Bauabnahme beim Neubau: Darauf müssen Sie achten

1. Was ist eine Bauabnahme?

Bei der Bauabnahme übernehmen Sie Ihren Neubau vom Verkäufer, vom Generalunternehmen oder von den Handwerkern. Sie prüfen gemeinsam, ob alles so gebaut ist wie vereinbart und halten Mängel schriftlich fest. Mit der Abnahme beginnen die Fristen für die Mängelrüge und die Verjährung.

Einen Neubau ohne Mängel gibt es erfahrungsgemäss nicht. Umso wichtiger ist, dass im Kauf- oder Werkvertrag eine ordentliche Bauabnahme enthalten ist.

2. Wie läuft die Bauabnahme ab?

Bei einem Rundgang, am besten zusammen mit dem Architekten oder dem Bauleiter, werden allfällige Mängel systematisch erfasst und in einem Abnahmeprotokoll festgehalten. Das Protokoll muss zwingend von allen Parteien unterschrieben werden.

Bei Unsicherheit, ob es sich wirklich um einen Mangel handelt, sollte man die Situation mit Fotos und Notizen dokumentieren. Für Laien können sich die Kosten für das Engagement eines unabhängigen Fachmanns lohnen.

So bereiten Sie die Bauabnahme vor:

• Termin wählen: Vereinbaren Sie die Abnahme nach der Bauendreinigung und bei Tageslicht. Planen Sie zwei bis drei Stunden ein.

• Unterlagen mitnehmen: Nehmen Sie Pläne, Baubeschrieb und die Liste Ihrer Ausbauwünsche mit und vergleichen Sie Raum für Raum.

• Alles testen: Prüfen Sie Fenster, Türen, Storen, Steckdosen, Lichtschalter, Wasserhähne, Abläufe, Heizung und Lüftung.

• Gemeinsame Teile prüfen: Bei einer Eigentumswohnung gehören auch Treppenhaus, Lift, Keller und Tiefgarage dazu. Mehr dazu im Artikel zum Stockwerkeigentum.

• Mängel genau festhalten: Dokumentieren Sie jeden Mangel mit Ort, Beschreibung und Foto und vereinbaren Sie eine Frist für die Behebung.

3. Mängel rügen: Welche Fristen gelten?

Seit dem 1. Januar 2026 müssen Sie Mängel an einem Neubau innert 60 Tagen rügen: ab der Übergabe oder, bei versteckten Mängeln, nachdem Sie diese entdeckt haben. Ist die SIA-Norm 118 vereinbart, haben Sie dafür zwei Jahre Zeit. Ihre Ansprüche verjähren nach fünf Jahren.

Wem Sie Mängel melden, hängt vom Vertrag ab. Haben Sie selbst gebaut, rügen Sie gegenüber dem Generalunternehmen oder den Handwerkern. Haben Sie einen Neubau gekauft, rügen Sie gegenüber dem Verkäufer.

Früher traten Verkäufer ihre Garantieansprüche oft an die Käuferschaft ab und schlossen die eigene Haftung aus. Bei Neubauten geht das seit dem 1. Januar 2026 nicht mehr: Ist der Bau noch zu errichten oder weniger als zwei Jahre alt, können Sie vom Verkäufer verlangen, dass er Mängel kostenlos behebt (Art. 219a OR).

Die Mängel- und Rügefristen unterscheiden dahingehend, ob im Vertrag auf das Obligationenrecht (OR) oder auf die Norm SIA 118 verwiesen wird. Letztere ist ein Regelwerk, geschaffen durch den Schweizerischen Ingenieur- und Architektenverein (SIA). Bei Apparaten und Haushaltsgeräten gilt normalerweise die Garantie des Herstellers.

Nach SIA-Norm geltende Fristen:

• Die Garantiefrist für unbewegliche Objekte wie Immobilien beträgt auch hier fünf Jahre. In den ersten zwei Jahren (Mängelrügefrist) können aber alle erkannten Mängel jederzeit und nicht sofort nach der Feststellung des Mangels gerügt werden.

• Während der Mängelrügefrist obliegt die Beweislast bei der Feststellung von Mängeln beim Bauunternehmer.

4. Was ist die Garantieabnahme?

Ist die SIA-Norm 118 vereinbart, endet die zweijährige Rügefrist mit einer Garantieabnahme. Dabei prüfen Sie den Bau ein zweites Mal zusammen mit dem Unternehmen. Vereinbaren Sie den Termin rechtzeitig vor Ablauf der zwei Jahre und rügen Sie alle Mängel, die bis dahin aufgetreten sind. Danach können Sie nur noch versteckte Mängel geltend machen.

5. Was gilt bei der Übergabe einer bestehenden Immobilie?

Eine bestehende Immobilie kaufen Sie in der Regel so «wie gesehen», anders als einen Neubau. Mängel, die nicht an Ort und Stelle festgestellt und sofort gerügt werden, können im Nachhinein oft nicht beanstandet werden. Auch eine Rückabwicklung des Kaufs ist kaum möglich. Verheimlicht der Verkäufer indes versteckte Mängel wissentlich, ist ein Rückgriff auf ihn später noch möglich. Kaufen Sie eine bestehende Immobilie, prüfen Sie diese vor der Unterschrift gründlich. Was Sie bei der Besichtigung kontrollieren sollten, zeigen unsere Prüf-Checklisten für den Hauskauf und den Wohnungskauf. Bei Unsicherheit lohnt es sich, die Immobilie begutachten zu lassen.

6. Welche Unterlagen erhalte ich bei der Übergabe?

Beim Kauf einer Immobilie muss der Käufer bei der Übernahme auf die Übergabe von Zubehör und diversen Dokumenten bestehen:

• Pläne, Handwerkerverzeichnis (Wo wurden Stromleitungen und Rohre verlegt?)

• Nutzungs- und Verwaltungsordnung von Miteigentumsanteilen

• Reglemente, Stockwerkeigentumsbegründung (bei Eigentumswohnungen)

• Protokolle der Eigentümerversammlungen (bei Eigentumswohnungen)

• Letzte Kostenabrechnungen mit Budget

• Haftpflicht- oder Schadenversicherungspolicen, die die Liegenschaft betreffen (ohne Hausratversicherung)

• Anschlussvertrag an Antennengenossenschaft

• Sicherheitsschein zur Schliessanlage

• Sämtliche Schlüssel (Haus-, Briefkasten-, Garagen-, Keller-, Zimmerschlüssel), Fernsteuerung für Garagentor inklusive Codierungen

• Betriebsanleitungen für sämtliche Geräte

• Garantiescheine für Elektrogeräte (falls noch vorhanden)

• Ausweis der Gebäudeversicherung und evtl. zusätzliche Versicherungspolicen

• Sicherheitsnachweis für Niederspannungsinstallationen 

• Bei einem Neubau: Abnahmeprotokoll und Garantiescheine der Handwerker

Was muss ich bei der Übergabe zusätzlich beachten?

• Beibehaltung von Serviceverträgen für Heizungsanlage, Entkalkungsanlage etc.

• Elektrizitätswerk benachrichtigen und Stand ablesen lassen

• Wasserversorgung benachrichtigen und Wasserzähler ablesen lassen

• Ölstand effektiv, Kehrichtgebühren

Halten Sie Zählerstände, Schlüssel und den Zustand der Räume in einem Übergabeprotokoll fest. So vermeiden Sie später Streit mit der Verkäuferschaft.

7. Häufige Fragen zur Bauabnahme