Vertrag bei Hausverkauf oder Hauskauf: Was gehört rein?

Ob Sie den Verkauf Ihrer Immobilie planen oder sich den Traum vom eigenen Haus erfüllen: Der Kaufvertrag ist grundlegend. Comparis erklärt, was Sie beim Kaufvertrag beachten müssen.

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Roman Heiz

04.01.2024

Abschluss Vertrag

iStock / gradyreese

1.Was regelt der Kaufvertrag?
2.Wie umfangreich muss ein Kaufvertrag sein?
3.Wer erstellt den Kaufvertrag?
4.Braucht es einen Vorvertrag?
5.Was gehört in den Hausverkauf-Vertrag?
6.Muss ich den Kaufvertrag öffentlich beurkunden lassen?
7.Wann erfolgt die Zahlung des Kaufpreises?
8.Ist ein Rücktritt vom Kaufvertrag möglich?
9.Kaufvertrag: Wer haftet für Mängel?
10.Muster für Kaufvertrag downloaden

1. Was regelt der Kaufvertrag?

Der Kaufvertrag für eine Wohnung oder ein Haus regelt Punkt für Punkt, zu welchen Bedingungen, zu welchem Preis und auf welchen Termin hin das Objekt die Hand wechselt.

Nach der öffentlichen Beurkundung durch den Notar muss die Verkäuferin oder der Verkäufer das Eigentum auf die Kaufenden übertragen. Die Käuferschaft wiederum ist verpflichtet, den Kaufpreis gemäss den Vertragsbedingungen zu zahlen.

Das Notariat veranlasst in der Regel die Anmeldung beim Grundbuchamt – mit der Unterschrift der Verkaufspartei. Wichtig: Ohne diesen Schritt findet kein Wechsel der Eigentümer statt.

2. Wie umfangreich muss ein Kaufvertrag sein?

Binden Sie die andere Vertragspartei an konkrete und detaillierte Versprechen. So vermeiden Sie unerwartete Kosten beim Hauskauf. Verwenden Sie sorgfältig formulierte Verträge, klar definierte Preise und Termine sowie Planunterlagen. Bei Neu- oder Umbauten gehört ein ausführlicher Baubeschrieb dazu.

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3. Wer erstellt den Kaufvertrag?

Das Notariat erstellt den Kaufvertrag nach dem Willen der Parteien. Die Kauf- und Verkaufsparteien sind über den Wortlaut des Vertrags zu informieren. Die Notarperson agiert zwar neutral, weist aber auf Bestimmungen hin, die eine der beiden Parteien zu stark bevorzugen oder benachteiligen.

Bestehen Unklarheiten? Ziehen Sie im Zweifelsfall eine Fachperson hinzu, z. B. einen Baujuristen oder eine Bauherrenberaterin.

Tipp: Klären Sie mit der anderen Vertragspartei die wichtigsten Vertragspunkte, bevor Sie das Notariat beauftragen. So vermeiden Sie Missverständnisse und müssen keine grundlegenden Änderungen verlangen, wenn der Kaufvertragsentwurf vorliegt.

4. Braucht es einen Vorvertrag?

Ein Vorvertrag hält die Absichten von Käufer und Verkäufer rechtlich bindend fest. Aufgeführt sind in der Regel bereits alle wichtigen Vertragsbestimmungen. Aber: Nur öffentlich beurkundete Vorverträge sind gültig. Und eine öffentliche Beurkundung ist mit hohen Kosten verbunden.

Kostengünstiger ist die Erstellung einer Reservationsvereinbarung. Sie hält ebenfalls die Kauf- bzw. Verkaufsabsicht der potenziellen Vertragsparteien schriftlich fest. Der Unterschied zum Vorvertrag: Es erfolgt keine öffentliche Beurkundung. Rechtlich gesehen sind solche Vereinbarungen nicht bindend.

