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Immobilienverkauf: Was bringt ein Vorkaufsrecht?

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| von Frédéric Papp |
Bild: iStock / AlexRaths

Wer sein Haus verkaufen will, kann kaufwilligen Parteien ein Vorkaufsrecht einräumen. In bestimmten Fällen sind Sie sogar dazu verpflichtet. Comparis klärt auf.

Was ist ein Vorkaufsrecht?

Der Inhaber einer Immobilie räumt kaufwilligen Parteien, beispielsweise Mietern oder Interessenten, das Vorrecht ein, die Immobilie zu kaufen. Die Bedingungen des Vorkaufsrechtes sind in einem Vorkaufsrechtsvertrag geregelt.

Welche Arten von Vorkaufsrechten gibt es?

  • Das limitierte Vorkaufsrecht: Kaufpreis und die übrigen Verkaufskonditionen werden im Voraus festgelegt. Ein Notar muss das limitierte Vorkaufsrecht öffentlich beurkunden, damit es auch gegenüber Dritten Gültigkeit hat.
  • Das unlimitierte Vorkaufsrecht: Berechtigte können die Immobilie zu denselben Konditionen übernehmen, wie sie eine potenzielle externe Käuferschaft erwerben würde. Das unlimitierte Vorkaufsrecht muss schriftlich festgehalten werden. Eine notarielle Beglaubigung ist nicht nötig.

Was ist besser - limitiertes oder unlimitiertes Vorkaufsrecht?

Die Vertragsparteien bestimmen die Art des Vorkaufsrechts. Der Vorteil beim limitierten Vorkaufsrecht liegt in der Planbarkeit während der vereinbarten Vertragslaufzeit. Die Parteien wissen zum Voraus, wieviel sie für die Immobilie bekommen beziehungsweise zu bezahlen haben. Für die verkaufende Partei ist das Risiko indes grösser. Sie ist während der vereinbarten Vertragslaufzeit an den Preis gebunden und läuft Gefahr, keinen marktgerechten Preis für die Immobilie zu erzielen. Immobilienbesitzer schliessen somit mit Vorteil unlimitierte Vorkaufsrechte ab. Aus der Perspektive der Immobilienkäufer ist indes das limitierte Vorkaufsrecht besser. Sie müssen die Immobilie nicht übernehmen, sollte der Kaufpreis höher liegen als der aktuelle Marktpreis.

Wie lange ist das Vorkaufsrecht gültig?

Die Dauer des Vorkaufsrechts bestimmen die Vertragsparteien. Es ist von Gesetzes wegen auf 25 Jahre beschränkt. Vorkaufsrechte gehen auf die Erben über. Den Erben ist es untersagt, ohne Einwilligung des Immobilienbesitzenden Vorkaufsrechte an Dritte abzutreten oder zu verkaufen.

Gibt es gesetzlich vorgeschriebene Vorkaufsrechte?

Ja, und zwar in folgenden Fällen:

  • Miteigentum: Besitzen die Parteien A, B und C eine Immobilie und will C ihren Anteil verkaufen, haben die Parteien A und B ein Vorkaufsrecht.
  • Baurecht-Inhaber: Verkauft der Grundeigentümer sein Grundstück, das mit einem Baurecht belastet ist, hat der Baurecht-Inhaber ein Vorkaufsrecht. Das Baurecht ist ein zeitlich befristetes Recht, auf und unter fremdem Boden, ein Gebäude errichten zu dürfen. 
  • Grundeigentümer: Verkauft der Baurecht-Inhaber das Gebäude, hat der Grundeigentümer ein Vorkaufsrecht.
  • Landwirtschaftliche Grundstücke: Steht ein landwirtschaftliches Grundstück zum Verkauf, haben nahe Verwandte und Pächter ein Vorkaufsrecht.
  • Gemeindewesen: Für zum Verkauf stehende Grundstücke in Erholungs- und Freihaltezonen, hat das jeweilige Gemeindewesen ein Vorkaufsrecht.