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Saron- oder Festhypothek? Ein Vergleich

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Bild: iStock / ridvan_celik

Diverse Banken bieten mittlerweile sogenannte Saron-Hypotheken an. Comparis erklärt die wesentlichen Unterschiede zur Festhypothek und erläutert, weshalb Saron-Hypotheken teils teurer sind als Festhypotheken.

Weshalb ersetzt der Saron den Libor?

Der Saron ist das Nachfolgeinstrument des Libors. Der Libor wird per Ende 2021 abgeschafft. Saron steht für «Swiss Average Rate Overnight». Es ist ein Zinssatz, den Banken und Versicherungen für die Ausleihe von Franken für die Dauer eines Tages untereinander verlangen.

Sind Saron-Hypotheken günstiger als Festhypotheken?

Hypothekarnehmer bekommen derzeit eine fünfjährige Festhypothek im 1. Rang zum selben Zinssatz wie eine Saron-Hypothek. Das zeigen Daten des zur Comparis-Gruppe gehörenden unabhängigen Hypothekarvermittlers HypoPlus. Eine dreijährige Festhypothek kostet aktuell 0,5 Prozent und liegt damit sogar ein 0,05 Prozent unter der Saron-Hypothek.

Laufzeit Jahre Saron 2 3 4 5 6 7 8 9 10 12 15
Zinssatz (1. Rang) in % 0,55 0,54 0,5 0,53 0,54 0,59 0,6 0,65 0,65 0,67 0,73 0,91
Zu-/Abschlag in % p.a. relativ zu Saron -0,01 -0,05 -0,02 -0,01 0,04 0,05 0,1 0,1 0,12 0,18 0,36

Stand 4.11.2020. Quelle: HypoPlus, Teil der Comparis-Gruppe

Die längeren Laufzeiten sind derzeit besonders attraktiv. Der Zinssatz einer neunjährigen Hypothek ist so hoch wie der einer achtjährigen. Der Aufschlag zu einer zehnjährigen Hypothek liegt bei 0,02 Prozent.

Weshalb gleichen sich Hypothekarzinsen an?

Geldmarkthypotheken sind in normalen Zeiten günstiger als Festhypotheken. Wir leben aber seit einiger Zeit in abnormalen Zeiten. Die Zinsregel «Je länger die Laufzeit, desto höher der Zinssatz» gilt nur noch eingeschränkt. Aktuell verläuft die Zinsstrukturkurve sehr flach. Das heisst: Lange Laufzeiten sind minimal teurer oder gleich teurer wie kurze Laufzeiten.

Flache Zinsstrukturkurven bei Hypothekarzinsen spiegeln tiefe Inflationserwartungen der Investoren wieder. Die Preispolitik der Hypothekar-Anbieter wirkt sich ebenfalls auf die Zinskurven aus. Die Zinsen z.B. von zehnjährigen Festhypotheken sinken relativ zu anderen Laufzeiten stärker, wenn mehrere Anbieter Appetit auf zehnjährige Festhypotheken haben.

Wann ergibt eine Saron-Hypothek Sinn?

Erwarten Sie weiter sinkende Zinsen, ist die Saron-Hypothek einer Festhypothek vorzuziehen. Allerdings: Der Saron liegt bereits tief im negativen Bereich. Anbieter müssten auf einen Teil ihrer Marge verzichten, um Saron-Hypotheken weiter zu verbilligen.

Wann ist eine langfristige Festhypothek sinnvoll?

Rechnen Sie mit steigenden Zinsen, ist die Anbindung eines festen Zinssatzes über mehrere Jahre empfohlen. Die Zinsaufwendungen lassen sich mit langfristigen Festhypotheken im Unterschied zu Saron-Hypotheken genau kalkulieren. Die Planungs- und Budgetsicherheit ist somit höher.

Ich verkaufe die Liegenschaft in drei Jahren, welche Hypothek empfiehlt sich hier?

Die gegenwärtige Zinssituation führt zu tiefen Zinssätzen für Festhypotheken. Der Abschluss einer dreijährigen Festhypothek ist aktuell günstiger, als eine Saron-Hypothek mit einem dreijährigen Rahmenvertrag einzugehen.

Wie sieht es mit ausserordentlichen Amortisationen aus?

Folgende Situation: Die Ablösung Ihrer Hypothek im Umfang von 750’000 Franken steht an. Sie erwarten zudem in drei Jahren eine Zahlung von 250’000 Franken. Dieser Betrag soll der Teilamortisation Ihrer Hypothek dienen. Sie können nun beispielsweise statt einer Saron-Hypothek eine zehnjährige Festhypothek über 500’000 Franken sowie eine dreijährige Festhypothek über 250’000 Franken abschliessen und letztere beim Zahlungseingang amortisieren. Die langfristige Festhypothek läuft mit dem tiefen Hypothekarsatz noch sieben weitere Jahre. Mit dieser Strategie profitieren Sie von den aktuell günstigen Festhypothekensätze und bleiben trotzdem flexibel.

Worin unterscheiden sich Saron- von Festhypotheken?

  • Laufzeit: Die Saron-Hypothek ist eine Geldmarkthypothek. Sie verfügt somit über keine feste Laufzeit. Festhypotheken haben Laufzeiten zwischen 1 bis 25 Jahre.
  • Planungs- und Budgetsicherheit: Der Zinssatz einer Saron-Hypothek wird üblicherweise vierteljährlich angepasst. Bei Festhypotheken gilt der vertraglich vereinbarte Zinssatz für die gesamte Laufzeit. Die Planungs- und Budgetsicherheit bei einer Festhypothek ist somit grösser.
  • Vorfälligkeitsentschädigung: Die Vorfälligkeitsentschädigung wird fällig, wenn Hypothekarnehmer den Hypothekarvertrag vor Laufzeitende auflösen. Sie ist bei Saron-Hypotheken in der Regel kleiner als bei Festhypotheken. Es gibt ausgewählte Anbieter von Saron, die vorzeitige Vertragsauflösungen bis zu einem gewissen Umfang ohne Vorfälligkeitsentschädigung akzeptieren. Deshalb gilt: Augen auf bei der Wahl des Finanzierungspartners.
  • Bindung an den Kreditgeber: In der Regel sind Saron-Hypotheken, ähnlich wie Festhypotheken, an Rahmenverträge geknüpft. Die Dauer beträgt meistens drei oder fünf Jahre. Der Kreditnehmer kann zwar innerhalb der Rahmenvertragsdauer die Saron-Hypothek in eine Festhypothek umwandeln, wenn er z.B. steigende Zinsen fürchtet. Er muss aber beim gleichen Anbieter bleiben. Ein Anbieterwechsel ist meist nur unter Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich.
  • Administrativer Aufwand: Die Bewirtschaftung einer Saron-Hypothek ist für die Anbieter etwas aufwändiger als bei Festhypotheken. Die höheren Kosten lassen sich Saron-Hypothekaranbieter durch tendenziell höhere Margen abgelten.