Hypobarometer 2025: Wie entwickelt sich der Hypothekarmarkt?
Der Hypothekenbarometer von Comparis beleuchtet die aktuellen Entwicklungen von Hypotheken. Eine Analyse des 3. Quartals zeigt: Der Schweizer Hypothekarmarkt hat sich im Vergleich zu den Vormonaten kaum verändert.
09.10.2025
iStock / piovesempre
1. Wie haben sich die Hypotheken-Richtzinsen verändert?
Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat im September ihren Zinssenkungs-Zyklus beendet und den Leitzins bei 0 Prozent belassen. Im 3. Quartal haben sich die Konditionen im Schweizer Hypothekenmarkt kaum verändert – weder für Festhypotheken noch für Saron-Hypotheken.
Der Richtzins für 10-jährige Festhypotheken sank seit Ende Juni um lediglich 0,09 Prozentpunkte auf 1,68 Prozent (Stand 30. September 2025). Die aktuellen Handelsspannen betragen 1,3 bis 1,8 Prozent.
Der Richtzins für 5-jährige Festhypotheken liegt aktuell bei 1,39 Prozent (Stand 30. September 2025). Zum Vergleich: Am Jahresanfang betrug der Richtsatz 1,5 Prozent. Aktuell werden 5-jährige Festhypotheken für 1,0 bis 1,5 Prozent angeboten.
Saron-Hypotheken haben sich seit Jahresbeginn weiter vergünstigt. Erstrangige Saron-Hypotheken kosten aktuell im Durchschnitt um die 0,7 bis 1,2 Prozent.
2. Zollturbulenzen beeinflussen Schweizer Hypothekarmarkt nur wenig
Trotz der Turbulenzen um die Zollpolitik der USA und der zunehmenden geopolitischen Spannungen hat sich der Schweizer Hypothekarmarkt bislang unbeeindruckt gezeigt. Ende März haben sich die Kapitalmarktzinsen stark erhöht. Sechs Monate später liegen sie wieder auf dem Stand von Anfang Jahr. Finanzexperte Dirk Renkert ordnet ein:
In der aktuellen Situation ist nicht zu erwarten, dass die Hypothekarzinsen noch weiter deutlich fallen. Es bestehen unverändert hohe geopolitische Spannungen, und die Auswirkungen der Zollpolitik sind weiter nicht absehbar. Die Inflation befindet sich zudem auf Kurs. Und der Schritt zu Negativzinsen stellt eine psychologische Hürde dar, die die SNB vermutlich nur im äussersten Notfall nehmen würde.
3. Aktuelle Hypothekarzinsen in der Schweiz
Die Hypothekarzinsen unterscheiden sich stark je nach
Modell
Laufzeit
Anbieter
Kanton
Comparis hat die durchschnittlichen Unterschiede zwischen dem Richtsatz und dem Top-Zinssatz des Comparis-Hypothekenpartners HypoPlus verglichen. Dabei zeigt sich ein beachtliches Sparpotenzial.
Sparpotenzial beim Abschluss einer Hypothek
Die Zinsen der tatsächlich ausgehandelten Abschlüsse liegen oft unter den Richtsätzen.
Beispiel: Der von HypoPlus vermittelte beste Zins für eine 10-jährige Festhypothek betrug Ende September 2025 1,26 Prozent – bei einem Richtsatz von 1,68 Prozent. Für die gesamte Laufzeit bedeutet das eine Ersparnis von 31’500 Franken bei einer Hypothek von 750’000 Franken.
Täglich aktualisierte Hypothekarzinsen finden Sie im Zinsüberblick von Comparis.
| Laufzeit der Festhypothek | Richtsatz (Stichtag 30.09.2025) | Top-Zinssatz von HypoPlus (Stichtag 30.09.2025) | Potenzielle Ersparnis bei einer Hypothek von 750’000 Franken |
|---|---|---|---|
| 3 Jahre | 1,22 Prozent | 0,88 Prozent | 7’650 Franken |
| 5 Jahre | 1,39 Prozent | 1,00 Prozent | 14’625 Franken |
| 10 Jahre | 1,68 Prozent | 1,26 Prozent | 31’500 Franken |
| 15 Jahre | 1,84 Prozent | 1,45 Prozent | 43’875 Franken |
Quelle: Comparis, HypoPlus
Bei den von Comparis berechneten Richtsätzen handelt es sich um veröffentlichte, aber nicht verhandelbare Durchschnittszinsen von über 30 Hypothekarinstituten. Sie werden täglich aktualisiert und im Zinsüberblick publiziert.
4. Welches Hypothekarmodell ist am beliebtesten?
Bei den Abschlüssen des Comparis-Hypothekenpartners HypoPlus gab es im letzten Quartal eine leichte Verschiebung bei der Wahl der Laufzeit.
Der Anteil langfristiger Festhypotheken (10 Jahre und länger) sinkt leicht auf 43 Prozent. Zum Vergleich: Im vorherigen Quartal waren es knapp 50 Prozent.
Hypotheken mit mittleren Laufzeiten (4 bis 7 Jahre) machten in diesem Quartal rund ein Drittel aller Abschlüsse aus. In den ersten beiden Quartalen war es rund ein Viertel.
Die Attraktivität von Saron-Hypotheken hat sich etwas abgeschwächt. Der Anteil hat gut ein Drittel eingebüsst und betrug nur noch rund 7 Prozent aller Abschlüsse. Ein Grund dafür: Die Anbieter verlangen höhere Margen.
Mehr Zahlen und Hintergründe zu den Studienergebnissen finden Sie im Hypothekenbarometer von Comparis Oktober 2025.
10-jährige Festhypotheken bleiben weiter die beliebteste Finanzierungsform. Der lange Planungshorizont in unsicheren Zeiten und attraktive Konditionen geben hier den Ausschlag.
Tragbarkeit: Die Einkommenssituation bei der Pensionierung geht häufig vergessen. Ist das Einkommen geringer als vor der Pensionierung, ist die Tragbarkeit der Hypothek gefährdet. Das gilt auch bei einer Frühpensionierung. Tipp: Prüfen Sie, ob eine Teilamortisation möglich ist.
Erneuerung einer auslaufenden Festhypothek: Beachten Sie unbedingt die vertraglichen Kündigungsfristen. Beginnen Sie die Planung frühzeitig und stellen Sie ein Dossier für die Kreditgebenden zusammen. Die Vorlaufzeit beträgt etwa zwei bis drei Monate.
Gut zu wissen: Mit einer Aufteilung in zwei oder mehr Tranchen können Sie die Flexibilität von Festhypotheken erhöhen. Sie müssen nicht das gesamte Hypothekendarlehen erneuern, sondern nur die fällig werdende Tranche. Aber: Die Aufteilung in Tranchen kann die Verhandlungsposition schwächen und den Anbieterwechsel erschweren.
5. Datengrundlage
HypoPlus, der Hypothekenpartner von Comparis, stellt die Zinssätze des Comparis-Hypothekenbarometers zur Verfügung. Diese basieren auf den Richtsätzen von über 30 Kreditinstituten. Die Daten werden täglich aktualisiert und im Zinsüberblick angezeigt. Das nächste Hypothekenbarometer erscheint im Januar 2026.
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 05.10.2013
