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Immobilienverkauf: Was gehört in die Verkaufsdokumentation?

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Eine professionelle Verkaufsdokumentation erleichtert Verkäufern die Vertragsverhandlungen. Bild: iStock / sturti

Eine informative und ansprechend gestaltete Verkaufsdokumentation erhöht die Chance, den Wunschpreis für Ihre Immobilie zu realisieren. Comparis erklärt, was in die Verkaufsdokumentation gehört.

Die wichtigsten Punkte in der Verkaufsdokumentation

Es gibt zahlreiche Kaufobjekte auf dem Markt. Allein auf comparis.ch, dem grössten Online-Immobilienmarktplatz der Schweiz, sind über 45'000 Wohnungen und Häuser (Stand Juni 2020) zum Kauf ausgeschrieben. Ein kurzer Überblick mit den wichtigsten Informationen zum Verkaufsobjekt, hilft Kaufinteressenten, in einer ersten Selektion interessante Angebote zu sichten.

In die Verkaufsdokumentation gehören primär folgende Punkte:

  • Titel, der das Kaufobjekt bestmöglich beschreibt und die wichtigsten Besonderheiten hervorhebt. Beispielsweise: «4.5-Zimmer-Wohnung mit Seesicht» oder «Attikawohnung mit Blick auf den Säntis»
  • Kurze Erklärung, weshalb die Immobilie zum Verkauf steht
  • Professionell erstellte Fotos (1 - 2 pro Raum sowie Aussenansicht)
  • Stichwortartiger Beschrieb des Verkaufsobjekts – dazu gehören Adresse der Liegenschaft, Objektart, Baujahr inklusive Renovationen, Anzahl Zimmer, Anzahl Etagen, Balkon/Terrasse, Tiefgarage/Aussenparkplatz
  • Highlights hervorheben (grosszügige Terrasse, begehbarer Kleiderschrank im Elternschlafzimmer etc.)
  • Verkaufskonditionen mit marktgerechtem Verkaufspreis. Tipp: Renommierte Immobilienmakler, Banken und Immobilienberatungs-Institute erstellen professionelle Schätzungen. Vorab können Sie auf comparis.ch Ihre Immobilie kostenlos bewerten, um eine erste ungefähre Schätzung der Immobilie zu erhalten.
  • Frühst möglicher Einzugstermin
  • Kontaktdaten der Verkäuferschaft

Ausführliche Verkaufsdokumentation: Welche Details sollten enthalten sein?

Eine Verkaufsdokumentation sollte neben den oben genannten generellen Punkten auch weitere Informationen enthalten, damit potenzielle Käufer entscheiden können, weitere Verhandlungsschritte zu gehen. Gruppieren Sie die Informationen – so behalten Sie und Interessenten den Überblick.

Das Verkaufsdossier sollte im Detail auch auf folgende Punkte eingehen:

Informationen zur Gemeinde

Angaben zur Gemeinde sind vor allem für nicht ortskundige Personen hilfreich. Zu erwähnen sind unter anderem:

  • Kurzer Beschrieb der Gemeinde, in der sich das Verkaufsobjekt befindet (Gemeindename, Kanton, Einwohnerzahl, Fläche, Höhe über Meer)
  • Steuersatz der Gemeinde und des Kantons
  • Fahrzeit mit ÖV und Privatfahrzeug zu den Zentren, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten etc.
  • nächstgelegener Bahnhof, Bushaltestelle
  • fakultativ: Sie können auch die Lärmbelastung der Umgebung ihrer Immobilie beziffern. Daten dazu finden Sie hier

Beschrieb der Bausubstanz

Vor allem bei bestehenden Bauten ist der Zustand der Bausubstanz und der fest verbauten Inneneinrichtung von Bedeutung. Beschreiben Sie die verwendeten Materialien. Erwähnen Sie das Alter der Bauteile und wann sie zuletzt ersetzt wurden.

  • Kurzer Beschrieb der Gemeinde, in der sich das Verkaufsobjekt befindet (Gemeindename, Kanton, Einwohnerzahl, Fläche, Höhe über Meer)
  • Böden: Parkett, Fliessen, Kork, fugenlose Bodenbeschichtung, Teppiche
  • Wände: tapeziert, Gipsplatten weiss gestrichen, Gipsverputz weiss gestrichen
  • Decken: Gipsplatten weiss gestrichen, Gipsverputz weiss gestrichen
  • Bäder: Einzel-, Doppelwaschbecken, Glastrennwand, WC, Badewanne, ebenerdige Dusche oder Duschwanne, Boden- und Wandfliessen, fugenlose Boden- und Wandbeschichtung mit wasserdichter Versiegelung etc.
  • Fenster: Art der Verglasung, Wärmedurchlassungskoeffizient
  • Haustüre: Sicherheitsschloss, Wärmedurchlassungskoeffizient
  • Küche: Schreinerküche, Standardküche, Kochfeld-Technologie (Induktion, Gas), Küchen- und Arbeitsplatten (Laminat, Granit, Quarz, Metall etc.), Küchengeräte (Marken)
  • Zustand und Isolation der Gebäudehülle und des Daches

Besonderheiten der Immobilie

Streichen Sie die Highlights Ihrer Immobilie hervor. Die Highlights sollen Ihre Immobilie von anderen abheben. Dazu könnten beispielsweise zählen:

  • Seesicht, Bergsicht, unverbaute Sicht
  • Cheminée offen / verschliessbar
  • freistehende Badewanne
  • Sauna
  • Swimming Pool
  • massgeschneiderte, fix verbaute Möbel (beispielsweise begehbarer Kleiderschrank)
  • Lift, der von der Garage in die Wohnung führt

Heizung und Technisches

Die Heizungsanlage und das Heizungssystem sind aus Kosten-, Komfort- und Umweltsicht von Bedeutung für potenzielle Käufer.

