Hauskauf: Mit diesen Kosten müssen Sie rechnen
An Eigenmittel für den Kaufpreis und die Zinsen für die Hypothek denken alle, die eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus kaufen wollen. Weitere Kosten gehen bei der ersten Planung gerne vergessen. Wir zeigen Ihnen, mit welchen Kosten Sie beim Kauf einer Immobilie rechnen müssen. Und welche später regelmässig auf Sie zukommen.
iStock.com / sturti
Eigenmittel für den Kaufpreis und Zinsen für die Hypothek – an diese Kosten denken alle, wenn Sie über den Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses nachdenken. Die anderen Kosten gehen bei der ersten Planung gerne vergessen. Wir zeigen Ihnen, mit welchen Steuern, Gebühren, Abgaben und Finanzierungskosten Sie sonst noch rechnen müssen.
Für die meisten Menschen ist der Kauf eines Eigenheims die grösste Investition ihres Lebens. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sind hoch. Und wer keinen Neubau kauft, muss oft auch einen Umbau einplanen.
Der Preis für Immobilien übersteigt, was die meisten Menschen aus eigenen Mitteln aufbringen können. Für fast alle fallen darum Finanzierungskosten an. Dabei denken alle an die Zinsen der Hypothek. Aber auch die Beschaffung der Eigenmittel kann Kosten verursachen – das geht bei vielen vergessen.
Zum Kaufpreis für die Immobilie selbst kommen ausserdem weitere Kosten hinzu – unter anderem öffentliche Abgaben wie Steuern und Gebühren. Die meisten dieser Kosten sind zwar bei weitem nicht so hoch wie der Wert der Immobilie. In der Summe und über die Dauer der Jahre gehen aber auch sie ins Geld.
Machen Sie darum die Rechnung fertig, bevor Sie ein Eigenheim kaufen. Hier zeigen wir Ihnen, welche Kosten im Detail anfallen.
Einmalige Kosten
Je nach Gemeinde und Kanton fallen für den Wechsel des Eigentümers Kosten von ein bis zwei Prozent des Kaufpreises an. Ist ein Makler am Kauf beteiligt, kommen für die Vermittlung zwei bis drei Prozent hinzu. Und falls Sie für die Eigenmittel 20 Prozent des Kaufpreises aus der Altersvorsorge beziehen, dann müssen Sie auch für die Kapitalauszahlung Steuern einrechnen – weitere ein bis zwei Prozent des Kaufpreises.
Im Gegensatz zum Wert der Immobilie selbst können Sie diese zusätzlichen Kosten nicht mit einer Hypothek finanzieren. Sie müssen sie vorab aus der eigenen Tasche auslegen können.
So setzen sich die einmaligen Kosten im Detail zusammen:
Öffentliche Abgaben
In manchen Kantonen werden die Abgaben vom Kanton erhoben, in anderen von den Gemeinden. Aber wo auch immer Sie Ihr Eigenheim kaufen: Für diese beiden Leistungen müssen Sie bezahlen:
Ein Kaufvertrag für ein Eigenheim muss schriftlich erfolgen und öffentlich bestätigt werden. Das kostet Notariatsgebühren für die Beurkundung des Kaufvertrages. Ausserdem wird der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Auch dieser Eintrag im Grundbuch kostet Gebühren. Diese Gebühren heissen in einem Kanton Handänderungsgebühren, anderenorts heissen sie Handänderungssteuer oder Grundbuchgebühr.
Wie hoch die Gebühren für Beurkundung und Grundbuch in Ihrer neuen Wohngemeinde sind, erfahren Sie beim Notariat des Kantons.
Finanzierungskosten
Damit die Bank Ihnen eine Hypothek gibt, verpfänden Sie Ihre Immobilie als Sicherheit. Auch diese Sicherheit muss ins Grundbuch eingetragen werden, sie heisst Grundpfandrecht. Je nach Kanton und Bank wird zusätzlich ein sogenannter Schuldbrief nötig. Auch über diese Gebühren können Sie sich beim Notariat Ihres Kantons erkundigen.
Die Bank verlangt ausserdem Eigenmittel als Anzahlung auf den Kaufpreis, in der Regel mindestens 20 Prozent vom Wert der Immobilie. Die wenigsten Hauskäufer haben so viele Eigenmittel im freien Vermögen. Die meisten greifen deshalb auf Geld aus der Pensionskasse oder der dritten Säule zurück.
Das geht zum einen mit einem sogenannten Vorbezug. Doch dieser Weg kostet Steuern. Weil die Einzahlungen in die Altersvorsorge steuerfrei waren, wird beim Vorbezug die Kapitalauszahlungssteuer fällig. Wie hoch diese ist, erfahren Sie beim Steueramt Ihres Kantons oder Ihrer Gemeinde.
