Vertrag bei Hausverkauf oder Hauskauf: Was gehört hinein?
Ob Sie den Verkauf Ihrer Immobilie planen oder sich den Traum vom eigenen Haus erfüllen: Der Kaufvertrag ist grundlegend. Comparis erklärt, was Sie beim Kaufvertrag beachten müssen.
19.12.2025
iStock / gradyreese
1. Hausverkauf oder Hauskauf: Was regelt der Kaufvertrag?
Der Kaufvertrag für eine Wohnung oder ein Haus regelt, zu welchen Bedingungen, zu welchem Preis und auf welchen Termin hin die Immobilie die Besitzerin oder den Besitzer wechselt.
Nach der öffentlichen Beurkundung durch den Notar muss die Verkäuferin oder der Verkäufer das Eigentum auf die Kaufenden übertragen. Die Käuferschaft wiederum ist verpflichtet, den Kaufpreis gemäss den Vertragsbedingungen zu zahlen.
Das Notariat veranlasst in der Regel die Anmeldung beim Grundbuchamt – mit der Unterschrift der Verkaufspartei. Wichtig: Ohne diesen Schritt findet kein Wechsel der Eigentümerschaft statt.
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2. Wer macht den Kaufvertrag für eine Wohnung oder ein Haus?
Das Notariat erstellt den Kaufvertrag. Die Notarin oder der Notar agiert dabei neutral. Sie oder er weist auch auf Bestimmungen hin, die eine der beiden Parteien zu stark bevorzugen oder benachteiligen.
Bestehen Unklarheiten? Ziehen Sie im Zweifelsfall eine Fachperson hinzu, z. B. einen Baujuristen oder eine Bauherrenberaterin.
Unser Tipp
Klären Sie vor der Beauftragung des Notariats die wichtigsten Vertragspunkte mit der anderen Vertragspartei. So vermeiden Sie Missverständnisse und müssen später keine grundlegenden Änderungen am Kaufvertragsentwurf verlangen.
3. Was gehört in den Hausverkauf-Vertrag?
Der Kaufvertrag muss schriftlich aufgesetzt sein. Zwingend aufzuführen sind die Vertragsparteien, der Verkaufsgegenstand (Liegenschaft) und der Kaufpreis. Zusätzlich sind folgende Bestimmungen im Vertrag sinnvoll:
Umfassende Angaben zu den Vertragsparteien
Genaue Bezeichnung der Liegenschaft (Adresse, Katasternummer)
Präzise Preisangaben
Zahlungsbedingungen und Fälligkeiten
Alle relevanten Termine
Regelung von Steuerfragen, besonders in Bezug auf eine allfällige Grundstückgewinnsteuer
Zustand der Immobilie bei der Übergabe
Details zu Installationen und Gebäudebestandteilen wie Lift, Heizung, Fassade, Dach etc.
Angaben zu anfallenden Erneuerungsarbeiten, Abnützung und Mängeln
Bei Neubauten: Festlegung des Bezugstermins
Begründungsurkunde, Reglemente der Stockwerkeigentümerschaft
Alle Lasten und Pflichten, die im Grundbuch eingetragen sind
Baurechtsverträge
Erschliessungspläne
Etwaige Ausstiegsklauseln
Inventar: Wird Wohneigentum mit Inventar übergeben, sollten Sie das betreffende Inventar im Kaufvertrag schriftlich festhalten. Das lohnt sich besonders aus steuerlichen Gründen: Verkäuferinnen und Verkäufer können das Inventar vom Verkaufspreis abziehen und so eine allfällige Grundstückgewinnsteuer reduzieren.
Binden Sie die andere Vertragspartei an konkrete und detaillierte Versprechen. So vermeiden Sie unerwartete Kosten beim Hauskauf. Verwenden Sie sorgfältig formulierte Verträge, klar definierte Preise und Termine sowie Planunterlagen. Bei Neu- oder Umbauten gehört ein ausführlicher Baubeschrieb dazu.
