Referenzzinssatz in der Schweiz: Wann kann ich eine Mietzinsreduktion verlangen?

1. Was bedeutet der hypothekarische Referenzzinssatz für Mieterinnen und Mieter?

Der hypothekarische Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen stützt sich auf den hypothekarischen Durchschnittszinssatz der Schweizer Banken. Er wird vierteljährlich durch das Bundesamt für Wohnungswesen mitgeteilt. Seit dem 2. Dezember 2023 liegt der hypothekarische Referenzzinssatz bei 1,75 Prozent. 

Der Referenzzinssatz dient als Orientierung bei der Berechnung der Mieten. Den aktuell verwendeten Zinssatz finden Sie in Ihrem Mietvertrag oder der letzten Erhöhungsanzeige.

Sinkt der Referenzzins um 0,25 Prozent, haben Sie als Mieterin oder Mieter grundsätzlich Anspruch auf eine Mietzinssenkung. Im Gegenzug gilt: Steigt der Referenzzins um 0,25 Prozent, droht eine Mietzinserhöhung.

Allerdings: Vermieter müssen die Mieten bei gesunkenem Referenzzinssatz nicht automatisch anpassen. Mieterinnen und Mieter müssen somit selber aktiv werden und ein Herabsetzungsbegehren an die Vermieterschaft stellen. 

2. Ab wann gilt die Mietzinsreduktion?

Eine Mietreduktion greift erst ab dem nächsten ordentlichen Kündigungstermin. Warten Sie nicht zu lange. Achten Sie beim Verfassen des Briefes darauf, dass alle im Mietvertrag aufgeführten Mieterinnen und Mieter unterschreiben.

3. Wie steht es um die Miete des Parkplatzes?

Eine Senkung der Miete von Nebenobjekten wie Parkplätzen oder Bastelräumen ist grundsätzlich möglich, wenn ein sogenannter «innerer Zusammenhang» zwischen Mietwohnung (= Hauptobjekt) und Nebenobjekt gegeben ist. Der ist erfüllt, wenn beide Mietobjekte im selben Vertrag geregelt sind.

Ein «innerer Zusammenhang» besteht auch bei zwei separaten Mietverträgen, wenn

• Neben- und Hauptobjekt von derselben Verwaltung vermietet werden und 

• klar ist, dass das Nebenobjekt nur deshalb gemietet wurde, weil das Hauptmietobjekt in derselben Liegenschaft ist.

4. Was mache ich, wenn die Vermietung ablehnt?

Die Vermietung muss innert 30 Tagen auf Ihr Schreiben antworten. Sie kann die Senkung der Miete aus folgenden Gründen ablehnen:

• In der Zwischenzeit wurden wertvermehrende Investitionen vorgenommen.

• In der Zwischenzeit eingetretene Kostensteigerungen oder Teuerung. 

• Die Vermietung kann nachweisen, dass sie auch ohne die Mietzinssenkung keinen übersetzten Ertrag aus dem Mietobjekt erzielt. 

• Die Vermietung beweist, dass sich der Mietzins auch ohne Senkung im Rahmen der Quartier- oder Ortsüblichkeit bewegt. Dafür muss die Vermietung in der Regel konkrete Vergleichsobjekte benennen.

Als Mieterin oder Mieter sollten Sie bei Ablehnung der Mietzinssenkung Folgendes prüfen:

• Die Vermietung darf für gestiegene Betriebs- und Unterhaltskosten maximal eine Pauschale von 0,5 Prozent der Nettomiete verrechnen. 

• Teuerung: Vermieter dürfen laut Gesetz maximal 40 Prozent der seit der letzten Mietzinsanpassung aufgelaufenen Teuerung auf die Mietzinse schlagen.

Sind Sie mit der Antwort der Vermietung nicht einverstanden? Dann wenden Sie sich innert 30 Tagen nach der Rückmeldung an die Schlichtungsbehörde.

Achtung: Nicht alle Mietenden profitieren vom tiefen Referenzzinssatz. Mietverträge mit indexierten oder staatlich verbilligten Mieten (oft bei Baugenossenschaften) sind nicht an den Referenzzinssatz gekoppelt. Wer einen solchen Vertrag hat, kann in diesem Fall auch keinen Senkungsanspruch geltend machen.