommission für Wirtschaft und Abgaben hat erneut einen Anlauf genommen, um den seit 1934 bestehenden Eigenmietwert auf selbstbewohntem Wohneigentum abzuschaffen. Bei den Unterhaltskosten werden folgende Punkte diskutiert:

  • Kein Abzug mehr für Unterhaltskosten, Versicherungsprämien, Verwaltungskosten von Dritten
  • Kein Abzug mehr für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen sowie Denkmalpflege auf Bundesebene. Die Kantone können diese Abzüge auf kantonaler Ebene aber beibehalten.
  • Ersterwerber von Wohneigentum sollen weiterhin zwischen 5’000 und 10’000 Franken zum Abzug bringen

Beim privaten Schuldzinsabzug stellt die Kommission insgesamt fünf Varianten zur Diskussion. Sie reichen von einem 100-prozentigen Schuldzinsabzug in der Steuererklärung bis zu einer gänzlichen Aufhebung des privaten Schuldzinsabzugs.

Gehen die Beratungen im Parlament zügig voran und wird gegen die Vorlage kein Referendum ergriffen, könnte der Eigenmietwert Anfang 2021 fallen.

Weitere Informationen zum Eigenmietwert sowie Steuerspartipps für Eigenheimbesitzer erhalten Sie in unserem Ratgeber «Was ändert sich steuerlich?».