Hypothek

Fachjargon Hypothek – von A bis Z

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Ob Bürgschaft, Nettowohnfläche oder Wohnrecht: comparis.ch erklärt Hypothekarbegriffe von A-Z. Bild: iStock / FilippoBacci

Von A bis Z: comparis.ch erklärt Ihnen die wichtigsten Fachbegriffe zum Thema Hypothek.

1. Hypothek

Normalerweise wird die 1. Hypothek bis zu einer Belehnung von zwei Dritteln des Verkehrswertes vergeben.

2. Hypothek

Wenn der Eigentümer weniger als ein Drittel des Verkehrswertes finanziert (die Belehnung liegt also zwischen zwei Dritteln und 80 Prozent des Verkehrswertes), benötigt er zusätzlich zur 1. Hypothek auch eine 2. Hypothek. Diese Hypothek muss innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung über die Säule 3a oder direkt zurückgezahlt werden.

2. Säule

Die «zweite Säule» – die berufliche Vorsorge bestehend aus der Pensionskasse – kann vom Kreditnehmer für die Finanzierung von Wohneigentum eingesetzt werden. Voraussetzung ist, dass das Wohneigentum selbst genutzt wird.

3. Säule

In der Schweiz wird innerhalb der «dritten Säule» zwischen der Säule 3a, der gebundenen Vorsorge, und der Säule 3b, der freien Vorsorge unterschieden.

Säule 3a

Die Säule 3a ist eine gebundene Vorsorge für in der Schweiz steuerpflichtige Arbeitnehmer und selbständig Erwerbende. Einzahlungen können im Rahmen des gesetzlichen Maximums vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Sie dürfen Geld aus der Säule 3a unter den folgenden Umständen beziehen:

Säule 3b

Die Säule 3b ist eine freie Vorsorge für alle und ist gleich aufgebaut wie ein Sparkonto. Es sind keine gesetzliche Regelungen zur Verfügbarkeit oder steuerliche Abzüge vorhanden.

Alleineigentum

Nur einer der beiden Ehe- oder Konkubinatspartner bringt das Eigenkapital für den Immobilienerwerb auf. Der Alleineigentümer hat die vollen Rechte und trägt die Verantwortung über das Wohneigentum und wird im Grundbuch eingetragen.

Amortisation

Die Amortisation beschreibt in der Regel die Rückzahlung einer Hypothek in mehreren, festgesetzten Raten. Die Amortisation kann indirekt über eine Säule 3a oder direkt mittels Reduktion der Hypothek erfolgen. Weitere Informationen entnehmen Sie unserem Artikel über die Vor- und Nachteile der direkten und indirekten Amortisation.

Anlagekosten

Die Anlagekosten sind einerseits die Gesamtkosten für das Grundstück und den Bau (Landkauf, Baunebenkosten, etc.). Andererseits beschreiben sie die Gesamtkosten für den Kauf einer bestehenden Liegenschaft inkl. Renovationskosten.

Ausbaustandard

Der Ausbaustandard beschreibt die Ausstattung der Immobilie. Je besser die Ausstattung, desto höher der Wert der Immobilie.

Baurecht

Das Baurecht ist ein zeitlich befristetes Recht, auf und unter fremdem Boden ein Gebäude errichten zu dürfen.

Baurechtzins

    Für die Einräumung des Baurechts zahlt der Baurechtsnehmer dem Baurechtsgeber einen Zins. Dieser Zins kann mit einem Teuerungsindex (z.B. Landesindex der Konsumentenpreise) oder mit dem Referenzzinssatz vom Bundesamt für Wohnungswesen verknüpft sein.

    Heimfall

    Bei Verfall der Baurechtsdauer geht das erstellte Gebäude in das Eigentum des Grundeigentümers (Baurechtsgeber) über. Der Grundeigentümer hat dafür eine angemessene Entschädigung zu entrichten. Dies wird vor Vertragsabschluss definiert.

