Mietzins: Achten Sie auf Referenzzinssatz, Mietzinsreserve & Co.
Vermieterinnen und Vermieter können den Mietzins nicht nach Lust und Laune festlegen. Comparis zeigt, wovon die Höhe Ihrer Miete abhängt – und wie Sie gegen einen zu hohen Mietzins vorgehen können.
09.01.2024
iStock / gopixa
1. Wovon hängt die Höhe der Miete ab?
Folgende Faktoren können den Mietzins beeinflussen:
Landesindex der Konsumentenpreise
Mietzinsreserve/Mietzinsvorbehalt
Allgemeine Betriebs- und Unterhaltskosten
2. Welchen Einfluss hat der Referenzzinssatz auf den Mietzins?
Der Referenzzinssatz ist der durchschnittliche Zinssatz der bestehenden Hypothekendarlehen in der Schweiz. Er dient seit 1983 als Berechnungsfaktor für den Mietzins.
Aktuell liegt der Referenzzinssatz bei 1,75 Prozent, gültig seit 2. Dezember 2023.
Dabei gilt:
Steigt der Referenzzinssatz um 0,25 Prozentpunkte, darf die Vermietung die Miete um 3 Prozent erhöhen (Art. 13 VMWG).
Sinkt der Referenzzinssatz um 0,25 Punkte, können Sie eine Mietzinsreduktion um 2,91 Prozent verlangen.
Wichtig: Diese Werte gelten nur, wenn der Referenzzinssatz unter 5 Prozent liegt und der Mietzins auf dem bisherigen Referenzzins beruhte.
Mietzinserhöhung berechnen: Was gilt bei meinem Mietvertrag?
Je nach Mietverhältnis basiert Ihr Mietzins auf einem veralteten Referenzzinssatz. Anhand der Referenzzinssatz-Entwicklung des Bundes sehen Sie, welcher Referenzzinssatz bei Mietvertragsabschluss wirksam war.
Diese Tabelle gibt einen Überblick über mögliche Änderungsansprüche:
| Miete basiert auf einem Referenzzins von | Änderungsanspruch Mietzins |
|---|---|
| 1,25% | Erhöhung um 6% |
| 1,5% | Erhöhung um 3% |
| 1,75% (= aktueller Referenzzins) | Keine Anpassung |
| 2% | Senkung um 2,91% |
| 2,25% | Senkung um 5,66% |
| 2,5% | Senkung um 8,26% |
Beispiel Erhöhung Referenzzinsatz: Was bedeutet das für meine Miete?
Der Bund hat den hypothekarischen Referenzzinssatz per 2. Juni 2023 von 1,25 Prozent auf 1,50 Prozent erhöht. Am 2. Dezember 2023 erfolgte eine weitere Erhöhung von 1,5 Prozent auf 1,75 Prozent.
Bei Mietverträgen, die auf dem bisherigen Referenzzinssatz von 1,5 Prozent beruhen, ist eine Mietzinserhöhung um 3 Prozent erlaubt.
Bei Mietverhältnissen, die auf dem veralteten Referenzzins von 1,25 Prozent basieren, ist eine Mietzinssteigerung um 6 Prozent erlaubt.
Bei einer Miete von 2'000 Franken pro Monat verursacht eine Zinserhöhung aufgrund des neuen Referenzzinssatzes um 6 Prozent Mehrkosten von 1’440 Franken pro Jahr.
3. Wie wirkt sich der Landesindex der Konsumentenpreise auf den Mietzins aus?
Vermieterinnen und Vermieter können die allgemeine Teuerung als Grundlage für eine Mietzinserhöhung verwenden. Die Teuerung lässt sich anhand des Landesindex der Konsumentenpreise feststellen.
Wichtig: Die Vermietung darf maximal 40 Prozent der Teuerung auf den Mietzins schlagen. Ausnahme: indexierte Mietverträge.
Ist im Mietvertrag eine direkte Koppelung an den Landesindex der Konsumentenpreise festgelegt? Dann können Vermieter die Teuerung zu 100 Prozent auf die Mieterin oder den Mieter abwälzen. Das ist nur zulässig bei Mietverträgen mit einer Mindestmietdauer von fünf Jahren. Die Rede ist dann von einem indexierten Mietvertrag.
Die Vermietung kann bei indexierten Mietverträgen allerdings keine zusätzlichen Kosten geltend machen. Eine Änderung des Referenzzinssatzes oder steigende Unterhalts- und Betriebskosten haben darum dann keine Auswirkung auf die Mietkosten.
4. Wie wirken sich allgemeine Kostensteigerungen auf den Mietzins aus?
Neben dem Referenzzinssatz und der Teuerung kann die Vermietung eine allgemeine Kostensteigerung geltend machen. Kostentreiber sind u. a.:
Liegenschaftssteuern
Gebühren
Unterhalts- und Verwaltungskosten
Versicherungsprämien
Die Vermietung muss die Kostensteigerung nachweisen können. Häufig werden Pauschalen in Höhe von 0,5 bis 1 Prozent angesetzt.
