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Hauskauf: 7 Tücken im Kaufvertrag

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Der Kaufvertrag sollte regeln, ab welchem Datum die Immobilie für den Käufer nutzbar ist. Bild: iStock / andresr

Der Kaufvertrag ist das Fundament beim Immobilienkauf. Nach der öffentlichen Beurkundung ist er für beide Parteien bindend. Zur Vermeidung von Enttäuschungen und Problemen sollten Sie folgende sieben Tücken prüfen.

Durch die öffentliche Beurkundung enthält der Kaufvertrag Gültigkeit. Als Käufer gehen Sie eine grosse finanzielle und rechtliche Verpflichtung ein. Prüfen Sie deshalb vor dem Notariatstermin die folgenden sieben Tücken im Kaufvertrag.

1. Garantieansprüche mit SIA-Norm 118 sichern

Im Normalfall gilt beim Kaufvertrag das Obligationenrecht. Stattdessen sollten Sie im Kaufvertrag als Käufer von Neubauten auf die SIA-Norm 118 bestehen. Diese geht über die Minimalvorschriften des Obligationenrechts hinaus. Sie sieht eine Rügefrist von zwei Jahren vor. In dieser Frist können Mängel jederzeit gemeldet werden. Nach Ablauf der Rügefrist können während weiterer drei Jahre Garantieleistungen eingefordert werden. Allerdings müssen die Mängel in dieser Phase unverzüglich gemeldet werden.

Achtung: Manchmal versuchen Generalunternehmer, die Garantieansprüche gegenüber Handwerkern schon am Tag der Übernahme an den Käufer abzutreten. Oft klingt die Vertragsklausel harmlos. Das hat aber zur Folge, dass Sie als Verkäufer selbst mit den Handwerkern verhandeln müssen.  

Eine solche Mängelhaftung wird bei bestehenden Liegenschaften in der Regel ausgeschlossen. Sie erwerben das Haus oder die Wohnung im bei der Besichtigung vorgefundenen Zustand. Der Verkäufer haftet nur, wenn er Mängel arglistig verschwiegen hat. Vor Gericht lässt sich das aber selten beweisen. Darum sollten Sie vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags das Objekt von einem Bausachverständigen gründlich prüfen lassen.

2. Baupläne und Baubeschrieb als Teil des Kaufvertrages

Bei Neubauten ist ein ausführlicher Baubeschrieb ein unabdingbarer Teil des Kaufvertrages. Zudem sollten die Baupläne Bestandteil des Kaufvertrags sein. Die Vertragsparteien können sich bei Streitigkeiten ansonsten auf unterschiedliche Grundlagen berufen. Materialien, Bauteile und Produkte sollten im Baubeschrieb präzise mit einzelnen Preisen aufgeführt sein. So kann sich der Käufer ein Bild vom Ausbaustandard machen. Zudem müssen die Baupläne und der Baubeschrieb inhaltlich kongruent sein.

3. Grundlasten und Dienstbarkeiten

Mit dem Kauf der Liegenschaft übernehmen Sie die mit dem Grundstück verbundenen Lasten und Pflichten. Diese sind im Grundbuch als Grundlast und Dienstbarkeit eingetragen. Lassen Sie sich bei Interesse am Grundstück den Grundbuchauszug des Verkäufers aushändigen.

4. Stockwerkeigentum

Prüfen Sie beim Erwerb von Stockwerkeigentum stets das ganze Gebäude. So lassen sich böse Überraschungen wie teure Sanierungen an der Fassade vermeiden. Solche Sanierungen werden üblicherweise aus einem Erneuerungsfonds bezahlt. Alle Stockwerkeigentümer sind zu regelmässigen Einzahlungen in diesen verpflichtet. Bei ungenügenden Mitteln müssen Sie allenfalls für Kosten aufkommen, die eigentlich Ihre Vorgänger hätten begleichen müssen. 

Prüfen Sie ausserdem die Begründungsurkunde mit den Aufteilungsplänen, das Benutzungs- und Verwaltungsreglement, sowie die Beschlussprotokolle der gesamten Eigentümer-Gemeinschaft. Hier sehen Sie über den Kaufvertrag hinausgehende Rechte und Pflichten (z.B. Sondernutzungsrechte).

5. Steuern und Gebühren

Bei einem Eigentümerwechsel der Liegenschaft oder des Grundstücks fallen diverse Steuern und Gebühren an: zum Beispiel das Honorar des Notars, Gebühren für die Errichtung oder Übertragung von Schuldbriefen, der Grundbucheintrag, die Grundstückgewinnsteuern oder die Handänderungskosten. Diese Kosten können sich zu einem ansehnlichen Betrag summieren. Regeln Sie darum im Kaufvertrag die Kostenverteilung.

In den meisten Kantonen ist es üblich, dass Käufer und Verkäufer je die Hälfte der Notariats- und Grundbuchkosten sowie der Handänderungskosten übernehmen. Die Grundstückgewinnsteuer geht gemäss Gesetz vollumfänglich zu Lasten des Verkäufers. Kann er die Steuer aber wegen finanzieller Probleme nicht aufbringen, bleibt die Steuer an Ihnen hängen. Sie können im Kaufvertrag regeln, dass sie vom Kaufpreis abgezogen und direkt an die Steuerbehörde überwiesen wird. Die Kaufnebenkosten unterscheiden sich stark von Kanton zu Kanton.

6. Bonität des Verkäufers prüfen

Während der Bauphase müssen Käufer eines Hauses oder einer Eigentumswohnung oft hohe Teilzahlungen leisten. Der Verkäufer verlangt oft schon vor dem ersten Spatenstich eine grössere Anzahlung. Ohne Absicherung ist dieses Geld unter Umständen verloren, etwa bei einem Konkurs des Verkäufers. Holen Sie Referenzen ein und verlangen Sie einen Auszug aus dem Betreibungsregister des Verkäufers.  

Tipp: Bestehen Sie auf eine Generalunternehmer-Erklärung. In dieser bestätigt die Bank des Verkäufers, dass die Finanzierung der gesamten Liegenschaft gesichert ist und alle Ihre Zahlungen ausschliesslich für Ihr Bauvorhaben verwendet werden.

7. Übergang von Nutzen und Gefahr

Üblicherweise regelt der Kaufvertrag, ab welchem Datum die Immobilie für den Käufer nutzbar ist. Bei einem Neubau sollten Sie als frühesten Termin den Zeitpunkt der baupolizeilichen Abnahme vereinbaren. Ohne spezielle Regelung im Kaufvertrag gehen Nutzen und Gefahr bereits mit dem Eintrag des Kaufvertrags im Grundbuch auf den Käufer über.  

Achtung: Ohne fix im Voraus festgelegtes Einzugsdatum können Sie als Käufer bei Verzögerungen des Bauprojekts nicht mehr vom Vertrag zurücktreten.

 

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