    Bauzone

    Bauzonen sind jene Gebiete, die bebaut werden dürfen. Kommunale Bau- und Nutzungsvorschriften regeln den Zonenplan.

    Belehnung

    Das Verhältnis zwischen Hypothek und Verkehrswert nennt man im Fachjargon Belehnung. Dieser Wert wird in Prozent ausgedrückt.

    Bieterverfahren

    In diesem Fall wird eine Liegenschaft versteigert. Der Meistbietende erhält in der Regel den Zuschlag.

    Bürgschaft

    Geht eine Person eine Bürgschaft ein, verpflichtet sich diese, bei Nichtzahlung des Hauptschuldners für dessen Schuld einzustehen.

    Direkte Amortisation

    Mit jeder zurückgezahlten Rate reduziert sich der Betrag der Hypothek und gleichzeitig die Höhe des fälligen Hypothekarzinses.

    Eigenleistungen

    Werden Bau- und Umbauarbeiten vom Eigentümer selbst geleistet, nennt man diese Eigenleistungen. Unter bestimmten Voraussetzungen können diese ebenfalls als Eigenmittel berücksichtigt werden.

    Eigenmittel

    Eigenmittel können Ersparnisse, Erbschaften, Schenkungen, Eigenleistungen, ein Vorbezug von Vorsorgegeldern, etc. sein. Normalerweise sollten 20 Prozent der Anlagekosten in Form von eigenen Mitteln zur Finanzierung von Wohneigentum aufgebracht werden.

    Eigentumsformen

    Man unterscheidet in der Schweiz drei Formen von Wohneigentum:

    • Alleineigentum: eine Person hat alle Rechte und Pflichten
    • Gesamteigentum: beide Partner verfügen gemeinsam über alle Anteile
    • Miteigentum: jedem Partner steht sein definierter Anteil des Grundstücks (Miteigentumsanteil) zu

    Erneuerungsfonds

    Ein Erneuerungsfonds dient dazu, Sanierungen an einem Mehrfamilienhaus zu finanzieren (z.B. die Erneuerung des Dachs). Stockwerkeigentümer nehmen jährliche Einzahlungen vor, um finanzielle Belastungen bewältigen zu können.

    Familiendomizil

    Von einer Familie bewohntes Wohneigentum unterliegt dem besonderen Schutz des Gesetztes: Rechtsgeschäfte können nur in Zustimmung beider Ehegatten abgeschlossen werden.

    Festhypothek

    Eine Festhypothek beschreibt einen Kredit mit einer festen Laufzeit. Gelöst von der Marktentwicklung ist der Zinssatz einer Festhypothek während der gesamten Laufzeit konstant.

    Finanzierung mit Vorsorgegeldern

    Bei der Finanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum kann sowohl die berufliche Säule (zweite Säule) als auch die private Säule (dritte Säule) durch Verpfändung oder Vorbezug verwendet werden.

    Forward-Hypothek und -Zuschlag

    Eine Forward-Hypothek beschreibt die Fixierung des Hypothekarzinses mit einer Terminhypothek – in der Regel bis maximal 12 Monate vor Beginn der Laufzeit. Gewisse Institute bieten auch Zinsfixierungen bis zu 24 Monate vor Beginn der Laufzeit an. Im Gegenzug ist ein Zuschlag beim Abschluss der Forward-Hypothek zu zahlen, der je nach Zeitpunkt und Kalkulation variiert.

    Funktionsfläche

    Funktionsflächen sind jene Flächen, auf denen sich haustechnische Anlagen befinden (Tankräume, Aufzugsanlagen, etc.).

    Fremde Darlehen

    Wird ein Kredit von Dritten, zum Beispiel Verwandten, zur Finanzierung einer Liegenschaft bereitgestellt, beschreibt dies ein fremdes Darlehen.

