Eigenmietwert: Was ist das und wie wird er berechnet?
Wohnen Sie in einer eigenen Immobilie? Dann müssen Sie den Eigenmietwert als fiktives Einkommen versteuern. Comparis erklärt, worauf Sie achten müssen.
26.08.2025
iStock / AndreyPopov
1. Was ist der Eigenmietwert?
Seit 1934 gilt in der Schweiz: Wer Wohneigentum besitzt und darin lebt, muss den sogenannten Eigenmietwert als fiktives Einkommen versteuern. Diese Steuer fällt bei Bund und Kanton an.
Der Wert orientiert sich an der Miete, die Sie als Eigentümerin oder Eigentümer bei der Vermietung Ihrer Immobilie erzielen würden. Er wird kantonal festgelegt und gilt für Hauseigentümer oder Stockwerkeigentümer.
Kurz gesagt: Sie zahlen Einkommenssteuern, obwohl Sie kein Einkommen mit Ihrem Wohneigentum erzielen.
2. Warum gibt es den Eigenmietwert?
Haus- und Wohneigentümer zahlen keine Miete und können dadurch Geld sparen. Zusätzlich können sie Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten von den Steuern abziehen, was ihnen einen Steuervorteil verschafft.
Steuern sparen mit Hypotheken
Den Eigenmietwert müssen Sie zwingend versteuern. Hypothekarzinsen dürfen Sie hingegen von den Steuern abziehen. Darum kann sich die Aufnahme einer Hypothek aus Steuergründen lohnen.
Der Eigenmietwert gleicht diesen Vorteil aus und soll für mehr Steuergerechtigkeit sorgen. Diese Regelung ist jedoch politisch umstritten. Viele Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer empfinden die Steuer auf den Eigenmietwert als ungerecht, da sie auf ein fiktives Einkommen erhoben wird.
3. Wann wird der Eigenmietwert in der Schweiz abgeschafft?
National- und Ständerat diskutieren bereits seit mehreren Jahren über die Abschaffung des Eigenmietwerts. In der Wintersession 2024 wurde schliesslich beschlossen, den Eigenmietwert abzuschaffen. Am 28. September 2025 stimmt die Schweizer Bevölkerung über die Abschaffung ab.
Welche Auswirkungen hätte eine Abschaffung des Eigenmietwerts für Immobilieneigentümer?
Wird der Eigenmietwert abgeschafft, müssen Sie als Immobilienbesitzerin oder Immobilienbesitzer das fiktive Einkommen aus dem selbst bewohnten Eigenheim nicht mehr versteuern.
Im Gegenzug könnten Sie jedoch künftig keine Hypothekarzinsen und werterhaltenden Renovationen mehr von den Steuern abziehen. Von der Abschaffung profitieren vor allem Eigentümer, die ihre Immobilie weitgehend oder komplett abbezahlt haben. Immobilienbesitzende mit einer hohen Hypothekarschuld hingegen haben kaum bis gar keinen Vorteil durch die Abschaffung des Eigenmietwerts.
4. Wie wird der Eigenmietwert berechnet?
Die Berechnung des Eigenmietwerts ist kantonal geregelt. In den meisten Kantonen entspricht der Eigenmietwert rund 60 bis 70 Prozent des Marktmietwerts.
Das Eidgenössische Finanzdepartement (EFD) veröffentlicht die Berechnungsgrundlage für Ihren Kanton. Wenden Sie sich bei Fragen direkt an die zuständige kantonale Steuerbehörde.
Diese Faktoren können je nach Kanton den Eigenmietwert beeinflussen (Liste nicht abschliessend):
Marktmietwert
Verkehrswert der Immobilie
Vermögenssteuerwert
Versicherungswert
Katasterwert
Wohnfläche
Nettonutzfläche
Baujahr
Lage und Umgebung
ortsübliches Mietzinsniveau
individuelle Wohnsituation
Ausbaustandard
Beispiel: Eigenmietwert in Zürich berechnen
Im Kanton Zürich wird der Eigenmietwert je nach Art der Immobilie unterschiedlich berechnet: Bei Einfamilienhäusern liegt er bei 3,5 Prozent des Vermögenssteuerwerts und für Wohnungen bei 4,25 Prozent.
Der Vermögenssteuerwert setzt sich dabei aus dem Zeitbauwert* und dem Landwert** zusammen.
Bei einem 20-jährigen Einfamilienhaus könnte die Rechnung wie folgt aussehen:
| Vermögenssteuerwert | CHF 1'210'000 |
|---|---|
| davon 3,5 % = Eigenmietwert | CHF 42'350 |
*Der Zeitbauwert ist der Wert eines Gebäudes, der sich aus den geschätzten Neubaukosten abzüglich einer Altersentwertung ergibt.
** Der Landwert ist der Wert des Grundstücks.
Der Basiswert macht's komplizierter
In Zürich gilt: Liegt der sogenannte Basiswert über 120’000 Franken bei einem Einfamilienhaus oder über 40’000 Franken bei einer Wohnung, gelten andere Berechnungen. Der Basiswert wird von der Gebäudeversicherung des Kantons Zürich (GVZ) festgelegt. Wenden Sie sich bei Unklarheiten ans Kantonale Steueramt Zürich.
5. Weitere häufige Fragen rund um den Eigenmietwert in der Schweiz
Nein, für vermietete Liegenschaften müssen Sie keinen Eigenmietwert versteuern. Stattdessen müssen Sie die tatsächlich erzielten Mieterträge als Einkommen deklarieren und versteuern.
Ferienwohnungen oder Ferienhäuser müssen Sie auch versteuern. Vermieten Sie die Immobilie zusätzlich, müssen Sie den Mietertrag als Einkommen versteuern. Dafür müssen Sie während dieser Zeit keinen Eigenmietwert bezahlen.
Auch bei einem Leerstand und einer Nichtnutzung besteht die Steuerpflicht. Ausnahme: Sie können die Immobilie als Folge von objektiven, äusseren Umständen nicht nutzen. Ausgenommen sind zudem Liegenschaften, die nachweislich nicht vermietet oder verkauft werden können.
Verändern sich die Wohnbedürfnisse und bleiben Räume neu ungenutzt? Dann können Sie unter Umständen einen tieferen Eigenmietwert geltend machen. In der Praxis ist das etwa beim Auszug eines Kindes oder im Falle einer Scheidung möglich.
Werden die frei gewordenen Räume aber genutzt – etwa als Gästezimmer oder Bastelraum –, ist die Herabsetzung des Werts nicht möglich. Für Ferienwohnungen besteht kein Anspruch auf Herabsetzung.
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 20.03.2019
