Hypothek ablösen oder verlängern: Tipps für Ihre Hypothek
Ihre Hypothek läuft aus? Dann sollten Sie sich frühzeitig überlegen, ob Sie diese verlängern oder ablösen wollen. Comparis informiert Sie rund um die Ablösung Ihrer Hypothek.
03.10.2025
iStock / kate_sept2004
1. Hypothek ablösen: Was bedeutet das?
Eine Hypothek ablösen heisst: Sie wechseln das Hypothekarmodell oder den Anbieter einer bestehenden Hypothek.
Hypothek ablösen und von tiefen Zinsen profitieren
Ein Anbieterwechsel kann sich lohnen, um von tiefen Zinsen zu profitieren. Die angebotenen Hypothekarzinsen unterscheiden sich nach Laufzeit und Anbieter. Selbst kleine Zinsunterschiede können bei einer Hypothek langfristig einen grossen finanziellen Unterschied ausmachen. Ein Vergleich lohnt sich daher.
2. Wann kann ich meine bestehende Hypothek wechseln?
Sie können Ihre Hypothek auf das Ende der Vertragszeit kündigen. Sie können sie auch vorzeitig auflösen. Idealerweise planen Sie die Ablösung bis 1,5 Jahre voraus. So haben Sie genügend Zeit, die passende Anschlusshypothek zu finden.
Je nach verbleibender Vertragslaufzeit haben Sie verschiedene Möglichkeiten für die Ablösung der Hypothek. Der Wechsel ist jedoch unter Umständen mit Kosten verbunden.
Läuft Ihre Hypothek im nächsten halben Jahr aus? Prüfen Sie die Kündigungsfrist im Kreditvertrag. In der Regel beträgt diese je nach Anbieter zwischen 3 und 6 Monaten. Halten Sie die Frist ein, können Sie die Hypothek ganz einfach ablösen. Es entstehen Ihnen keine zusätzlichen Kosten.
In diesem Fall können Sie grundsätzlich schon jetzt eine neue Hypothek abschliessen, auch bei einem anderen Anbieter. Es ist nicht nötig, dass Sie die bestehende Hypothek vorzeitig auflösen.
Für einen solchen frühzeitigen Abschluss fällt aber teilweise ein sogenannter Terminzuschlag oder Forwardzuschlag an. Darum spricht man auch von Terminhypothek oder Forwardhypothek. Der Zuschlag hängt von der Vorlaufzeit und der Laufzeit der Hypothek ab. Je nach Finanzinstitut unterscheiden sich die Kosten stark. Viele Finanzinstitute erheben jedoch bis zu einer Vorlaufzeit von rund 12 Monaten keinen Zuschlag.
Gut zu wissen
Ein frühzeitiger Abschluss einer neuen Hypothek macht vor allem dann Sinn, wenn steigende Zinsen erwartet werden. Hier finden Sie unsere aktuelle Hypothekarzins-Prognose.
Läuft Ihre bestehende Hypothek noch länger als ein Jahr, haben Sie grundsätzlich zwei Möglichkeiten:
Vorzeitige Auflösung: Sie lösen die Hypothek vor Ablauf der vertraglichen Laufzeit auf. In diesem Fall fällt in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Das kann sich aber lohnen, wenn die Einsparungen durch eine günstigere Anschlussfinanzierung höher sind als diese Kosten.
Frühzeitige Ablösung: Viele Banken bieten die Verlängerung oder den Wechsel schon bis zu 24 Monate vor Laufzeitende an. Ab rund 12 Monaten verlangen die meisten Institute jedoch einen Forwardzuschlag für die Zinssicherung.
Sie sind sich unsicher, ob sich eine vorzeitige Ablösung Ihrer Hypothek lohnt? Unser Hypothekenpartner HypoPlus hilft Ihnen dabei, die passende Finanzierungslösung zu finden.
Bei einer Hypothek aus mehreren Tranchen müssen Sie die Laufzeit der einzelnen Tranchen für die Ablösung prüfen. Mehr zur Ablösung in diesem Fall lesen Sie im Beitrag zum Thema Hypothek mit mehreren Tranchen.