    Gemeinschaftliches Eigentum

    Beim gemeinschaftlichen Eigentum unterscheidet man zwischen Gesamteigentum und Miteigentum, siehe Eigentumsformen für Wohneigentum.

    Gesamteigentum

    Gesamteigentum beschreibt eine Form des gemeinschaftlichen Eigentums, siehe Eigentumsformen für Wohneigentum.

    Grundbuch

    Im amtlichen Register der Gemeinde, dem Grundbuch, ist jedes Grundstück und entsprechende Rechtsverhältnisse eingetragen.

    Grundstücksfläche

    Die Grundstücksfläche ist jene Fläche, die als Bauland definiert ist.

    Grundstückgewinnsteuer

    Die Grundstückgewinnsteuer muss vom Verkäufer beim Verkauf einer Liegenschaft an den Kanton entrichtet werden. Die Steuer wird durch die Gemeinde berechnet.

    Hypothek

    Die Hypothek ist die herkömmliche Form der Finanzierung einer Liegenschaft.

    Hypothekarzins

    Die Entwicklung am Geld- und Kapitalmarkt beeinflusst die Höhe des Hypothekarzinses.

    Hypothekenrechner

    Besteht Interesse an einer Hypothek, können Tragbarkeit und Belehnung mit Hilfe des Hypothekenrechners berechnet werden.

    Indirekte Amortisation

    In diesem Fall wird in die gebundene Vorsorge (Säule 3a) investiert, anstatt die Hypothek direkt zurückzuzahlen.

    Kalkulatorischer Zinssatz

    Zur Berechnung der Tragbarkeit verwendet der Kreditgeber einen kalkulatorischen Zinssatz. Er dient der Sicherstellung der Finanzierung in einer eventuellen Hochphase und beträgt 5 Prozent von der Hypothekarsumme.

    Katasterplan

    In diesem amtlichen Dokument werden Grenzverlauf von Grundstücken, Vermarkungen, Gebäude und feste Bauten festgehalten.

    Kaufpreis

    Der Kaufpreis ist der effektive Preis für eine Immobilie, exklusive Steuern, Transaktionskosten und Gebühren.

    Kaufvertrag

    Wird ein Grundstück verkauft, muss der Kaufvertrag öffentlich beurkundet werden, damit der Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

    Konsolidierung

    Konsolidierung nennt man die Umwandlung eines Baukredits in eine Hypothek, normalerweise nach Bauvollendung.

    Kredit mit fester Laufzeit

    Kredite haben abgemachte Rahmenlaufzeiten. Bei einer Festhypothek sowie auch LIBOR-Hypothek kann die Hypothek erst bei Vollendung der Rahmenlaufzeit ordentlich abgelöst werden. Wird die Hypothek während der Rahmenlaufzeit aufgelöst, so fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an.

    LIBOR (London Interbank Offered Rate)

    Der LIBOR dient als Referenzzinssatz und wird täglich in London um 11 Uhr festgelegt. Zu diesen Zinssätzen gewähren Banken einander Kredite.

    LIBOR-Hypothek

    Bei der LIBOR-Hypothek ist die Kundenmarge während der Rahmenlaufzeit fix. Jedes Quartal wird geschaut wo der LIBOR-Satz steht, demzufolge kann sich der Kundenzins jedes Quartal ändern (Kundenmarge + LIBOR-Satz = Kundenzins).

    In der Regel wird bei einer LIBOR-Hypothek ein Rahmenvertrag über z.B. 3 Jahre abgeschlossen. Der Zinssatz wird jedoch je nach gewünschter Zinsfixierung alle 1, 3, 6 oder 12 Monate fixiert und kann dementsprechend je nach Geldmarktzins (LIBOR) schwanken. 

    Minergie-Standard

    Minergie-Standard bezeichnet einen Standard für Gebäude, die einen ressourcensparenden Energieeinsatz, die Nutzung von erneuerbaren Energien und eine Verbesserung der Lebensqualität ermöglichen. Wenn der Eigentümer den Minergie-Standard einhält, erhält er ein Minergie-Zertifikat.