Vorlage für den Kaufvertrag
Die Ausarbeitung des Vertragsentwurfs verantwortet die jeweils zuständige Notariatsstelle. Es ist aber sinnvoll, die wichtigsten Vertragsinhalte (Vertragsparteien, Kaufpreis, Verkaufsgegenstand) bereits im Vorfeld zu definieren.
Einige Kantone bieten hierfür etwa ein spezielles Formular, beispielsweise im Thurgau, in Schaffhausen oder in Zürich. In diesem können Käufer und Verkäufer bereits die wichtigsten Vertragsinhalte eingeben und mit dem Einsenden des Formulars die Erstellung eines Verkaufsvertrags veranlassen.
4. Brauche ich einen Vorvertrag?
Ein Vorvertrag hält die Absichten von Käufer und Verkäufer rechtlich bindend fest. Aufgeführt sind in der Regel bereits alle wichtigen Vertragsbestimmungen. Aber: Nur öffentlich beurkundete Vorverträge sind gültig. Und eine öffentliche Beurkundung ist mit hohen Kosten verbunden.
Kostengünstiger ist die Erstellung einer Reservationsvereinbarung. Sie hält ebenfalls die Kauf- bzw. Verkaufsabsicht der potenziellen Vertragsparteien schriftlich fest. Der Unterschied zum Vorvertrag: Es erfolgt keine öffentliche Beurkundung. Rechtlich gesehen sind solche Vereinbarungen nicht bindend.
5. Ab wann ist der Vertrag rechtsgültig?
Damit ein Hauskauf oder Hausverkauf rechtsgültig wird, ist zwingend eine öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags notwendig. Erst die Beurkundung durch eine berechtigte Notariatsstelle verpflichtet die Käuferschaft zur Zahlung des Kaufpreises und die Verkäuferschaft zum Übertrag des Eigentums auf die Käuferschaft.
6. Wann erfolgt die Zahlung des Kaufpreises?
Die Zahlungsbedingungen können die Vertragsparteien grundsätzlich individuell vereinbaren und im Kaufvertrag festhalten. Als Käuferin oder Käufer müssen Sie spätestens beim Unterzeichnen des Kaufvertrags beim Notariat ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen einer Bank vorweisen. Es bestätigt, dass unter den vereinbarten Bedingungen die Zahlung des vereinbarten Kaufpreises tatsächlich erfolgt.
Die Überweisung des vereinbarten Kaufpreises erfolgt in der Regel erst nach der öffentlichen Beurkundung und nach dem Eintrag im Grundbuch. Je nach Zahlungsvereinbarung erfolgt die Zahlung gar erst im Zuge der Hausübergabe.
Gut zu wissen
Solange nicht alle Bedingungen eines Zahlungsversprechens erfüllt sind, darf die Notarin oder der Notar das Geschäft noch nicht beim Grundbuchamt anmelden.
Anzahlung auf zweckgebundenes Konto
Oft verlangen Verkäuferinnen und Verkäufer bereits bei Abschluss eines Reservationsvertrags eine Anzahlung. Möchten Sie als Käuferin oder Käufer darauf eingehen? Zahlen Sie den Betrag auf ein zweckgebundenes Sperrkonto ein. Sollte der Kauf der Immobilie scheitern, sichern Sie sich als Käuferin oder Käufer problemlos Zugriff auf den von Ihnen einbezahlten Betrag.
7. Vertrag Hausverkauf: Häufige Fragen
Beim Kaufvertrag für eine Immobilie sollten Sie besonders sorgfältig sein. Kleine Formulierungen können grosse finanzielle und rechtliche Folgen haben. Unsere Checkliste zum Herunterladen gibt Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Punkte, die in den Kaufvertrag gehören.
Neben dem tatsächlichen Inhalt des Kaufvertrags sollten Sie folgende Punkte beachten:
Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, damit er rechtskräftig ist.
Der Vertragsentwurf sollte rechtzeitig vor dem Notartermin vorliegen, damit Sie ihn in Ruhe prüfen können.
Offene Fragen oder Änderungswünsche sollten Sie vor der Beurkundung klären.
