Bauland & Grundstücke verkaufen: Was muss ich beachten?
Der Verkauf eines Grundstücks erfordert viel Wissen und ist zeitintensiv. Comparis informiert über grundlegende Schritte im Verkaufsprozess und sagt, wo Sie professionelle Hilfe bekommen.
05.07.2023
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1. Grundstück verkaufen: Wie ermittle ich den Wert?
Möchten Sie Ihr Bauland in der Schweiz verkaufen? Ermitteln Sie zunächst den Grundstückswert. So verkaufen Sie Ihr Grundstück nicht unter Wert. Der Wert des Grundstücks wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst.
Ein erster Anhaltspunkt ist der sogenannte Bodenrichtwert. Jede Gemeinde veröffentlicht mindestens alle zwei Jahre den Durchschnittswert aus früheren Grundstücksverkäufen.
Der Bodenrichtwert ist für die Ermittlung des Werts Ihres Grundstücks aber nur bedingt aussagekräftig. Andere Faktoren beeinflussen den Preis zusätzlich.
Der Markt und somit auch der Grundstückswert ist nicht stabil. Je nach Situation kann sich der Preis verändern.
Ein Beispiel: Im Kanton Zürich betrug der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter im Jahr 2012 1’141 Franken. 2022 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 1’754 Franken.
Je besser die Lage und Infrastruktur des Grundstücks, desto höher der Wert.
In der Stadt mit guter Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel können Sie für Ihr Grundstück einen höheren Verkaufspreis erzielen als auf dem Land ohne Busanbindung.
Je grösser das Grundstück, desto mehr ist es wert. Ein gut geformtes Grundstück ist mehr wert als ein unförmiges. Grund: Unförmige Grundstücke erschweren das Bauen von Gebäuden.
Ist das Gründstück gut ausgerichtet, können Sie einen höheren Preis verlangen. Zum Beispiel ist ein Grundstück mit Seesicht mehr wert als eins mit Stadtblick.
Dienstbarkeiten sind Belastungen des Grundstücks. Es gibt zwei verschiedene Arten:
Positive Dienstbarkeit: die Eigentümerin oder der Eigentümer muss bestimmte Eingriffe in ihr oder sein Eigentumsrecht dulden
Negative Dienstbarkeit: eine Einschränkung des Eigentumsrechts
Beispiele für Dienstbarkeiten sind das Wegrecht oder ein Näherbaurecht. Ein im Grundbuch eingetragenes Wegrecht beispielsweise gestattet das öffentliche Passieren durch ein privates Grundstück.
Ein Näherbaurecht erlaubt der Bauherrschaft, näher an die Grundstücksgrenze zu bauen, als es die lokale Bau- und Zonenordnung gestattet. Im Grundbuch sind alle Dienstbarkeiten aufgeführt.
Unbebaute Grundstücke lassen sich grundsätzlich in vier Kategorien unterteilen. Die Verkaufspreise richten sich nach den Kategorien und der Nutzung (Wohnen, Gewerbe, Land- und Forstwirtschaft oder Mischform).
Bauerwartungsland
Es handelt sich um Grundstücke, die in Zukunft bebaut werden sollen. Der Bau- und Flächennutzungsplan der Gemeinde gibt Auskunft über die Nutzung von Bauerwartungsland. Es gibt keine Garantie, dass Bauerwartungsland bebaut werden darf.
Bauland
Das Grundstück ist als Bauland ausgewiesen. Es gibt einen rechtsgültigen Bebauungsplan. Anschlüsse für Strom, Wasser und Abwasser fehlen aber.
Das Grundstück darf erst bebaut werden, wenn diese Anschlüsse vorhanden sind. Die Standortgemeinde gibt Auskunft über den Zeitplan der Erschliessungsarbeiten.
Baugrundstück
Ein Baugrundstück hat Anschlüsse für Strom, Wasser und Abwasser. Die Zugänge zu den örtlichen Versorgungs-, Entsorgungs- und Verkehrssystemen sind vorhanden.
Das Bauvorhaben kann zeitnah starten. Baugrundstücke erzielen im Vergleich zu Bauerwartungsland und Bauland die höchsten Verkaufspreise.
Agrarland
Ein im Zonenplan als Land- und Forstwirtschaftsland ausgewiesenes Grundstück dürfen Sie laut Gesetz (Art. 63 BGBB) nur an Personen verkaufen, die es landwirtschaftlich nutzen wollen. Der Verkaufswert von Agrarland nimmt bei der Umzonung zu Bauland deutlich zu.