    Miteigentum

    Miteigentum beschreibt eine Form des gemeinschaftlichen Eigentums, siehe Eigentumsformen für Wohneigentum.

    Mix-Hypothek

    Die Aufteilung einer Hypothek in mehreren Tranchen nennt sich Mix-Hypothek. Die tiefst mögliche Tranche liegt bei den meisten Hypothekargebern bei 100‘000 Franken, ansonsten kann die Grösse der Tranchen frei gewählt werden.

    Neben- und Unterhaltskosten

    Unter Nebenkosten versteht man die Kosten für Wasser, Strom, Heizung oder Hauswartung. Unterhaltskosten dienen den Aufwendungen zur Instandhaltung der Liegenschaft. Hypothekargeber rechnen mit ungefähr 1 Prozent des Verkehrswerts pro Jahr für die Neben- und Unterhaltskosten. Eine detaillierte Auflistung inkl. Checkliste finden Sie im weiterführenden Artikel zu den Kaufnebenkosten.

    Nettowohnfläche

    Die Nettowohnfläche beschreibt die bewohnbare Fläche einer Immobilie. Dazu zählen Innenräume, Treppen, Gänge, Flure etc.

    Nutzniessung

    Im Falle einer Nutzniessung erlaubt ein Eigentümer einer anderen Person (Nutzniesser), die Immobilie selber zu nutzen oder zu vermieten. Der Nutzniesser ist für den Unterhalt, die Hypothek, die Versicherung etc. zuständig. In der Steuererklärung muss der Nutzniesser den Eigenmietwert deklarieren. Die Hypothekarzinsen sowie auch der Unterhalt dürfen dafür steuerlich abgezogen werden.

    Offerte

    Bevor Sie ein Haus kaufen, wird Ihnen der Hypothekaranbieter eine Offerte ausstellen. Darin legt er dar, zu welchen Konditionen er Ihr Wohnobjekt finanzieren möchte.

    Reservationsvereinbarung und Reservationszahlung

    Um möglichst unkompliziert und schnell Vereinbarungen über den Verkauf eines Grundstücks festzuhalten, wird eine Reservationsvereinbarung zwischen dem Verkäufer und dem potentiellen Käufer unterzeichnet. Der Interessent unterschreibt, dass er nicht mehr vom Kauf zurückzutreten wird. Der Verkäufer erklärt hingegen, keine anderweitigen Verkaufsbemühungen zu unternehmen. Oftmals wird dann eine Reservationszahlung bzw. Anzahlung fällig. Eine Reservationsvereinbarung dient lediglich der persönlichen Abmachung, Rechtlich ist es kein Vertrag.

    Rollover-Hypothek

    Die Libor-Hypothek wird auch Rollover-Hypothek genannt.

    Schuldbrief

    Der Schuldbrief ist eine Art Wertpapier, welches die persönliche Forderung begründet und grundpfändlich sichergestellt ist. Bei einer Hypothek-Vergabe nimmt der Hypothekargeber die Schuldbriefe als Sicherheit. Der Schuldner haftet nicht nur mit dem verpfändeten Grundstück, sondern auch mit seinem ganzen Vermögen.

    Papier-Schuldbrief

    Ein Papier-Schuldbrief ist ein Pfandtitel (Urkunde), welcher einer öffentlichen Beurkundung bedarf. Dieser Pfandtitel ist entweder als Inhaber (Inhaberschuldbrief) oder auf den Namen einer Person (Namenschuldbrief) ausgestellt. Ein Papier-Schuldbrief muss unbedingt sicher aufbewahrt werden.