Der andere Weg wäre die Verpfändung des Altersguthabens. Mit so einer zusätzlichen Sicherheit gibt Ihnen die Bank mehr Kredit als nur 80 Prozent. So bleibt zwar Ihre Vorsorge vollständig erhalten – dafür ist die Hypothek höher. Und dafür will Ihre Bank natürlich auch zusätzliche Zinsen. Vergleichen Sie also beide Möglichkeiten, bevor Sie sich für einen dieser Wege entscheiden.
Weitere Kosten
Wenn Sie Ihre Immobilie nicht direkt von Privat oder von einem Generalunternehmer kaufen, dann werden oft auch Vermittlungsgebühren von einem Makler fällig. Meist betragen diese zwei bis drei Prozent des Kaufpreises.
Regelmässige Kosten
Mit den einmaligen Kosten rund um den Kauf ist es noch nicht getan. Anschliessend fallen Jahr für Jahr, Monat für Monat weitere Kosten an. Für regelmässige Kosten müssen Sie pro Jahr in der Summe zwischen drei und fünf Prozent des Immobilienwertes rechnen.
Wie hoch diese regelmässigen Kosten für Ihr Wunschobjekt bei den aktuellen Zinssätzen sind, das können Sie bei comparis.ch schnell ausrechnen.
Wenn die Zinsen einmal wieder steigen, könnten die Gesamtkosten auch auf 8 Prozent klettern. Diese Kosten müssen Sie tragen können. Sie sollten auch dann zusammen ein Drittel Ihres Einkommens nicht übersteigen.
So setzen sich die wiederkehrenden Kosten im Detail zusammen:
Hypothekarzinsen
Für die Summe, welche die Bank Ihnen leiht, müssen Sie Zinsen zahlen. Je nach Laufzeit und Verhandlungsgeschick sind diese Zinsen derzeit noch immer niedrig. Manchmal betragen sie nur ein Prozent. Für die Tragbarkeit rechnen die Banken trotzdem mit fünf Prozent. Damit Sie sich Ihr Eigenheim auch dann noch leisten können, wenn die Zinsen wieder steigen.
Amortisation
Zahlen Sie jedes Jahr ein Prozent der Hypothekarsumme zurück – das ist die allgemeine Empfehlung. Und das ist auch gut so. Denn mit jeder dieser Zahlungen gehört ein kleines bisschen mehr von Ihrem Eigenheim wirklich Ihnen. Haben Sie bereits so viel getilgt, dass Ihr Haus nur noch zu 65 Prozent beliehen ist, dann dürfen Sie auf die weitere Amortisation verzichten – zusätzliche Tilgungsraten bleiben trotzdem sinnvoll.
Unterhalts- und Nebenkosten
Ein weiteres Prozent des Kaufpreises pro Jahr müssen Sie für Unterhalts- und Nebenkosten rechnen. Dazu gehören öffentliche Abgaben wie die Liegenschaftssteuer oder Grundstückssteuern. Auch die Kosten für Versicherungen und ausserdem Reparaturen. Nur mit regelmässigen Unterhaltsarbeiten erhalten Sie nämlich den Wert des Gebäudes. Hier erfahren Sie mehr darüber, wie sich Unterhalts- und Nebenkosten im Detail zusammensetzen.
Wenn Sie den Unterhalt regelmässig ausführen lassen, dann müssen Sie keine Rückstellungen für einen Wertverlust des Gebäudes machen. Auch für das Grundstück müssen Sie keine Abschreibungen planen: in den meisten Phasen des Immobilienmarktes behält es seinen Wert von allein.
Folgekosten bei den Steuern?
Werden Sie Eigentümer eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung, dann verändert sich auch Ihre jährliche Steuerrechnung. Unterhaltskosten und Zinsen für Ihre Hypothek können Sie in der Steuererklärung von Ihrem Einkommen abziehen, für diesen Teil müssen Sie dann keine Steuern zahlen. Im Gegenzug verrechnet Ihnen das Steueramt allerdings den sogenannten Eigenmietwert. Das ist ein sogenanntes fiktives Einkommen, und darauf müssen Sie Steuern zahlen. Bei den aktuell niedrigen Zinsen liegt die Zinsbelastung oft deutlich unter dem Eigenmietwert. Es kann also sein, dass Sie als Eigentümer mehr Steuern zahlen werden.
Um die Grundstückgewinnsteuer müssen Sie sich als Käufer nicht kümmern. Diese Steuer muss immer nur der Verkäufer bezahlen. Bis Sie Ihr Eigenheim wieder verkaufen, haben Sie vor diesen Kosten Ruhe.