Die Ausnützungsziffer sagt aus, wie hoch der Anteil der bewohnbaren Wohnfläche auf dem Grundstück sein darf. Die bewohnbare Wohnfläche beträgt die Summe des Wohnraums aller Stockwerke abzüglich:
Flächen mit weniger als 1,50 Meter Deckenhöhe
Estrich und Keller, wenn diese nicht bewohnt werden
Waschküche und Heizungsraum
Balkon
Andere nicht bewohnbare Räume
Je höher die Ausnützungsziffer, desto mehr Flexibilität hat die Käuferschaft beim Bauen eines Hauses. Das heisst: je höher die Zahl, desto höher der Grundstückswert.
Ein Beispiel: Das Grundstück hat 200 Quadratmeter. Die Ausnützungsziffer ist 0,5. Das heisst, Sie dürfen auf dem Grundstück 100 Quadratmeter Wohnfläche haben.
Einige Kantone geben statt der Ausnützungsziffer eine Geschossflächenziffer an. Sie inkludiert nicht bewohnbare Räume.
Je nach Kanton und Stadt gibt es Regelungen, die den Bau eines Hauses einschränken.
So müssen zum Beispiel Häuser in der Stadt Bern vom Aussenbild zu den anderen Häusern im Quartier passen (Art. 6 BO). In der Stadt Zürich müssen Flachdächer begrünt sein (Art. 11 BZO 2016).
Je nach Bauordnung können Einschränkungen den Wert des Grundstücks mindern.
2. Bauland verkaufen: Wer sind potenzielle Käufer?
Für Ihr Grundstück kommen unterschiedliche Interessenten infrage. Es kann sein, dass die Gemeinde das Grundstück erwerben möchte, um es selbst zu bebauen.
Vielleicht sind auch Privatpersonen oder Bauträger interessiert. Institutionelle Anleger zielen vor allem auf grössere Grundstücke ab.
3. Soll ich selber verkaufen oder einen Makler hinzuziehen?
Ein Verkauf in Eigenregie verlangt Fachwissen und Verhandlungsgeschick. Planen Sie genügend Zeit ein.
Allein das Erstellen eines aussagekräftigen Verkaufsdossiers benötigt mehrere Arbeitstage. Ins Verkaufsdossier eines Grundstücks gehören unter anderem:
Lagebeschrieb des Grundstücks
Nutzungsart
Altlasten- bzw. Verdachtsflächenkataster
Baureglement (Ausnützungsziffer)
Situations-, Zonen- und Katasterplan (Erschliessung)
Gefahrenkarte (Überflutung, Steinschlag und andere Risiken)
Wägen Sie gut ab, ob Sie all diesen Herausforderungen gewachsen sind. Nehmen Sie frühzeitig professionelle Unterstützung in Anspruch, wenn Sie den Verkaufsprozess nicht alleine bewältigen wollen.
4. Bauland verkaufen in der Schweiz: Welche Kosten fallen beim Grundstücksverkauf an?
Der Verkauf eines Grundstücks ist mit Kosten verbunden. Es fallen Steuern sowie Gebühren an. Die fallen je nach Kanton unterschiedlich hoch aus. Einige der Kosten können Sie zwischen Käuferschaft und Verkäuferschaft aufteilen.
| Kostenart | Höhe der Kosten |
|---|---|
| Notariatsgebühren: Die notarielle Beurkundung des Verkaufs- bzw. Kaufvertrags ist gesetzlich vorgeschrieben und gebührenpflichtig. | Bis zu 0,5 Prozent des Transaktionswertes. |
| Grundbuchgebühren: Ämter verlangen für den Eintrag ins Grundbuch eine Grundbuchgebühr. | 0,1 bis 0,5 Prozent des Transaktionspreises. |
| Handänderungssteuer: Für den Übergang des Rechts eines Grundstücks von einer Person zur anderen müssen Sie in den meisten Kantonen eine Handänderungssteuer bezahlen. | Je nach Kanton zwischen 1,0 und 3,3 Prozent des Verkaufspreises. In bestimmten Fällen gibt es in einigen Kantonen einen reduzierten Steuersatz. |
| Grundstückgewinnsteuer: Der Reingewinn aus einem Grundstückverkauf ist steuerpflichtig. Als Verkäufer versteuern Sie den Gewinn in Form der Grundstückgewinnsteuer. | Die Höhe hängt von verschiedenen Faktoren ab. |
| Maklergebühren: Die genaue Gebühr bemisst sich unter anderem an der Grundstücksart, der Region des Objekts und der Höhe des Verkaufspreises. Grundsätzlich gilt: Je höher der Verkaufspreis, desto tiefer die Maklerprovision. | Im Schnitt 5 Prozent des erzielten Verkaufspreises. |
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 18.11.2020