    Register-Schuldbrief

    Der Register-Schuldbrief bedarf ebenfalls der öffentlichen Beurkundung zwischen Gläubiger und Schuldner. Der Register-Schuldbrief lautet auf den Namen des Gläubigers oder den des Grundeigentümers. Der Register-Schuldbrief ist ein Registerpfandrecht. Es wird kein Wertpapier ausgestellt. Oftmals wird die Verwaltung der Register-Schuldbriefe durch die SIX übernommen.

    Standortqualität

    Die Standortqualität definiert sich durch Aussicht, Besonnung, Verkehrsanbindung etc. und beeinflusst den Verkehrswert und Preis einer Immobilie.

    Steuerliche Vorteile

    Hypothekarzinsen, Unterhaltsarbeiten, Einzahlungen in die Säule 3a sowie Pensionskassen-Einzahlungen können steuerlich abgesetzt werden – dies bietet steuerliche Vorteile.

    Stockwerkeigentum

    Bei dieser Form des Mieteigentums darf der Eigentümer über bestimmte Teile des Gebäudes frei verfügen, d.h. benutzen, verwalten und ausbauen.

    Tragbarkeit

    Die Tragbarkeit beschreibt das Verhältnis zwischen den kalkulatorischen Kosten für eine Liegenschaft und dem Bruttoeinkommen. Normalerweise sollten Wohnkosten nicht höher als ein Drittel des Bruttoeinkommens sein. Die Tragbarkeit wird in Prozent angegeben.

    Variable Hypothek

    In diesem Fall hat die Hypothek keine feste Laufzeit und kann jederzeit gekündet werden. Der Zins wird vom Hypothekargeber selber bestimmt.

    Verkehrswert und Verkehrswertschätzung

    Ermittelt ein Experte den Marktwert einer Liegenschaft, so wird dieser Wert als Verkehrswert bezeichnet. Die Durchführung nennt sich folglich Verkehrswertschätzung.

    Verkehrsfläche

    Diese beschreibt die Teile der Immobilie, die zur Erschliessung dienen, also Eingangshallen, Treppen, Rampen, etc.

    Verpfändung

    Verpfändung bedeutet so viel wie Hinterlegung. Im Zusammenhang mit Hypotheken kann ein Kreditnehmer seine Bonität verbessern, indem er zusätzliche Sicherheiten verpfändet (zum Beispiel die dritte Säule, Pensionskasse oder Wertschriften).

    Vorfälligkeitsentschädigung

    Wird eine Hypothek bereits vor Ende der Laufzeit gekündet, wird ein Strafzins, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, fällig.

    Vorkaufsrecht

    Maximal 25 Jahre beträgt ein Vorkaufsrecht. Kommt es zum Verkauf einer Liegenschaft, hat der Vorkaufsberechtigte die Möglichkeit, dies zum vordefinierten Preis oder zum Marktwert zu erwerben.

    Wertquote

    Diese wird in Hundertstel oder Tausendstel ausgedrückt und gibt den Anteil eines Stockwerkeigentümers an einer Liegenschaft an.

    Wertvermindernde Dienstbarkeiten

    Der Wert der Liegenschaft kann durch verschiedene Einflüsse vermindert werden, zum Beispiel Bauverbote oder Wohnrechte.

    Wohnrecht

    Wird eine Liegenschaft im Alter an die Kinder übertragen und möchten die Eltern dort weiterhin wohnen, bietet sich das Wohnrecht an. Der Wohnrechtsnehmer hat lediglich das Recht in der Liegenschaft zu wohnen, eine Weitervermietung ist nicht möglich. Die Kinder übernehmen die Verpflichtungen (Hypothekarzins, Versicherung ect.). Die Eltern kommen für den Unterhalt sowie Heiz- und Nebenkosten auf. Jedoch versteuern die Eltern weiterhin den Eigenmietwert.

    Zustand des Objektes

    Um den Zustand des Objektes zu definieren, sind Aussenzustand, Gebäudezustand und Innenzustand von Bedeutung.

     

     

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