Wichtig ist ein klarer Ablauf, damit Zahlungen, Übergabe und Eintragungen koordiniert erfolgen.
Die Käuferschaft braucht eine verbindliche Zusage für die Finanzierung, bevor der Vertrag unterschrieben werden kann.
Die richtige Finanzierung
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Zusätzlich zu den allgemeinen Punkten beim Immobilienkauf gibt es bei Eigentumswohnungen spezifische Aspekte des Stockwerkeigentums, die Sie im Kaufvertrag zwingend regeln sollten. Dazu zählen:
Stockwerkeigentumsanteil mit Wertquote: Diese Quote bestimmt Ihre Stimmrechte und Ihren Kostenanteil.
Begründungsurkunde und Aufteilungspläne: Darin sind Abgrenzungen von Sonderrecht, gemeinschaftlichen Teilen und Sondernutzungsrechten festgelegt.
Stockwerkeigentums-Reglement, allfällige Benutzungsordnungen und Hausordnung.
Vertragliche Regelung zum Erneuerungsfonds: aktueller Stand und Einlagepflicht.
Kostenverteilung für gemeinschaftliche Teile (Fassade, Dach, Lift, Heizung etc.).
Sondernutzungsrechte (z. B. Gartenanteil, Terrasse, Aussenparkplatz).
Die Notariatskosten für die öffentliche Beurkundung eines Hauskaufs sind kantonal unterschiedlich. In der Regel können Sie mit Kosten zwischen 0,1 und 1 Prozent des Kaufpreises rechnen.
Gut zu wissen: Beachten Sie, dass bei einem Hauskauf zusätzlich Kaufnebenkosten anfallen, beispielsweise für den Grundbucheintrag oder Steuern.
Bei bestehenden Liegenschaften ist es in der Regel so: Die Verkaufspartei schliesst die Mängelhaftung im Kaufvertrag aus. Die Käuferpartei erwirbt die Immobilie in dem Zustand, in dem sie bei der Besichtigung war. Dazu zählen auch versteckte Mängel.
Steht nichts im Kaufvertrag, gilt das Obligationenrecht (Art. 197, Art. 219 Abs. 3): Für fünf Jahre haftet die verkaufende Partei für Mängel und Folgeschäden.
Wann haftet die Verkäuferin oder der Verkäufer?
Die Verkaufspartei haftet nur dann, wenn sie einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Die Beweisführung ist aber schwierig. Eine gründliche Prüfung der Immobilie vor dem Kauf ist deshalb sehr wichtig – wenn möglich im Beisein eines Bausachverständigen.
Garantieansprüche bei Neubauten
Bei Neubauten gilt grundsätzlich das Obligationenrecht. Demnach sind Handwerker, die an einem Bauwerk beteiligt sind, bis zu fünf Jahre für Mängel garantiepflichtig. Werden Mängel absichtlich verschwiegen, gilt eine Frist von zehn Jahren.
Für Neubauten: Vertrag mit SIA-Norm
Bei Neubauten lohnt sich ein Kaufvertrag nach SIA-Norm 118. Es handelt sich um eine Norm des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA). Sie sichert möglichst einheitliche Vertragsbedingungen bei Bauprojekten – unter Berücksichtigung beidseitiger Interessen.
Solange der Kaufvertrag noch nicht öffentlich beurkundet ist, können Sie grundsätzlich vom Kauf oder Verkauf zurücktreten. Haben Sie allerdings dem Kauf oder Verkauf belegbar zugestimmt und zögern Sie das Geschäft unnötig lange hinaus, kann die andere Vertragspartei allfällige Aufwände geltend machen.
Weist der Vertrag gravierende Mängel auf, können Sie die Unterschrift in der Regel ohne Folgekosten verweigern. Das gilt etwa, wenn wichtige Unterlagen fehlen oder eine Täuschung vorliegt. Ist der Kaufvertrag von beiden Parteien unterschrieben und öffentlich beurkundet, gelten nur noch die darin festgehaltenen Ausstiegsklauseln.
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 21.08.2023
