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Wohneigentum

Mieten oder kaufen? Was lohnt sich für Sie?

20.11.2020

Bild: IstStock/ metamorworks

Diverse Faktoren beeinflussen den Entscheid für einen Hauskauf. Comparis hilft Ihnen bei der Entscheidung zum Hauskauf und zeigt anhand von Beispielen die Wohnkosten für Wohneigentum.

Mieten oder kaufen – was passt zu Ihnen?

Ihr Einkommen und die Höhe der angesparten finanziellen Mittel bestimmen grundsätzlich, ob Sie sich Wohneigentum leisten können oder weiter zur Miete wohnen müssen. Die Entscheidung über Ihre künftige Wohnsituation muss auch Ihrer Risikobereitschaft und Ihrem Bedürfnis nach Flexibilität entsprechen.

Was sind die Vorteile von Wohneigentum, was die Nachteile der Miete?

Gestaltungsfreiheit: Sie können Ihr Wohneigentum im Rahmen des Gesetzes beliebig umgestalten, renovieren oder modernisieren. Mieter haben kaum Gestaltungsspielraum und müssen eigenständig vorgenommene Anpassungen bei Auszug auf eigenen Kosten wieder in den Originalzustand bringen.

Sicherheit: Wohneigentümern droht keine Kündigung. Mietern hingegen kann unter Einhaltung der Kündigungsfristen jederzeit gekündigt werden.

Steuervorteile: Hypothekarzinsen sind steuerlich absetzbar. Ebenso die Aufwendungen für werterhaltende Massnahmen oder Einlagen in Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentümergemeinschaften. Mieter können in Bezug auf ihre Wohnsituation steuerlich nichts absetzen.

Altersvorsorge: Die Hypothek wird auf die Pensionierung hin üblicherweise deutlich reduziert. Wohneigentümer haben daher mit dem Eintritt ins Rentenalter deutlich tiefere Wohnkosten als Mieter.

Wertsteigerung: Gut gepflegte Immobilien an attraktiven Lagen steigen über die Jahre in der Regel im Wert.

Was sind die Nachteile von Wohneigentum, was die Vorteile der Miete?

Finanzielle Mittel: Banken finanzieren Wohneigentum in der Regel nur, wenn Sie die Tragbarkeitsregeln und die Eigenmittelanforderungen erfüllen.

Unterhalt und Reparaturen: Die langfristige Werterhaltung einer Immobilie bedarf regelmässiger Investitionen. Es bestehen kantonale Sanierungspflichten bei Heizungssystemen. Mieter brauchen sich darum nicht zu kümmern.

Wertverlust: Der Immobilienmarkt ist Schwankungen unterworfen. Der Verkaufspreis könnte unter dem damaligen Kaufpreis liegen.

Eigenmietwert: Wohneigentümer müssen den Eigenmietwert als fiktives Einkommen versteuern.

Flexibilität: Mieter können aus privaten oder beruflichen Gründen den Wohnort jederzeit wechseln. Die Kündigung einer Wohnung ist schnell erledigt. Der Verkauf von Wohneigentum kann sich in die Länge ziehen. Es droht die Bezahlung der sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung, falls die Hypothek vorzeitig aufgelöst werden muss.

Welche Kosten fallen bei Miete oder Kauf monatlich an?

Die monatlichen Wohnkosten für Mieter setzen sich zusammen aus Nettomietzins und Nebenkosten. Die zu leistende Mietkaution von bis zu drei Monatsmieten und Prämien für die Hausrat- und Privathaftpflichtversicherung kommen dazu. Die beiden Versicherungen sind zwar nicht obligatorisch, aber angesichts von möglichen Mieterschäden sinnvoll. Die Miete inklusive Nebenkosten einer 4,5-Zimmer-Wohnung (mit 110m2) in der Stadt Zürich kostet 3’073 Franken (Median). Das zeigt eine Comparis-Analyse. Schweizweit liegt die durchschnittliche Miete einer 4,5-Zimmer-Wohnung bei 1’742 Franken.

Die Wohnkosten für Wohneigentum setzen sich zusammen aus dem Hypothekarzins, den Nebenkosten für Reparaturen, Unterhalt, Versicherungsprämien und der Amortisation. Gerade bei älteren Gebäuden sollte Geld für künftige Renovationsarbeiten reserviert werden.

Was kostet Wohneigentum pro Monat?

Die monatlichen Kosten werden anhand zweier Rechenbeispiele vereinfacht dargestellt. Die Belehnung liegt jeweils bei rund 80 Prozent, die Tragbarkeit bei rund 33 Prozent. Die Immobilie wird mit einer zehnjährigen Festhypothek zu 0,8 Prozent verzinst (Stand: Nov. 2020). Die Nebenkosten betragen jeweils 1 Prozent des Immobilienwerts. Die Hypothek wird grundsätzlich bis auf zwei Drittel des Immobilienwertes über einen Zeitraum von 15 Jahren amortisiert. Der Einfachheit halber wird die Amortisationshöhe auf 1 Prozent der Gesamthypothek festgelegt.

Eigentumswohnung (4,5 Zimmer, 110m2) Stadt ZürichEigentumswohnung (4,5 Zimmer, 110 m2) Schweiz
Kaufpreis (Median)*1’650’000 CHF 814’000 CHF
Gesamteinkommen290’000 CHF145’000 CHF
Eigenmittel330’000 CHF164’000 CHF
Hypothekarhöhe 1’320’000 CHF650’000 CHF
Hypothekarzinskosten880 CHF433 CHF
Amortisationskosten1’100 CHF 542 CHF
Nebenkosten und Unterhalt 1’375 CHF678 CHF
Total monatliche Kosten3’355 CHF1’653 CHF

*Quelle: Wüest Partner

Die Wohnkosten für eine 4,5 Zimmer grosse Eigentumswohnung sind in der Stadt Zürich leicht höher im Vergleich zur Miete. Schweizweit betrachtet kommen Wohneigentümer aber günstiger. Das Pendel schwingt deutlich zugunsten der Wohneigentümer, wenn die Amortisationskosten nicht eingerechnet werden. Die Amortisation entspricht einem eigentlichen Zwangssparen. Der Betrag für die Amortisation wird lediglich vom Konto in die Immobilie verschoben. Wird die Amortisation etwa in den obigen Beispielen herausgerechnet, belaufen sich die monatlichen Wohnkosten auf 2’255 und 1’111 Franken.

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