Gut zu wissen: Die meisten Finanzinstitute übernehmen keine einzelnen Tranchen.
Vorfälligkeitsprämie
Bei einer vorzeitigen Ablösung vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit müssen Sie in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Die exakte Berechnung der Vorfälligkeitsstrafe erfahren Sie meist nur auf ausdrücklichen Wunsch.
Grundsätzlich kommen zwei Entschädigungsmodelle zur Anwendung: Bemessung der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung an der Restlaufzeit des ursprünglichen Vertrags oder an der Zinsdifferenz.
Ausnahme: Verkaufen Sie Ihre Immobilie und übernimmt die Käuferin oder der Käufer Ihre bestehende Hypothek, entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung.
3. Hypothek ablösen, verlängern oder amortisieren?
Läuft eine Hypothek aus, haben Sie in der Regel folgende Möglichkeiten:
Hypothek beim bisherigen Finanzierungsinstitut verlängern
Am Laufzeitende können Sie die Hypothek direkt bei der bisherigen Bank verlängern. Dabei können Sie neue Konditionen verhandeln, wie z. B. Laufzeit, Zinssatz oder Hypothekarmodell. Der Abschluss bei der gleichen Bank ist unkompliziert. Aber: Er bietet nur selten die günstigsten Konditionen.
Hypothek ablösen und zu einem neuen Finanzierungsinstitut übertragen
Anstatt Ihre Hypothek zu verlängern, können Sie diese am Laufzeitende vollständig ablösen und zu einem neuen Finanzierungsinstitut übertragen. Voraussetzungen hierfür sind eine fristgerechte Kündigung sowie eine erneute Kreditprüfung.
Durch die Ablösung der Hypothek haben Sie die Möglichkeit, einen Anbieter mit besseren Konditionen und tieferen Zinsen zu finden. So können Sie langfristig Geld sparen.
Comparis-Tipp
Holen Sie mindestens zwei bis drei Angebote von verschiedenen Anbietern ein, um von möglichst günstigen Konditionen zu profitieren. HypoPlus vergleicht über 30 Anbieter und holt das beste Angebot für Sie ein.
Hypothek amortisieren
Die Amortisation einer Hypothek heisst: Sie bauen Ihre Schulden schrittweise ab und senken die Zinsbelastung. Das bietet zwar finanzielle Stabilität, kann aber auch zu einer höheren Steuerbelastung und Kapitalbindung führen.
4. Hypothek ablösen: Vorteile und Nachteile
Vorteil: Bessere Konditionen und tiefere Zinsen
Durch die Ablösung der Hypothek haben Sie die Möglichkeit, zu einem Anbieter mit besseren Konditionen und tieferen Zinssätzen zu wechseln. Wer mit diversen Anbietern verhandelt oder verhandeln lässt, bekommt in der Regel attraktive Konditionen für eine längerfristige Finanzierung des Eigenheims.Nachteil: Erhöhter administrativer Aufwand
Ein Anbieterwechsel erfordert einen vollständigen Kreditprüfungsprozess. Sie müssen sämtliche objektbezogenen Unterlagen einreichen, zusammen mit Informationen zu Ihrer Einkommens- und Vermögenssituation.
5. Wie kann ich meine Hypothek ablösen?
Diese Schritte sollten Sie beim Ablösen Ihrer Hypothek durchführen:
Stimmen Sie die neue Hypothekarstrategie auf Ihre aktuellen und künftigen Bedürfnisse ab. Stehen Sie vor der Pensionierung? Dann sollten Sie allfällige Einkommensveränderungen miteinbeziehen.
Tipp: Berücksichtigen Sie auch allfällige Renovationskosten. Fassen Sie bei Bedarf eine Aufstockung der Hypothek ins Auge.
Informieren Sie sich bei der vorzeitigen Hypothekenablösung über die Ausstiegsklauseln. Beachten Sie zudem allfällige Kosten für Vorfälligkeitsentschädigung und Forwardzuschlag.