5. Was gehört in den Hausverkauf-Vertrag?

Der Kaufvertrag muss schriftlich aufgesetzt sein. Zwingend aufzuführen sind die Vertragsparteien, der Verkaufsgegenstand (Liegenschaft) und der Kaufpreis. Zusätzlich sind folgende Bestimmungen im Vertrag sinnvoll:

  • Umfassende Angaben zu den Vertragsparteien

  • Genaue Bezeichnung der Liegenschaft (Adresse, Katasternummer)

  • Präzise Preisangaben

  • Zahlungsbedingungen und Fälligkeiten

  • Alle relevanten Termine

  • Regelung von Steuerfragen, besonders in Bezug auf eine allfällige Grundstückgewinnsteuer

  • Zustand der Immobilie bei der Übergabe

  • Details zu Installationen und Gebäudebestandteilen wie Lift, Heizung, Fassade, Dach etc.

  • Angaben zu anfallenden Erneuerungsarbeiten, Abnützung und Mängeln

  • Bei Neubauten: Festlegung des Bezugstermins

  • Begründungsurkunde, Reglemente der Stockwerkeigentümerschaft

  • Alle Lasten und Pflichten, die im Grundbuch eingetragen sind

  • Mietverträge

  • Baurechtsverträge

  • Erschliessungspläne

  • Etwaige Ausstiegsklauseln

  • Allenfalls Abtretung der Mängelrechte an die Bauherrschaft

  • Inventar: Wird Wohneigentum mit Inventar übergeben, sollten Sie das betreffende Inventar im Kaufvertrag schriftlich festhalten. Das lohnt sich besonders aus steuerlichen Gründen: Verkäuferinnen und Verkäufer können das Inventar vom Verkaufspreis abziehen und so eine allfällige Grundstückgewinnsteuer reduzieren.

Faire Zahlungsbedingungen sicherstellen

Stellen Sie einen fairen Zahlungsplan sicher. Bei Neubauten gilt in der Regel: Leisten Sie als Käuferin oder Käufer – wenn überhaupt – nur eine Anzahlung in moderater Höhe.

Beträgt die Anzahlung hingegen 30 Prozent oder mehr, ist die Kaufspartei gewissermassen Kreditgeber für das Bauprojekt. Vorteilhafter ist ein Zug-um-Zug-Geschäft: Das Unternehmen erhält das Geld grundsätzlich erst nach Leistungserbringung.

6. Muss ich den Kaufvertrag öffentlich beurkunden lassen?

Damit ein Hauskauf oder Hausverkauf rechtsgültig wird, ist zwingend eine öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags notwendig. Erst die Beurkundung durch eine berechtigte Notariatsstelle verpflichtet die Käuferschaft zur Zahlung des Kaufpreises und die Verkäuferschaft zum Übertrag des Eigentums auf die Käuferschaft.

So läuft die öffentliche Beurkundung ab:

  • Am Termin erscheinen Käufer, Verkäufer, der Notar oder die Notarin.

  • Zwingend öffentlich beurkundet werden Käufer und Verkäufer, der Kaufgegenstand und der Kaufpreis.

  • Die Notarin oder der Notar liest den Vertrag laut vor. Unterbrechungen sind erlaubt.

  • Nach Klärung aller Fragen unterzeichnen der Notar und die Parteien den Vertrag. Der Kauf ist nun besiegelt und rechtsgültig.

7. Wann erfolgt die Zahlung des Kaufpreises?

Die Zahlungsbedingungen können die Vertragsparteien grundsätzlich individuell vereinbaren und im Kaufvertrag festhalten. Als Käuferin oder Käufer müssen Sie spätestens beim Unterzeichnen des Kaufvertrags beim Notariat ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen einer Bank vorweisen. Es bestätigt, dass unter den vereinbarten Bedingungen die Zahlung des vereinbarten Kaufpreises tatsächlich erfolgt.

