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Die Zinsen sind tief und der Zeitpunkt ist günstig, sich mit dem Kauf einer Immobilie zu beschäftigen. Doch nicht nur Hypothek und Amortisation wollen finanziert werden. Hausbesitzer müssen auch laufende Kosten und Renovationen stemmen können. Comparis gibt einen Überblick.
Sie sind Mieter und spielen mit dem Gedanken, sich ein Haus zu kaufen? Dann müssen Sie umdenken. Denn: Bisher zahlten Sie die meisten Nebenkosten mit dem Mietzins. Als Hausbesitzer aber müssen Sie die Neben- und Unterhaltskosten separat kalkulieren. Diese sind ein nicht zu unterschätzender Posten, der bereits beim Hauskauf berücksichtigt werden muss.
Nebenkosten beim Immobilienkauf berücksichtigen
Nebenkosten sollten zusammen mit den Hypothekarzinsen und der Amortisation nicht mehr als 33 Prozent des Einkommens ausmachen. Auch wenn die Zinsen derzeit tief sind: Die Banken gehen in ihrer Berechnung von einem Zinssatz von 5 Prozent aus. Schliesslich sollten Sie Ihre Hypothek auch noch in einer Hochzinsphase stemmen können. Sie möchten wissen, welche Immobilie Sie sich leisten können? Auskunft gibt der Comparis-Hypothekenrechner.
Nebenkosten und Unterhaltskosten: Was ist der Unterschied?
Um viele Dinge, die Ihr Vermieter bisher übernommen hat, müssen Sie sich als Hausbesitzer selber kümmern. Damit sind zusätzliche Kosten verbunden. Zu den Nebenkosten gehören laufende Ausgaben für Wasser, Strom, Heizung aber auch Versicherungen, Hauswartung etc. Bei den Unterhaltskosten dagegen geht es um Aufwendungen für Renovationen wie z.B. das Streichen der Wände oder das Erneuern der Bodenbeläge. Auch aufwändigere Sanierungen von Küche, Bad, Heizung oder Fassade gehören dazu.
Wasser, Abfall, Internet und TV: Nebenkosten im Detail
- Versicherungsprämien: Gebäudeversicherung, Glasbruch, Wasserschaden, Gebäudehaftpflicht, Hausrat (siehe Prämienvergleich Hausrat- und Privathaftpflichtversicherung)
- Abgaben: Wasser, Abwasser, Kehricht- und Grünabfuhr
- Betriebskosten: Gas, Öl, Strom
- Gebühren: Kabel-TV-Anschluss (siehe Preisvergleich Internet-Provider und TV)
- Unterhaltskosten: kleine Reparaturen und Gartenarbeiten
- Serviceabonnements: Heizung, Öltank, Waschmaschine etc.
Tipp von Comparis-Immobilien-Expertin Nina Spielhofer: «Um sich vor bösen Überraschungen zu schützen, sollten Hausbesitzer für die Neben- und Betriebskosten jährlich ca. 1 Prozent des Kaufpreises zurücklegen. Dies gilt allerdings nur bei einem Neubau. Je älter das Haus, desto höher ist der Unterhalts- und Renovationsbedarf.»
Rechenbeispiel:
| Kosten | Franken |
|---|---|
| Kaufpreis Einfamilienhaus | 1'000'000 |
| Versicherungsprämien | 1'000 |
| Abgaben | 1'250 |
| Betriebskosten | 3'500 |
| kl. Reparaturen / Unterhalt | 2'750 |
| Garten- und Umgebungspflege | 1'500 |
| Nebenkosten gesamt | 10'000 |
(*Durchschnittswerte pro Jahr; Neubau)
Je nach Alter des Hauses sind mehr Rückstellungen nötig
Wer auf Nummer Sicher gehen will, legt ein weiteres Prozent des Kaufpreises für Rückstellungen zur Seite. Denn: Je nach Alter des Hauses müssen Sie früher oder später mit nötigen Renovationen oder dem Austausch defekter (Wasch-)Küchengeräte oder Sanitärinstallationen rechnen. Welche Kosten zu erwarten sind, ist für Laien nicht immer einfach abzuschätzen. Bevor man den Kaufvertrag unterzeichnet, sollte man daher am besten einen Fachmann zu Rate ziehen. Grundsätzlich gilt aber: Je älter das Haus ist, desto eher müssen Sie renovieren.
Wann muss ich mit Renovationen rechnen?
Eine Immobilie braucht Pflege, sonst verliert sie an Wert. Eine längerfristige Planung der Renovationskosten setzt Wissen über die Lebensdauer der einzelnen Bauteile voraus. Die Spanne reicht von 10 bis 150 Jahren.
| Gebäudeteile | durchschnittliche Lebensdauer (Jahre) |
|---|---|
| Rohbau Beton / Ziegel | 80 bis 150 Jahre |
| Holzfenster | 20 bis 40 Jahre |
| Fassadenverkleidung | 30 bis 50 Jahre |
| Fugendichtungen | 10 bis 20 Jahre |
| Tapeten | 10 bis 15 Jahre |
| Kücheneinrichtung | 25 bis 40 Jahre |
| Küchenapparate | 10 bis 20 Jahre |
| Parkett | 25 bis 50 Jahre |
| Aussentüren | 20 bis 40 Jahre |
| Heizungsinstallationen | 15 bis 30 Jahre |
| Sanitär-Apparate | 20 bis 50 Jahre |
(Quelle: hausinfo, 2018)
Weitere Informationen zur durchschnittlichen Lebensdauer und Unterhaltsintervallen von Bauteilen finden Sie in unserer ausführlichen Lebensdauertabelle.
Planen Sie vorausschauend und bilden Sie jährliche Rücklagen. Wer ein ausreichendes finanzielles Polster hat, ist auch für unerwartet auftretende Renovationen gewappnet und vermeidet eine notfallmässige Erhöhung der Hypothek. Damit sie nicht vergessen gehen, sollte man Rücklagen am besten per Dauerauftrag auf ein separates Konto einzahlen.
Eigentumswohnung: gemeinsame Unterhaltskosten
Auch bei einer Eigentumswohnung muss man – je nach Alter und Zustand der Immobilie – mit Neben- und Betriebskosten in Höhe von ca. 1 Prozent des Kaufpreises rechnen. Gemeinschaftliche Ausgaben wie für Hauswart und Treppenreinigung oder auch Reparaturen an Dach, Heizung und Fassade werden meist über einen Unterhalts- oder Erneuerungsfonds finanziert. In diesen zahlen die Wohnungseigentümer entsprechend dem anteiligen Wert ihrer Wohnung (Wertquote) ein. Die Eigentümer sind zu Einzahlungen verpflichtet. Ein ungenügend gefüllter Fonds sollte deshalb beim Kaufpreis der Wohnung mitberücksichtigt werden.
Unterhaltskosten sind steuerwirksam
Egal ob als Haus- oder Wohnungseigentümer: Ausgaben, die dem Unterhalt der Immobilie dienen, können von der Steuer abgezogen werden. Dies entweder über einen Pauschalabzug von 10 Prozent des Eigenmietwertes oder den Abzug der effektiven Kosten. Rechnen Sie anhand der Belege nach, welche Variante für Sie die günstigere ist. Wichtig: Mit Ausnahme von energie- und umweltrelevanten Erneuerungen dürfen Sie keine wertvermehrenden Investitionen von der Steuer absetzen. Nähere Infos zum Abzug von Unterhaltskosten finden Sie bei den Comparis-Steuerspartipps.