5. Was bedeutet Mietzinsreserve bei Vertragsabschluss?
Achten Sie auf die Wörter Mietzinsreserve oder Mietzinsvorbehalt im Mietvertrag. So drückt die Vermietung schon im Vorhinein aus, dass sie eine Mieterhöhung beabsichtigt. Ist ein Vorbehalt klar ausgewiesen, ist er rechtlich gültig.
Entweder als absoluter Betrag in Schweizer Franken oder als Prozentsatz. Ist ein Vorbehalt im Vertrag definiert, kann später jederzeit die Erhöhung erfolgen. Sie können als Mieterin oder Mieter die Erhöhung aber anfechten und überprüfen lassen.
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6. Anfangsmietzins überprüfen lassen: So geht’s
Den Anfangsmietzins können Sie überprüfen lassen. Die Vermietung darf nicht frei bestimmen, wie hoch der Mietzins sein soll. Das Mietrecht besagt, dass Vermieter nur eine angemessene Rendite erwirtschaften dürfen.
Ist Ihr Mietzins zu hoch, können Sie ihn anfechten. Und zwar auch nach der Unterschrift – bis 30 Tage nach der Schlüsselübergabe.
Aber wann ist der Zins zu hoch? Das können Sie als Mieterin oder Mieter in der Regel gar nicht feststellen. Ein Warnzeichen ist aber, wenn Ihr Mietzins deutlich höher ist als der Ihrer Vormieterin oder Ihres Vormieters.
Wie viel hat mein Vormieter bezahlt?
In einigen Kantonen erfahren Sie das automatisch. In Basel-Stadt, Genf, Luzern, Neuenburg, Waadt, Zug und Zürich gilt die Formularpflicht. Das heisst: Ihre Vermietung muss Ihnen aufzeigen, wie viel die Wohnungsmiete bislang gekostet hat. Dieses Formular kommt zusammen mit dem Mietvertrag. Die Formularpflicht gilt aber erst dann, wenn die Leerwohnungsziffer einen bestimmten Wert unterschreitet.
In allen anderen Kantonen müssen Sie selber fragen. Die Vermieterin oder der Vermieter muss auf Nachfrage Auskunft geben. Oft bekommen Sie die Information am einfachsten vom Vormieter.
Hat die Vermietung die Miete deutlich erhöht, könnte eine Anfechtung sinnvoll sein. Mieterinnen und Mieter können die Mietzinserhöhung innert 30 Tagen nach Erhalt der Erhöhungsanzeige bei der zuständigen Schlichtungsbehörde des Wohnbezirks schriftlich anfechten. Viele Schlichtungsbehörden stellen für die Anfechtung ein Formular zur Verfügung. Beim Mieterverband erfahren Sie mehr dazu.
Möchte eine Vermieterin oder ein Vermieter Sie mit Geschenken ködern – etwa mit iPhones, iPads, Zügelgutscheinen oder einem kostenlosen Erstmonat? Geschenke sind meist kein gutes Zeichen. Und letztlich auch nicht gratis.
Geschenke dienen meist dazu, unvorteilhafte Deals schmackhaft erscheinen zu lassen. Bei attraktiven Mietobjekten gibt es genügend Interessentinnen und Interessenten.
7. In welcher Form muss mir der Vermieter die Mietzinserhöhung mitteilen?
Die Vermietung muss Mietzinserhöhungen auf einem amtlich vorgeschriebenen Formular mitteilen. Darauf muss stehen,
aus welchem Grund,
auf welcher Basis,
zu welchem Zeitpunkt
und um welchen Betrag der Mietzins erhöht wird.
Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn die Vermieterschaft sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt, sie nicht begründet oder mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
8. Ab wann gilt die Mietzinserhöhung?
Eine Mietzinserhöhung ist frühestens auf den nächstmöglichen Kündigungstermin zulässig. Die Vermietung muss spätestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist die Erhöhung mitteilen. Diese zehn Tage sollen der Mieterpartei Bedenkzeit verschaffen.
Kommen weder eine Annahme der Mietzinserhöhung noch eine Anfechtung infrage, können sie den Mietvertrag kündigen.
Es gilt die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist. Fehlt sie im Mietvertrag, zählt die gesetzliche Mindestkündigungsfrist:
3 Monate für Wohnräume
6 Monate für Geschäftsräume
2 Wochen für möblierte Zimmer
Ist kein Kündigungstermin im Mietvertrag festgehalten, greifen die gesetzlichen Termine, d. h. die am Wohnort üblichen Kündigungstermine.
Beispiel Kündigungsfrist
Angenommen, das Mietverhältnis einer Wohnung kann per 30. September 2024 unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist gekündigt werden: Dann muss die Erhöhungsanzeige spätestens am 20. Juni 2024 bei der Mieterin oder dem Mieter eingehen (3 Monate plus 10 Tage). Der neue Mietzins gilt ab 1. Oktober 2024.
Die Mitteilung durch die Vermietung erfolgt aus Beweisgründen meist per Einschreiben. Verspätete Mietzinserhöhungsanzeigen werden erst auf den nächstmöglichen Kündigungstermin wirksam.
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 09.01.2023