Die Überweisung des vereinbarten Kaufpreises erfolgt in der Regel erst nach der öffentlichen Beurkundung und nach dem Eintrag im Grundbuch. Je nach Zahlungsvereinbarung erfolgt die Zahlung gar erst im Zuge der Hausübergabe.

Wichtig: Solange nicht alle Bedingungen eines Zahlungsversprechens erfüllt sind, darf die Notarin oder der Notar das Geschäft noch nicht beim Grundbuchamt anmelden. Meist vereinbaren die Parteien im Beisein des Notars ein Datum, bis wann die Vorbehalte bereinigt sein müssen. Bei Nichtbereinigung erlischt der Kaufvertrag.

Anzahlung auf zweckgebundenes Konto

Oft verlangen Verkäuferinnen und Verkäufer bereits bei Abschluss eines Reservationsvertrags eine Anzahlung. Möchten Sie als Käuferin oder Käufer darauf eingehen? Zahlen Sie den Betrag auf ein zweckgebundenes Sperrkonto ein. Sollte der Kauf der Immobilie scheitern, sichern Sie sich als Käuferin oder Käufer problemlos Zugriff auf den von Ihnen einbezahlten Betrag.

8. Ist ein Rücktritt vom Kaufvertrag möglich?

Solange der Kaufvertrag noch nicht öffentlich beurkundet ist, können Sie grundsätzlich vom Kauf oder Verkauf zurücktreten. Haben Sie allerdings dem Kauf oder Verkauf belegbar zugestimmt und zögern Sie das Geschäft unnötig lange hinaus, kann die andere Vertragspartei allfällige Aufwände geltend machen.

Weist der Vertrag gravierende Mängel auf, können Sie die Unterschrift in der Regel ohne Folgekosten verweigern. Das gilt etwa, wenn wichtige Unterlagen fehlen oder eine Täuschung vorliegt. Ist der Kaufvertrag von beiden Parteien unterschrieben und öffentlich beurkundet, gelten nur noch die darin festgehaltenen Ausstiegsklauseln.

9. Kaufvertrag: Wer haftet für Mängel?

Bei bestehenden Liegenschaften ist es in der Regel so: Die Verkaufspartei schliesst die Mängelhaftung im Kaufvertrag aus. Die Käuferpartei erwirbt die Immobilie in dem Zustand, in dem sie bei der Besichtigung war.

Die Verkaufspartei haftet nur dann, wenn sie einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Die Beweisführung ist aber schwierig. Eine gründliche Prüfung der Immobilie vor dem Kauf ist deshalb sehr wichtig – wenn möglich im Beisein eines Bausachverständigen.

Bei Neubauten gilt grundsätzlich das Obligationenrecht. Demnach sind Handwerker, die an einem Bauwerk beteiligt sind, bis zu fünf Jahre für Mängel garantiepflichtig. Werden Mängel absichtlich verschwiegen, gilt eine Frist von zehn Jahren.

Bei Neubauten lohnt sich ein Kaufvertrag nach SIA-Norm 118. Es handelt sich um eine Norm des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA). Sie sichert möglichst einheitliche Vertragsbedingungen bei Bauprojekten – unter Berücksichtigung beidseitiger Interessen.

10. Muster für Kaufvertrag downloaden

Die Ausarbeitung des Vertragsentwurfs verantwortet die jeweils zuständige Notariatsstelle. Es ist aber sinnvoll, die wichtigsten Vertragsinhalte (Vertragsparteien, Kaufpreis, Verkaufsgegenstand) bereits im Vorfeld zu definieren.

Einige Kantone bieten hierfür etwa ein spezielles Formular. In diesem können Käufer und Verkäufer bereits die wichtigsten Vertragsinhalte eingeben und mit dem Einsenden des Formulars die Erstellung eines Verkaufsvertrags veranlassen.

Kaufsangaben-Formular Kanton Zürich

Kaufsangaben-Formular Kanton Schaffhausen

Kaufsangaben-Formular Kanton Thurgau

Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 21.08.2023

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