Bei Abschluss einer neuen Hypothek kann es sich lohnen, die Hauptbank-Beziehung zu wechseln (z. B. Salärkonto, Wertschriftendepot etc.). Viele Anbieter gewähren dann attraktive Zinsabschläge.
Im Vergleich zur Neuhypothek ist die Ablösung der Hypothek weniger aufwändig. Teilweise entfallen auch die Bewertung und der Gang zu Behörden und Notariat.
Bei den Anbietern sollten Sie besonders gut vergleichen: Die Zinskonditionen unterscheiden sich teilweise deutlich.
Haben Sie einen Anbieter gefunden? Dann steht dem Vertragsabschluss in der Regel nichts im Weg. Der neue Hypothekar-Vertrag ist kein Kaufvertrag. Darum muss er nicht notariell beglaubigt werden.
Eventuell besteht das neue Finanzinstitut auf einen neuen Grundbucheintrag. Etwa, wenn Sie die Hypothek in neue Tranchen aufteilen oder bei einer Erhöhung der Hypothek. Veränderungen im Grundbuch (z. B. Schuldbrieferhöhung aufgrund einer höheren Hypothek) sind in der Regel gebührenpflichtig.
Ihren bestehenden Hypothekarvertrag sollten Sie erst kündigen, wenn Sie bereits eine neue Hypothek abgeschlossen haben. So stellen Sie sicher, dass die Anschlussfinanzierung reibungslos funktioniert und es nicht zu einer Finanzierungslücke kommt.
Erst nach Bestätigung des neuen Vertrags wird die alte Hypothek ordentlich gekündigt. In der Regel übernimmt der neue Anbieter die Abwicklung direkt mit dem bisherigen Finanzierungsinstitut.
6. Hypothek ablösen bei einem Verkauf der Immobilie
Bei einem Verkauf Ihrer Immobilie haben Sie grundsätzlich drei Möglichkeiten:
Sie können die Hypothek für eine allfällige neue Liegenschaft übernehmen.
Sie können die Hypothek mit der alten Immobilie mitverkaufen. Das bedeutet, die Käuferin oder der Käufer übernimmt Ihre bestehende Hypothek.
Sie können die Hypothek vorzeitig ablösen.
Die Ablösung der Hypothek bei einem Verkauf ist wegen der Vorfälligkeitsprämie in der Regel die teuerste Option.
Für die Übernahme auf eine neue Liegenschaft oder das «Mitverkaufen» sind Sie aber auf das Einverständnis des Hypothekargebers angewiesen. Es lohnt sich, frühzeitig eine Lösung zu suchen.
7. Häufige Fragen rund um die Ablösung der Hypothek
Ja, eine Hypothek können Sie grundsätzlich vorzeitig auflösen. Allerdings verlangen die meisten Finanzierungsinstitute in diesem Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung als Ausgleich für entgangene Zinsen. Mehr Infos rund um die vorzeitige Auflösung der Hypothek finden Sie in diesem Artikel.
Die Kosten hängen davon ab, ob Sie Ihre Hypothek zu Vertragsende oder vorzeitig ablösen.
Bei der Ablösung auf Vertragsende fallen in der Regel keine oder geringe Bearbeitungsgebühren an.
Bei einer vorzeitigen Ablösung fallen in der Regel Vorfälligkeitsentschädigungen an. Gerade bei einer hohen Hypothekarschuld kann dies sehr teuer werden. Tipps zur Kostenverringerung bei einer vorzeitigen Ablösung finden Sie in unserem Beitrag.
Sie können Ihre Hypothek auf eine neue Immobilie übertragen, sofern:
die Bank zustimmt
die neue Immobilie mindestens gleichwertig ist
die finanzielle Tragbarkeit weiterhin gegeben ist
Idealerweise folgen Verkauf und Kauf zeitlich eng aufeinander. Für die Vertragsumstellung verlangt das Finanzierungsinstitut meist eine einmalige Gebühr.
Setzen Sie sich frühzeitig mit Ihrem Finanzierungsinstitut in Verbindung und klären Sie die Einzelheiten ab.
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 16.11.2020