  • Minergie-Standard
  • GEAK-Auszug
  • Art und Alter der Heizungsanlage (Öl, Gas, Photovoltaik, Solar, Erdwärme etc.)
  • Heizungssystem (Bodenheizung, Radiatoren)
  • Klimaanlage

Pläne, Fotos und Videos

Interessenten können sich nur ein Bild machen, wenn Sie etwas für deren Augen bieten. Achten Sie darauf, dass die Zimmer aufgeräumt und sauber sind. Entfernen Sie persönliche Gegenstände. Setzen Sie ihre Räumlichkeiten in Szene mittels Home-Staging.

  • Situationsplan: Markieren Sie Schulen, Kindergärten, Einkaufszentren, Bushaltestellen, Bahnhof etc.
  • Grundrisspläne aller Geschosse: fehlende Grundrisse beim Architekten, der Verwaltung oder bei der Baubehörde der entsprechenden Gemeinde einfordern
  • Katasterplan: Dieser kann ebenfalls bei der entsprechenden Gemeinde bestellt werden
  • Aktuelle und professionelle Fotos der Räume, der Highlights, der Aussenansichten und der Umgebung. Hier können Sie mehr Fotos als unter Punkt 1 beschrieben beilegen
  • eventuell Video der Innenräume sowie der Aussenanlage

Amtliches und Versicherungen

Drei Expertentipps für eine erfolgreiche Verkaufsdokumentation

Das Erstellen einer professionellen Verkaufsdokumentation erfordert Fachwissen und Kenntnisse des Marktes. Es besteht das Risiko, dass keine marktgerechten Preise angegeben werden.

Tipp 1: Marktgerechten Preis kommunizieren

Wer ein Objekt mehrmals zu unterschiedlichen Preisen inseriert, verliert die Glaubwürdigkeit und läuft damit Gefahr, das Objekt zu einem deutlich tieferen Preis zu verkaufen. Eine Online-Immobilienbewertung oder eine professionelle Einschätzung beim Makler hilft, einen marktgerechten Preis zu ermitteln.

Tipp 2: Vorteile betonen und transparent kommunizieren

Vergessen Sie nicht, die Vorteile Ihrer Liegenschaft herauszustreichen und mit professionellen Bildern die Immobilie ideal zu inszenieren. Kommunizieren Sie transparent, welche Bauteile renoviert werden müssen oder ob beispielsweise der Ersatz des Heizungssystems ansteht.

Für diejenigen, die das Verkaufsdossier selbst erstellen wollen, gibt es zahlreiche Mustervorlagen im Internet. Zu beachten ist, dass eine Verkaufsdokumentation sachlich-neutral und nicht zu werberisch gestaltet und formuliert werden sollte.

Tipp 3: Professionelle Unterstützung kann Zeit und Aufwand sparen

Eine Verkaufsdokumentation in Eigenregie zu erstellen, erfordert vor allem Zeit und eine Vielzahl von Kompetenzen: bautechnisches Know-how, gestalterische Fähigkeiten, Marktkennnisse, Marketingwissen etc. Zudem entstehen Kosten: Das Engagement eines Profi-Fotografen kann je nach Aufwand und Anzahl der Fotos zwischen 500 bis 1'500 Franken oder mehr betragen. Hinzu kommen monatliche Inseratekosten von 150 und mehr Franken.

Wer einen Makler mit dem Verkauf seiner Immobilie beauftragt, braucht sich nicht um das Anfertigen der Verkaufsdokumentation kümmern. Seriöse Makler berechnen den Aufwand in die Verkaufsprovision mit ein. Ein Makler übernimmt ausserdem das Inserieren und vertritt die Verkäuferinteressen, wenn es darum geht, den Verkaufsvertrag aufzusetzen. Die Kosten für einen Makler betragen je nach Region und Art des zu vermittelnden Objektes rund 1 bis 5 Prozent des Verkaufspreises. Der Immobilienmakler nimmt auch eine detaillierte Schätzung der immobilien vor, mit dem Ziel, den optimalen Erlös für das Haus oder die Wohnung zu erzielen.

Es ist ratsam, auch die vom Profi erstellte Dokumentation zu überprüfen, ob sie auch tatsächlich alle erforderlichen Dokumente enthält, ob sich der Text flüssig liest und ob sie keine Schreibfehler enthält. Testen Sie die Fachkompetenz eines Maklers mit den wichtigsten Fragen an den Makler.